Overdrachtsbelasting: wanneer geeft het bestemmingsplan de doorslag?

Kan een woon-winkelpand volledig als woning kwalificeren voor de overdrachtsbelasting? Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft hierover op 1 juli 2026 uitspraak gedaan. Het hof oordeelt, in lijn met de jurisprudentie van de Hoge Raad, dat mede betekenis toekomt aan het bestemmingsplan wanneer aan de hand van de bouwkundige geschiedenis niet duidelijk kan worden vastgesteld of het pand naar zijn aard voor bewoning is bestemd. In dit artikel bespreken wij de uitspraak en de belangrijkste aandachtspunten voor de praktijk.

Overdrachtsbelasting: verschillende tarieven voor woningen en niet-woningen

Voor de overdrachtsbelasting is van belang of een verkregen onroerende zaak als woning of als niet-woning kwalificeert. Onder een woning wordt in dit verband een onroerende zaak verstaan die op het moment van de juridische overdracht naar haar aard is bestemd voor bewoning. Het feitelijke gebruik van het pand en de plannen van de koper zijn daarbij in eerste instantie niet doorslaggevend.

Indien sprake is van een woning voor de overdrachtsbelasting, is over de verkrijging daarvan een lager tarief verschuldigd. Voor de bepaling van dit (lagere) tarief is het feitelijke gebruik van het pand en de plannen van de koper wel relevant. In 2026 geldt voor woningen die niet als hoofdverblijf van de koper worden gebruikt een tarief van 8%. Voor een woning die een particuliere koper anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, kan onder voorwaarden het tarief van 2% of de startersvrijstelling gelden. Voor niet-woningen geldt het algemene tarief van 10,4%.

De zaak bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch had betrekking op een verkrijging van een pand in 2020. In dat jaar gold nog één tarief voor woningen (2%) en een algemeen tarief van 6% voor niet-woningen. Hoewel de percentages inmiddels zijn gewijzigd, blijft de uitspraak relevant. Het onderscheid tussen woningen en niet-woningen bestaat nog steeds en het tariefverschil blijft aanzienlijk.

Wanneer kwalificeert een pand als woning voor de overdrachtsbelasting?

De Hoge Raad heeft in 2017 een beoordelingskader gegeven voor de vraag of een pand naar zijn aard bestemd is voor bewoning. In de eerste plaats wordt gekeken naar het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Enkel de geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is hierbij niet doorslaggevend. Een pand dat oorspronkelijk als woning is ontworpen en gebouwd, blijft in beginsel naar zijn aard een woning. Dit wordt anders wanneer het pand zodanig is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik. Zijn meer dan beperkte aanpassingen nodig om het pand opnieuw geschikt voor bewoning te maken, dan kan het pand zijn oorspronkelijke aard als woning hebben verloren. Bieden het oorspronkelijke bouwdoel en de latere verbouwingen geen duidelijke uitkomst, dan komt mede betekenis toe aan publiekrechtelijke voorschriften, zoals het bestemmingsplan en het gebruik dat de gemeente op het moment van de verkrijging toestaat.

De beoordeling verloopt daarmee op hoofdlijnen als volgt:

• Voor welk doel is het pand oorspronkelijk ontworpen en gebouwd?
• Is het pand later verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik?
• Zijn meer dan beperkte aanpassingen nodig om het pand weer voor zijn oorspronkelijke doel geschikt te maken
• Bieden de bouwkundige kenmerken geen duidelijk antwoord, welk gebruik staan de publiekrechtelijke voorschriften dan toe?

Uitspraak over een woon-winkelpand: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 juli 2026

De procedure ging over een monumentaal pand in een winkelstraat dat ruim 200 jaar geleden was gebouwd. Op de begane grond en een deel van de eerste verdieping bevond zich een winkelruimte, die ten tijde van de verkrijging was verhuurd aan een detailhandelsbedrijf. De grondoppervlakte van de winkelruimte bedroeg 195 vierkante meter (ca. 50% van de totale grondoppervlakte van het pand). Op het resterende deel van de eerste verdieping en de overige bovenverdiepingen, bevond zich een bovenwoning die al geruime tijd leegstond.

De koper betaalde bij de verkrijging 6% overdrachtsbelasting over het gehele pand, zijnde het tarief voor een niet-woning, en maakte hier vervolgens bezwaar tegen. De inspecteur verklaarde het bezwaar gegrond en paste op de bovenwoning het tarief van 2% toe. Voor de winkelruimte gold volgens de inspecteur het tarief van 6%.

De koper stelde dat het pand oorspronkelijk als woning was ontworpen en gebouwd en daarom volledig als woning moest worden aangemerkt. De rechtbank volgde dit standpunt, maar de inspecteur stelde hoger beroep in. In hoger beroep beriepen zowel de koper als de inspecteur zich op historische informatie over het pand. Dit betrof gegevens over voormalige eigenaren, het gebruik van het pand en verbouwingen die in de loop der jaren hadden plaatsgevonden. De koper concludeerde hieruit dat het pand als geheel als woning was gebouwd, de aard als woning ondanks de verbouwingen op het moment van verkrijging ongewijzigd was en dat het winkeldeel met beperkte aanpassingen geschikt kon worden gemaakt voor bewoning. De inspecteur was echter van mening dat het pand was gebouwd voor gemengd gebruik en dat latere verbouwingen de bouwkundige aard niet gewijzigd hebben.

Volgens het hof kon uit de historische informatie niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld voor welk doel het pand oorspronkelijk was ontworpen en gebouwd: voor bewoning of voor gemengd gebruik. Dat het pand mogelijk ooit was bewoond, betekende nog niet dat het gehele pand oorspronkelijk als woning was ontworpen. Ook het historische gebruik door ondernemers en de verschillende verbouwingen leverden geen eenduidig beeld op. Omdat de bouwkundige geschiedenis geen duidelijke conclusie toeliet én partijen het er wel over eens waren dat de oorspronkelijke aard van het pand vanaf de oorspronkelijke bouw niet was gewijzigd, keek het hof naar de publiekrechtelijke voorschriften voor het pand. Daarbij speelde het bestemmingsplan een belangrijke rol.

Waarom gaf het bestemmingsplan in deze zaak de doorslag?

Op grond van het bestemmingsplan mocht de begane grond niet voor bewoning worden gebruikt wanneer daar gedurende een aaneengesloten periode van ten minste drie jaar niet was gewoond. Aangezien de begane grond al vele jaren in gebruik was als winkelruimte, was bewoning van dit gedeelte ten tijde van de verkrijging publiekrechtelijk niet toegestaan. Bewoning van de bovenverdiepingen bleef wel mogelijk.

Het hof oordeelde dat op basis van de publiekrechtelijke voorschriften de aard van een aanzienlijk deel van het pand geen woning was op het moment van verkrijging. De koper had bovendien op grond van de historische stukken niet aannemelijk kunnen maken dat het gehele pand oorspronkelijk als woning was ontworpen en gebouwd. Het hof volgde daarom de inspecteur in de toepassing van het tarief voor niet-woningen over de waarde van het winkelgedeelte van het pand. Voor de bovenwoning bleef het woningentarief gelden. Het hoger beroep van de inspecteur werd gegrond verklaard.

Aandachtspunten bij de aankoop van een pand met gemengd gebruik

De uitspraak betekent niet dat bij de aankoop van een pand altijd het bestemmingsplan doorslaggevend is voor het toepasselijke overdrachtsbelastingtarief. Het hof kwam in deze zaak pas toe aan het bestemmingsplan omdat de bouwgeschiedenis geen uitsluitsel gaf over de aard van het pand en partijen het erover eens waren dat die aard sinds de bouw niet was gewijzigd. Uitgangspunt blijft dat wordt gekeken naar de aard van het pand. Staat vast dat een pand oorspronkelijk als woning is ontworpen en gebouwd, dan verliest het dat karakter niet zonder meer doordat de begane grond al jarenlang als winkel wordt gebruikt. Andersom maakt een woonbestemming een pand dat oorspronkelijk als bedrijfspand is gebouwd niet automatisch tot een woning.

Het belang van deze uitspraak zit daarom vooral in de volgorde van beoordeling. Eerst moet worden vastgesteld wat uit de bouwgeschiedenis volgt over de aard van het pand. Pas wanneer dat geen duidelijk antwoord geeft, kunnen publieke voorschriften, zoals het bestemmingsplan, een rol spelen. Voor de praktijk betekent dit dat kopers van panden met gemengd gebruik er verstandig aan doen om vóór de aankoop zowel de bouwgeschiedenis als de planologische situatie te onderzoeken. Het vastgoedteam van RSM kan u hierbij ondersteunen, zodat vooraf beter inzicht bestaat in het toepasselijke overdrachtsbelastingtarief.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op met het vastgoedteam van RSM.