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民宅出租损失的围栏政策 - 工党政府的倡议 Ring-Fencing Rental Losses – a Labour Government Initiative

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继延长明线测试(从2018年3月29日起由2年延至5年),2018年3月新西兰税务局部门提交的修订法案将导致业主无法用其民宅出租的损失抵消其应缴纳收入。

 

政府认为物业投资者和业主之间的竞争环境需得到平衡,因为租赁物业投资者可以从税收损失中受益,而资本收益则是免税的。

该提议将适用于所有“住宅用地”,不包括个人的主要住宅,符合混合用途资产规则的房产(例如有时出租也私下使用的度假屋),以及如出售应纳税的房地产。由于该提议是针对“住宅用地”,所以并不影响商业房产的业主。

该提议不仅适用于个人名下的房产,也将有特别规定来确保信托和公司等名下的房产不会被用来绕开围栏政策。如信托或公司等有百分之五十以上的资产是住宅物业,该提议也将适用于他们。

虽然亏损将受到限制,但这将是基于投资的组合。这意味着如果投资者拥有一个以上的房产,一个房产的损失可以抵消另一个房产的收入,以此来计算整个投资组合的整体盈利或亏损。

但需注意的是,如果土地收益需要纳税(例如因明显测试适用)。该提议是任何被围栏的损失只能抵消该土地收益的税收,而并不能抵消其他收入。例如, 甲拥有两套出租物业,而被围栏的损失有$30,000. 假设甲购买并出售其第三套房产并且该收益应纳税,假设这套房产售价并不理想,收益仅有$10,000。在围栏政策下,被围栏的$30,000只有$10,000能抵消第三套房产收益应纳的税,而剩余的$20,000将继续被围栏以用于抵消日后的房产收益应纳的税。

税务局建议这些变化在2019-2020收入年度进行,意味着对于一般标准收入年度的纳税人来说,将在2019年4月1日开始实行。税务局也在考虑这些变化是否应以两至三年的进阶式来进行。

政府希望平衡业主和投资者之间的竞争环境,但首先这从来就不是一个公平的竞争环境。政府似乎并未考虑这些改变会导致的广泛影响。尽管投资者在当下确实获得了现金流量的利益,但从长远来看,业主终将对于出租收入纳税,贷款和利息也最终需要偿还。所以这只是时间早晚的问题。但是,如果引入围栏规则,所有物业投资者又会怎么样?租赁房地产投资会被耗尽吗?答案可能是肯定的。投资者帮助政府向市场提供了急需的住宅,而那些急需的住宅都是政府没有能力独自供给的。

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Authors

Lisa Murphy
Tax Partner - Auckland
Grace Wee
Tax Specialist - Auckland