Netherlands
Talen

Talen

Aankoop van Vastgoed

 

DIRECTe aankoop van vastgoed

Deze paragraaf bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen bij de directe aankoop van vastgoed. Allereest zullen de gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse natuurlijke personen besproken worden. Vervolgens zullen de belangrijkste gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse rechtspersonen besproken worden.

Binnenlandse natuurlijke personen

Overdrachtsbelasting

Natuurlijke personen die Nederlands onroerend goed verkrijgen zijn onderworpen aan overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting is verschuldigd door de koper. De waarde in het economische verkeer van het onroerend goed wordt belast tegen het belastingtarief van 8%. De verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon welke de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken is belast tegen 2% overdrachtsbelasting. Er bestaan diverse vrijstellingen in de overdrachtsbelasting, waaronder de startersvrijstelling.

Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)

De levering en verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld voor de BTW. Uitzondering betreft echter de levering van nieuw onroerend goed en de levering van een bouwterrein welke wel zijn belast met BTW. Een bijzondere regeling is de optie belaste verhuur/ levering. De leverancier en ontvanger kunnen opteren voor een BTW belaste verhuur of levering van onroerend goed. Het toepasbare BTW tarief is in dat geval 21%.

Indien ter zake van de levering van een nieuw onroerend goed of ter zake van de levering van een bouwterrein door de verkoper BTW in rekening is gebracht, is er door de verkrijger in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Buitenlandse natuurlijke personen

Buitenlandse natuurlijke personen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen.

Binnenlandse rechtspersonen

Overdrachtsbelasting

De verkrijging door rechtspersonen van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen is belast met overdrachtsbelasting.

De waarde in het economische verkeer van het onroerend goed wordt belast tegen een tarief van 8%. De overdrachtsbelasting is verschuldigd door de koper van het onroerend goed. De betaalde overdrachtsbelasting is in de boekwaarde van het onroerend goed inbegrepen. De boekwaarde is bepalend voor de mate van afschrijving. De overdrachtsbelasting is dus niet in een keer aftrekbaar als kostenpost, maar wordt verdeeld over de periode waarin wordt afgeschreven.

Indien onroerend goed binnen zes maanden tweemaal wordt vervreemd, wordt de belastinggrondslag van de tweede transactie verminderd met de belastinggrondslag van de eerdere transactie. De opvolgende koper heeft aldus een voordeel.

Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)

De levering van onroerend goed is vrijgesteld van BTW, tenzij een nieuw gebouw binnen twee jaar na eerste ingebruikname of een bouwterrein geleverd wordt. In dat geval is er 21% btw verschuldigd over de aankoopprijs. Deze BTW is veelal te verrekenen met afgedragen BTW door de koper.

Indien de levering van het onroerend goed belast is met BTW, is de verkrijging in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Aftrekbaarheid van kosten (VPB)

De hoogte van de afschrijving op gebouwen hangt van verschillende factoren af. Gemiddeld is de afschrijving op gebouwen jaarlijks 2% tot 4%, gebaseerd op de verkrijgingskosten.

Buitenlandse rechtspersonen

Niet binnenlandse rechtspersonen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse rechtspersonen. Nederlands onroerend goed wordt namelijk voor fiscale doeleinden aangemerkt als een vaste inrichting.

Belangrijkste voordelen

In tegenstelling tot de indirecte aankoop van vastgoed (aandelentransactie) kan het overschot aan rente-inkomsten zonder dividendbelasting worden uitgekeerd aan de investeerders in het buitenland. Daarnaast kunnen interestkosten direct worden afgetrokken van de inkomsten die verworven worden uit het onroerend goed.

INDIRECTE AANKOOP VAN VASTGOED

Deze paragraaf bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen bij de indirecte aankoop van vastgoed (aandelentransactie). Allereest zullen de gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse natuurlijke personen besproken worden. Vervolgens zullen de belangrijkste gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse rechtspersonen besproken worden.

Binnenlandse natuurlijke personen

Overdrachtsbelasting

Indien een natuurlijke persoon ten minste een belang van 1/3e verwerft in een zogenaamde ‘onroerende zaak rechtspersoon (OZR)’ is de verkrijging van de aandelen onderworpen aan overdrachtsbelasting. Voor acquisities met verbonden partijen en daaropvolgende acquisities kunnen specifieke regels gelden.

Een lichaam kwalificeert als OZR indien het vermogen van dit lichaam voor 50% of meer bestaat uit onroerend goed en ten minste 30% van dit onroerend goed in Nederland ligt. Daarnaast dient het lichaam zich toe te leggen op de handel of het exploiteren van onroerend goed. De waarde van het onroerend goed dat door de aandelen wordt vertegenwoordigd wordt belast tegen een tarief van 8%. De koper is de overdrachtsbelasting verschuldigd.

Buitenlandse natuurlijke personen

Buitenlandse natuurlijke personen worden voor fiscale doeleinden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen.

Binnenlandse rechtspersonen

Overdrachtsbelasting

Indien een rechtspersoon ten minste een belang van 1/3e verwerft in een zogenaamd ‘onroerende zaak rechtspersoon (OZR)’ is de verkrijging van de aandelen onderworpen aan overdrachtsbelasting. Een lichaam kwalificeert als OZR indien het vermogen van dit lichaam voor 50% of meer bestaat uit onroerend goed en ten minste 30% van dit onroerend goed in Nederland ligt. Daarnaast dient het lichaam zich toe te leggen op de handel of het exploiteren van onroerend goed. De waarde van het onroerend goed dat door de aandelen wordt vertegenwoordigd wordt belast tegen een tarief van 8%. De koper is de overdrachtsbelasting verschuldigd.

Buitenlandse rechtspersonen

Buitenlandse rechtspersonen worden voor fiscale doeleinden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen.

Meer informatie?

Neem voor meer informatie en vragen contact op met uw vaste RSM-adviseur of bel de vastgoeddesk van RSM op telefoonnummer 030 231 73 44r.

Download als pdf

Kunnen wij u helpen?

Neem voor meer informatie contact op met:

   
Onno Adriaansens    
Head of Real Estate and Co-chair European
Real Estate Sector Team
   
+31(0)6 515 406 67    
[email protected]