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土地交易的资本收益 - 免税或应纳税?(Capital gains on land transactions – tax free or taxable?)

新西兰房地产市场,特别是在奥克兰地区,在过去几年持续增长。而房产投资亦是最受青睐的资产,因为它普遍会随着时间的推移而升值,同时新西兰也没有全面的资本增值税。然而,一般人普遍误解为因新西兰没有资本增值税,因此出售房产所获得的任何收益都不需纳税。值得注意的是,尽管新西兰没有资本增值税,但仍有土地条款可以导致土地交易中所获得的收益需要纳税(将房产分类为“收入账户”而不是资本账户)。

从所得税的角度来看,如果土地交易满足了2007年所得税法的分则CB中的任何土地条款,那土地交易所得的收益就需纳税。纳税人一般都知道或听说过如果您从事房地产交易业务或您是开发商,您的房产交易通常是需要纳税的。

明线测试

纳税人也可能普遍听说过明线测试。按照明线测试,在2015年10月1日或之后签订房产购买协议,并在5年内出售该房产(如果在2018年3月29日之前购买,则为两年),出售该房产的收益则需纳税。

意图/目的测试

但是还有其他为纳税人并不熟悉的土地条款,例如,意图/目的测试会查看您购买房产时的意图/目的。如果当时您的意图/目的包括出售该房产,那么出售收益就应纳税(除非豁免条款适用)。需注意的是这种意图/目的不需要是主要的意图/目的。还有值得注意的是在购买后而改变意图是无关紧要的。因此,如果您在购买时有着出售的意图/目的,出售的收益就需纳税,即使您之后改变了购买时的想法,这是无关紧要的。

此外,需要注意这是一个主观测试,这条款没有时间上的限制(与许多有着10年时间限制的土地条款不同)。

“重新划分”的条款

纳税人也可能比较不熟悉的另一个土地条款,普遍被称为“重新划分”的条款。如果至少20%的收益是来之于土地变更及被受影响(即重新分区或授予资源许可)或此类变更的可能性,并且在购买后的10年内出售该土地/房产,此条款则可以对出售收益征税。例如,如果您以100万的价格购买房产,两年后,执行区计划允许重新划分该土地/房产,然后您以500万的价格出售该房产给开发商,那么400万的收益很可能需要纳税。但是,该物业已经拥有的两年内可以扣除80万(每一个连续12个月的拥有权,就可以扣除1000元或10%的收益,两者的较大者)。

“受牵连条款“

另一个经常被忽视的条款是普遍被称为的“受牵连条款“。如果在购买时,您与交易商或开发商有关联,并且您在购买后10年内出售该房产,您的出售将受到牵连,因此所得收益可能需要纳税(某些豁免条款可能适用)。也有类似的条款适用于与建筑商的关联,但是10年是从完成改建房子开始而不是在购买时开始的。

相关人员之间的土地交易

另外,您也应该注意相关人员之间的土地交易。如果您通过出售您从关联人处购买的房产中获得收益,您应考虑转让人的税务立场。如果转让人保留并出售该房产的收益需要纳税(例如转让人从没把房产转让给您),那么您从销售中获得的任何收益也将征税。

一旦确定房产销售是否应纳税,您应考虑是否有任何豁免条款可以免除销售税。销售房产是否需要纳税是应具体情况而定,并且鉴于土地交易通常涉及的金额比较高,在确定您的税务立场前应当征询会计师的专业意见。

对于税务局来说,要得知房产交易中双方的身份是相当容易的。在新西兰土地信息网上简单搜索地址将提供房产交易的详细信息(即日期,当事人姓名及其新西兰税号)。此外,税务局有权要求第三方(即银行,律师,外国政府等)提供信息。同样要注意,举证责任通常在于纳税人而非税务局。众所周知,税务局的检讨和审核费用昂贵,因此在征税前取得专业意见,可让您免除烦恼,以及日后与税务局争议时有个依靠点。在购买之前寻求专业意见有时会比在出售后才征询专业意见更有利,也可避免出售时不必要的税务问题。

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