Tot een nalatenschap behoorde een minderheidsbelang van 31% letteraandelen in het geplaatste kapitaal van een houdstervennootschap (‘BV 1’). Deze houdstervennootschap hield een 100% aandelenbelang in een vennootschap (‘BV 2’) die een pand verhuurde. In dit pand dreef BV 2 tot 1971 zelf een luxe warenhuis, maar na een grote brand had BV 2 de exploitatie van het warenhuis gestaakt. Sindsdien verhuurde zij het pand aan winkeliers. In de periode 2018 – 2022 was sprake van leegstand. Gedurende deze periode werd het pand verbouwd en gedeeltelijk in oorspronkelijke staat teruggebracht, waarbij ook enkele woonappartementen zijn gerealiseerd. Na afronding van de verbouwing werd het pand weer aan derden verhuurd. In 2019 is erflater overleden.

De erfgenamen verkregen het 31%-belang in BV 1. In de aangifte erfbelasting is het verkregen aandelenbelang gewaardeerd met inachtneming van een latente vennootschapsbelastingsclaim van 25% én een afslag van 25% in verband met incourantheid van de aandelen vanwege het feit dat het om een minderheidsbelang (31%) gaat. Ook is in de aangifte een beroep gedaan op de voorwaardelijke vrijstelling van de bedrijfsopvolgingsregeling in de erfbelasting (‘BOR’). De inspecteur stelde na de beroepsfase de aanslag erfbelasting vast met daarin een afslag op de waardering voor latente vennootschapsbelasting van 20% en van 10% vanwege de incourantheid, zonder toepassing van de BOR.

Voor de rechtbank lagen de vragen voor in hoeverre de afslag wegens de incourantheid in combinatie met het minderheidsbelang juist is én of de inspecteur terecht de bedrijfsopvolgingsregeling in de erfbelasting (‘BOR’) ter zake van het verkregen belang had geweigerd.

Waardering en afslag

De erfgenamen stelden zich op het standpunt dat de afslag van 10% onvoldoende is en dat sprake is van een aanmerkelijk grotere waardedruk. Zij voeren daartoe onder meer aan dat zij, evenals de overige aandeelhouders (allen familieleden), door een beladen (familie)geschiedenis in sterke mate verknocht zijn aan de onderneming. BV 1 exploiteert (indirect) een omvangrijk beleggingspand dat uitsluitend wordt verhuurd. Verkoop van het pand achten de erfgenamen geen reële optie. Daarnaast stellen zij dat de invloed op de dividendpolitiek zeer beperkt is, nu besluitvorming uitsluitend bij meerderheid kan plaatsvinden. Geen van de drie aandeelhoudersgroepen (“staken”) kan zelfstandig besluiten tot dividenduitkering, zodat steeds instemming van ten minste één andere staak is vereist.

De rechtbank twijfelt er niet aan dat de erfgenamen zich sterk verbonden voelen met de wijze waarop het pand wordt geëxploiteerd, te weten verhuur met het oog op het genereren van periodieke dividendinkomsten. Evenmin betwijfelt de rechtbank dat verkoop van het pand voor hen geen optie is, nu zij zich moreel verplicht voelen de bestaande verhuur- en eigendomsstructuur in stand te houden. Ook acht de rechtbank aannemelijk dat het onder de gegeven omstandigheden lastig kan zijn om de dividendpolitiek te wijzigen. Naar het oordeel van de rechtbank betreffen dit echter voornamelijk subjectieve belemmeringen die samenhangen met de persoonlijke en familiale verhoudingen binnen het aandeelhoudersbestand. Hoe begrijpelijk en wezenlijk deze voor de erfgenamen ook mogen zijn, zij vormen geen objectieve beperkingen die de waarde van het aandelenbelang bepalen. Dat het hier vooral om subjectieve factoren gaat, leidt de rechtbank mede af uit de wijze waarop het standpunt van de erfgenamen is gemotiveerd.

Hoewel de rechtbank het aannemelijk acht dat de geschetste omstandigheden in zekere mate een waardedrukkend effect kunnen hebben, acht zij niet aannemelijk dat deze omstandigheden leiden tot een waardevermindering van de omvang zoals door de erfgenamen bepleit. Daarbij overweegt de rechtbank dat, ongeacht de aangevoerde beperkingen en moeilijkheden rond de dividendpolitiek, een (hypothetische) derde aandeelhouder recht behoudt op zijn evenredige aandeel in de aanwezige (dividend)reserves en andere vermogensbestanddelen van BV 1. Voorts kan niet worden uitgesloten dat de genoemde beperkingen in de toekomst afnemen of zelfs geheel verdwijnen, al dan niet door tussenkomst van juridische procedures. Daarbij speelt een rol dat nieuwe, willekeurige aandeelhouders veelal niet of in mindere mate verknocht zullen zijn aan het pand of de huidige wijze van exploitatie.

Alles afwegend komt de rechtbank tot het oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat de objectieve invloed van de aangevoerde omstandigheden zodanig is dat een hogere waardedruk gerechtvaardigd is dan de door de inspecteur toegepaste afslag van 10% wegens de incourantheid van het minderheidsbelang.

BOR

Voor toepassing van de BOR moet onder anderen worden voldaan aan de eisen dat BV 1 een (toegerekende) onderneming drijft als bedoeld in art. 3.2 Wet IB 2001, dat erflater voldoet aan het dubbele bezitsvereiste van één jaar (schenken: vijf) én dat wordt voldaan aan het voorzettingsvereiste: de verkregen onderneming moet kortgezegd gedurende minimaal vijf jaar na de verkrijging worden voortgezet (sinds 2025: drie jaar). In deze casus vormen de ondernemingskwalificatie en het voortzettingsvereiste breekpunten.

Onderneming?

Bij vastgoedexploitatie is blijkens jurisprudentie alleen sprake van een onderneming indien de verrichte arbeid naar aard en omvang méér omvat dan bij normaal vermogensbeheer (arbeid-plus), én die arbeid is gericht op het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat (rendement-plus).

De bewijslast hiervoor rust volledig op de belastingplichtige. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat er ten aanzien van het pand sprake is van arbeid-plus, zeker niet vanaf ultimo 2021. De rechtbank baseert dit oordeel op de weergave van de werkzaamheden zoals door/namens de erfgenamen in de beroepsfase beschreven in de beantwoording van de vraag ‘Welke kwalificerende arbeid heeft plaatsgevonden’. De erfgenamen voerden in het antwoord op deze vraag uitgebreid aan dat sprake is van actieve exploitatie vanwege intensieve bemoeienis met herontwikkeling/verbouwing; de betrokkenheid bij projectmanagement en de contacten met architecten en aannemers; het initiatief en de uitvoering van de herindeling van winkelruimte en de realisatie van appartementen; de onderhandelingen met huurders over incentives en onderzoek naar extra verduurzaming. Dit zijn volgens de rechtbank allemaal werkzaamheden die inherent zijn aan het beheren van onroerend goed en het behalen van een wenselijk rendement; het zijn werkzaamheden die een belegger moet verrichten om zijn bron van inkomen in stand te houden. Deze werkzaamheden kwalificeren daarom als normaal vermogensbeheer.

Voorzettingsvereiste

Met betrekking tot het voorzettingsvereiste merkt de rechtbank op, dat zelfs als veronderstellenderwijs zou worden aangenomen dat tijdens de verbouwingsfase tijdelijk sprake was van een onderneming, de BOR alsnog niet kan worden toegekend vanwege het voortzettingsvereiste. De rechtbank stelt namelijk vast dat de verbouwing begin 2020 was afgerond en dat vanaf dat moment (en zeker vanaf ultimo 2021) de activiteiten beperkt bleven tot reguliere verhuur van vastgoed. Dan vinden geen activiteiten meer plaats die het normale vermogensbeheer overstijgen. Daarmee geldt dat uiterlijk vanaf ultimo 2021 wordt geen onderneming meer gedreven en dus de vijfjaarstermijn van art. 35e SW niet wordt volgemaakt. Dit vormt overigens een zelfstandige en afdoende grond voor weigering van de BOR.

Conclusie

Deze uitspraak illustreert het belang van een gedegen waardering en geeft een zekere bandbreedte aan waarbinnen afslagen op de waardering in de praktijk worden geaccepteerd. Tevens maakt de uitspraak duidelijk inzichtelijk wat de impact kan zijn het voortzettingsvereiste bij een verandering van activiteiten tijdens de voortzettingsperiode ter zake van hetzelfde vastgoedobject. Ook wordt weer bevestigd dat de lat zeer hoog ligt voor het ondernemingsbegrip als het gaat om vastgoedexploitatie. Daarbij past uiteraard de kanttekening dat aan derden verhuurd vastgoed per definitie sinds 2024 géén ondernemingsactiviteit voor de BOR is. Een versoepeling is dat het voortzettingsvereiste sinds 2025 verkort is van vijf naar drie jaren én sinds 2026 meer toestaat als het gaat om herstructureren. Let op: bij letteraandelen kan onbedoeld sprake zijn van (gedeeltelijke) preferentie met als gevolg een beperking van de mogelijke toepassing van de BOR.

Neem bij vragen hierover contact op met één van de adviseurs van de Familiebedrijvenadviesgroep.

Draag bij aan nieuw onderzoek voor familiebedrijven

De vraagstukken binnen familiebedrijven zijn vaak complex en volop in beweging. Met het Onderzoekspanel Familiebedrijven halen RSM en Nyenrode inzichten op over actuele thema’s die spelen in de praktijk. 

Als deelnemer ontvangt u op regelmatige basis een uitnodiging voor een kort onderzoek. Zo draagt u op een laagdrempelige manier bij aan relevante kennis over familiebedrijven in Nederland.

Bent u actief binnen een familiebedrijf en wilt u bijdragen aan relevant onderzoek? Via onderstaand formulier kunt u zich aanmelden voor het panel.

 

Toestemming
Met dit formulier vragen wij uw toestemming om bovenstaande gegevens te gebruiken om met u te kunnen communiceren. Uw gegevens worden worden nooit aan derden verstrekt. Zie onze Privacyverklaring om te zien hoe wij met uw gegevens omgaan.