Meer weten over bezitten van vastgoed? Bekijk alle info

HET DIRECT BEZITTEN VAN VASTGOED

Dit hoofdstuk bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen van het direct bezitten van vastgoed. Allereest zullen de gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse natuurlijke personen besproken worden. Vervolgens zullen de belangrijkste gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse rechtspersonen besproken worden.

Binnenlandse natuurlijke personen

Inkomstenbelasting
Gegenereerde inkomsten uit vastgoed zoals huuropbrengsten zijn onderworpen aan inkomstenbelasting. Indien het vastgoed kwalificeert als bedrijf of als een onderdeel van een bedrijf voor de inkomstenbelasting zullen de gegenereerde inkomsten worden belast in box 1 tegen een tarief oplopend tot 49,5%. In de meeste gevallen zal een directe investering in vastgoed echter niet kwalificeren als box 1 inkomen en daardoor belast worden in box 3.

Indien het vastgoed niet kwalificeert als een bedrijf of als een onderdeel van een bedrijf is het vastgoed onderworpen aan het belastingregime uit box 3. Box 3 belast inkomen verworven uit sparen en beleggen waarbij het daadwerkelijk gegenereerde inkomen niet relevant is. Een fictief rendement wordt belast tegen een vlak tarief van 36%.

Aftrekbaarheid van kosten, rent en afschrijvingen
Indien het vastgoed wordt onderworpen aan het belastingregime in box 1 zijn de rentekosten en afschrijvingskosten aftrekbaar van de huurinkomsten. De afschrijvingspercentages van gebouwen ligt normaliter tussen de 2% en 4% per jaar en zijn gebaseerd op de aankoopkosten vermeerderd met de eventuele kosten voor verbetering van het vastgoed. Indien de uiteindelijke gerechtigde dividendbelasting is verschuldigd, kan de dividendbelasting worden verrekend met de verschuldigde inkomstenbelasting.

Doordat een fictief rendement in box 3 wordt belast, zijn rentekosten en afschrijvingskosten in box 3 niet aftrekbaar.

Verliezen – voortwenteling en achteruitwenteling
Indien de rentekosten en afwaarderingskosten hoger zijn dan de huurinkomsten kunnen er verliezen ontstaan. Indien het vastgoed is onderworpen aan het belastingregime in box 1 kunnen deze verliezen worden afgezet tegen andere Nederlandse inkomsten die zijn onderworpen aan box 1 in de afgelopen 3 en volgende 9 jaren.

Buitenlandse natuurlijke personen

Buitenlandse natuurlijke personen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen. Echter kunnen verliezen enkel worden afgezet tegen Nederlands inkomen.

Binnenlandse rechtspersonen

Vennootschapsbelasting
Bedrijfsinkomsten zoals rente-inkomsten en kapitaalwinsten zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting. Bedrijfsinkomsten tot EUR 200.000 zijn belast tegen een tarief van 19%. Winsten boven de EUR 200.000 zijn belast tegen een tarief van 25,8%.

Aftrekbaarheid van kosten, rente en afwaarderingen
Bedrijven kunnen rentekosten en afwaarderingskosten aftrekken van de huurinkomsten. De afschrijvingspercentages van gebouwen ligt normaliter tussen de 2% en 4% per jaar en zijn gebaseerd op de aankoopkosten vermeerderd met de eventuele kosten voor verbetering van het vastgoed. Op grond kan niet worden afgeschreven.

Anti-tax avoidance directive
De anti-tax avoidance directive (ATAD) is een richtlijn die inwerking is getreden op basis van aanbevelingen door het internationale samenwerkingsverband de OESO. Alle Europese landen hebben de richtlijn(en) moeten implementeren in hun eigen rechtstelsels. De ATAD bevat beperkingen om rente (earningsstrippingsmaatregel) af te trekken. Door de stijgende rente zal de earningsstrippingsmaatregel uit ATAD een grotere impact hebben op de vastgoedbelegger dan voorheen.

Verliezen – voortwenteling en terugwenteling
Verliezen kunnen ontstaan indien er een overschot ontstaat van rentekosten en afschrijvingskosten ten opzichte van de huurinkomsten. Dergelijke verliezen kunnen worden verrekend met alle Nederlandse belastbare winsten van het voorgaande jaar en de winsten in de toekomst zonder dat hier een termijn aan is verbonden. Voor zover de fiscale winst over een jaar EUR 1.000.000 of minder bedraagt, kan die fiscale winst in zijn geheel worden aangewend om een verlies uit een voorgaand jaar te compenseren. Voor zover de fiscale winst over een jaar meer dan 1.000.000 euro bedraagt, kan slechts 50% van die fiscale winst boven 1.000.000 euro worden aangewend om een verlies uit een vorig jaar te compenseren. Dit geldt ook voor voortwenteling. De voortwenteling van de verliezen kan echter worden geweigerd indien het uiteindelijke belang in de verliesmaatschappij voor meer dan 30% is gewijzigd.

Buitenlandse rechtspersonen

Buitenlandse rechtspersonen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse rechtspersonen, aangezien Nederlands vastgoed gehouden door een buitenlandse onderneming wordt behandeld als een Nederlandse onderneming van de buitenlandse rechtspersoon.

HET INDIRECT BEZITTEN VAN VASTGOED

Deze paragraaf bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen van het indirect bezitten van vastgoed. Met het indirecte bezit van vastgoed bedoelen we het in bezit hebben van aandelen in een vastgoedmaatschappij. Allereest zullen de gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse natuurlijke personen besproken worden. Vervolgens zullen de belangrijkste gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse rechtspersonen besproken worden.

Binnenlandse natuurlijke personen

Inkomstenbelasting
Natuurlijke personen die 5% of meer van de aandelen in een Nederlands rechtspersoon houden hebben een zogenaamd aanmerkelijk belang in de betreffende rechtspersoon. Het inkomen dat gegenereerd wordt uit dit aanmerkelijk belang en het inkomen dat verworven wordt met de overdracht van de aandelen in de rechtspersoon zijn onderworpen aan een tweeschijvenstelsel met een basistarief van 24,5% voor de eerste € 67.000 en een toptarief van 33% over het meerdere.

Natuurlijke personen die minder dan 5% van de aandelen in een Nederlands rechtspersoon houden zijn onderworpen aan de inkomstenbelasting in box 3. Niet het daadwerkelijk genoten inkomen wordt in box 3 belast, maar een fictief rendement tegen een vlak belastingtarief van 36%.

Dividendbelasting
Aandeelhouders van een Nederlandse onderneming zijn onderworpen aan een dividendbelasting van 15% indien de ondernemingen dividenden uitkeert. De betaalde dividendbelasting is aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Aftrekbaarheid van kosten, rentebetalingen en afwaarderingen
Rentekosten op leningen die zijn verstrekt om de aandelen te kopen en de dividendbelasting zijn aftrekbaar van het inkomen dat onderworpen is aan box 2.

Verliezen
Verliezen die voortvloeien uit het bezit van een aanmerkelijk belang kunnen worden afgezet tegen inkomsten die gegenereerd worden uit het houden van een aanmerkelijk belang. De verliezen kunnen worden verrekend met de inkomsten verworven uit het afgelopen jaar en de volgende zes jaren.

Buitenlandse natuurlijke personen

Buitenlandse natuurlijke personen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen. Echter kunnen verliezen enkel worden afgezet tegen Nederlands inkomen.

Binnenlandse rechtspersonen

Vennootschapsbelasting
Inkomen dat gegenereerd wordt met het bezit van aandelen kwalificeert als bedrijfsinkomsten voor rechtspersonen. Bedrijfsinkomsten zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting. Bedrijfsinkomsten tot EUR 200.000 zijn belast tegen een tarief van 19%. Winsten boven de EUR 200.000 zijn belast tegen een tarief van 25,8%.

Dividenden die worden uitgekeerd aan rechtspersonen die ten minste 5% van de aandelen in de dochteronderneming houden zijn vrijgesteld van de vennootschapsbelasting. Dit wordt ook wel de deelnemingsvrijstelling genoemd. Hiertegenover staat dat verliezen die worden geleden door deelname in de dochteronderneming niet aftrekbaar zijn.

Aftrekbaarheid van kosten, rentebetalingen en afwaarderingen

Rentebetalingen en afwaarderingen kunnen worden afgetrokken van de bedrijfsinkomsten.

Anti-tax avoidance directive
De anti-tax avoidance directive (ATAD) is een richtlijn die inwerking is getreden op basis van aanbevelingen door het internationale samenwerkingsverband de OESO. Alle Europese landen hebben de richtlijn moeten implementeren in hun eigen rechtstelsels. De anti-tax avoidance directive bevat beperkingen om rente (earningsstrippingsmaatregel) af te trekken. Door de stijgende rente zal de earningsstrippingsmaatregel uit ATAD een grotere impact hebben op de vastgoedbelegger dan voorheen.

Fiscale eenheid
Een binnenlands rechtspersoon kan een fiscale eenheid vormen met dochterondernemingen indien de betreffende rechtspersoon een belang van ten minste 95% houdt in de dochteronderneming. Indien er een fiscale eenheid is gevormd, kunnen de verliezen van een onderneming afgezet worden tegen de winsten van een andere onderneming binnen dezelfde fiscale eenheid. Daarnaast kan het vastgoed worden overgedragen tussen de ondernemingen binnen de fiscale eenheid zonder dat er vennootschapsbelasting verschuldigd is.

Verdeling van inkomsten en winsten
De deelnemingsvrijstelling is van toepassing op dividenden die uitgekeerd worden aan andere natuurlijke of rechtspersonen gevestigd in Nederland die ten minste 5% van het aandelenkapitaal bezitten in de uitkerende onderneming. Er wordt in dat geval geen dividendbelasting geheven over de uitgekeerde dividenden. In bepaalde gevallen worden rente en andere financieringskosten die worden betaald aan verbonden maatschappijen behandeld als dividenden. Deze kosten zijn dan bij de betalende vennootschap niet aftrekbaar. Indien een onderneming stopt met zijn activiteiten worden de aan de aandeelhouders uitgekeerde liquidatie-uitkeringen op dezelfde manier belast als dividenden.

Buitenlandse rechtspersonen

Vennootschapsbelasting
Buitenlandse rechtspersonen worden in Nederland slechts onderworpen aan de vennootschapsbelasting voor zover dit Nederlands inkomen betreft (dat wil zeggen inkomen gegenereerd door een Nederlandse onderneming of vaste inrichting).

Indien een buitenlands rechtspersoon minder dan 5% van de aandelen in een Nederlands rechtspersoon, wordt er geen belasting geheven over de inkomsten die gegenereerd worden uit het houden van de aandelen.

Indien daarentegen de buitenlandse rechtspersoon een zogenaamd aanmerkelijk belang houdt is de rechtspersoon ook geen belastingplichtige in Nederland. Er zijn echter een aantal anti-misbruik regels die ervoor kunnen zorgen dat de voordelen die behaald worden uit het aanmerkelijk belang belast zijn in Nederland.