Meer weten over aankoop van vastgoed? Bekijk alle info

DIRECTE AANKOOP VAN VASTGOED

Dit hoofdstuk bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen bij de directe aankoop van vastgoed. Allereest zullen de gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse natuurlijke personen besproken worden. Vervolgens zullen de belangrijkste gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse rechtspersonen besproken worden.

Binnenlandse natuurlijke personen

Overdrachtsbelasting
Natuurlijke personen die Nederlands onroerend goed verkrijgen zijn onderworpen aan overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting van 10,4% is verschuldigd door de koper. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde in het economisch verkeer, met als minimale waarde de koopsom. De verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon die de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken, is belast tegen 2% overdrachtsbelasting. Er bestaan diverse vrijstellingen in de overdrachtsbelasting, waaronder de startersvrijstelling. De startersvrijstelling houdt in dat natuurlijke personen met een leeftijd tussen de 18 en 35 jaar die een woning aanschaffen met een woningwaarde van maximaal €510.000 eenmalig een vrijstelling kunnen claimen mits de woning gebruikt gaat worden als hoofdverblijf.

Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)
De levering en verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld voor de BTW. Uitzondering betreft de levering van nieuw onroerend goed en de levering van een bouwterrein binnen twee jaar na eerste ingebruikname, welke wel zijn belast met BTW. Een bijzondere regeling is de optie belaste verhuur/ levering. De leverancier en ontvanger kunnen opteren voor een BTW belaste verhuur of levering van onroerend goed. Het toepasbare BTW tarief is in dat geval 21%.

Indien ter zake van de levering van een nieuw onroerend goed of ter zake van de levering van een bouwterrein waarbij door de verkoper BTW in rekening is gebracht, is er door de verkrijger in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Buitenlandse natuurlijke personen

Buitenlandse natuurlijke personen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen.

Binnenlandse rechtspersonen

Overdrachtsbelasting
De verkrijging door rechtspersonen van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen is belast met overdrachtsbelasting.

De waarde in het economische verkeer van het onroerend goed wordt belast tegen een tarief van 10,4%. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde in het economisch verkeer, met als minimale waarde de koopsom. De betaalde overdrachtsbelasting is in de boekwaarde van het onroerend goed inbegrepen. De boekwaarde is bepalend voor de mate van afschrijving. De overdrachtsbelasting is dus niet in een keer aftrekbaar als kostenpost, maar wordt verdeeld over de periode waarin wordt afgeschreven.

Indien onroerend goed binnen zes maanden tweemaal wordt vervreemd, wordt de belastinggrondslag van de tweede transactie verminderd met de belastinggrondslag van de eerdere transactie. De opvolgende koper heeft aldus een voordeel.

Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)
De levering van onroerend goed is vrijgesteld van BTW, tenzij een nieuw gebouw binnen twee jaar na eerste ingebruikname of een bouwterrein geleverd wordt. In dat geval is er 21% btw verschuldigd over de aankoopprijs.

Indien de levering van het onroerend goed belast is met BTW, is de verkrijging in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Buitenlandse rechtspersonen

Niet-binnenlandse rechtspersonen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse rechtspersonen. Nederlands onroerend goed wordt namelijk voor fiscale doeleinden aangemerkt als een vaste inrichting.

Belangrijkste voordelen
In tegenstelling tot de indirecte aankoop van vastgoed (aandelentransactie) kan het overschot aan rente-inkomsten zonder dividendbelasting worden uitgekeerd aan de investeerders in het buitenland. Daarnaast kunnen interestkosten direct worden afgetrokken van de inkomsten die verworven worden uit het onroerend goed.

INDIRECTE AANKOOP VAN VASTGOED

Deze paragraaf bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen bij de indirecte aankoop van vastgoed (aandelentransactie). Allereest zullen de gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse natuurlijke personen besproken worden. Vervolgens zullen de belangrijkste gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse rechtspersonen besproken worden.

Binnenlandse natuurlijke personen

Overdrachtsbelasting
Indien een natuurlijke persoon ten minste een belang van 1/3e verwerft in een zogenaamde ‘onroerende zaak rechtspersoon (OZR)’ is de verkrijging van de aandelen onderworpen aan overdrachtsbelasting. Voor acquisities met verbonden partijen en daaropvolgende acquisities kunnen specifieke regels gelden.

Een lichaam kwalificeert als OZR indien het vermogen van dit lichaam voor 50% of meer bestaat uit onroerend goed en ten minste 30% van dit onroerend goed in Nederland ligt. Daarnaast dient het lichaam zich toe te leggen op de handel of het exploiteren van onroerend goed. De waarde van het onroerend goed dat door de aandelen wordt vertegenwoordigd wordt belast tegen een tarief van 10,4%. De koper is de overdrachtsbelasting verschuldigd.

Buitenlandse natuurlijke personen

Buitenlandse natuurlijke personen worden voor fiscale doeleinden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen.

Binnenlandse rechtspersonen

Overdrachtsbelasting
Indien een rechtspersoon ten minste een belang van 1/3e verwerft in een zogenaamd ‘onroerende zaak rechtspersoon (OZR)’ is de verkrijging van de aandelen onderworpen aan overdrachtsbelasting. Een lichaam kwalificeert als OZR indien het vermogen van dit lichaam voor 50% of meer bestaat uit onroerend goed en ten minste 30% van dit onroerend goed in Nederland ligt. Daarnaast dient het lichaam zich toe te leggen op de handel of het exploiteren van onroerend goed. De waarde van het onroerend goed dat door de aandelen wordt vertegenwoordigd wordt belast tegen een tarief van 10,4%. De koper is de overdrachtsbelasting verschuldigd.