In februari 2023 zorgde een wetsvoorstel met betrekking tot vastgoedaandelentransacties voor opschudding in de sector. De vastgoeddesk van RSM gaat in deze bijdrage voor VJ dieper in op het voorstel en roept beleggers en ontwikkelaars op om snel actie te ondernemen als zij nog gebruik willen maken van de gunstige overgangsregeling. 

Het gevolg van het wetsvoorstel is dat de verkrijger van vastgoedaandelen 10,4 procent overdrachtsbelasting moet betalen, terwijl dat nu niet standaard het geval is. Inmiddels heeft de staatssecretaris aangekondigd dat het wetsvoorstel wordt aangepast na een internetconsultatie waar de praktijk goed op heeft gereageerd. Hierdoor wordt het wetsvoorstel vanuit fiscaal oogpunt redelijker dan eerst, maar nog steeds minder gunstig dan de huidige situatie. Ontwikkelaars en beleggers hebben beperkte tijd om gebruik te maken van het voorgenomen overgangsrecht waarbij de staatssecretaris nog een laatste mogelijkheid geeft om gebruik te maken van de huidige/ gunstige samenloopvrijstelling. 

Huidige systeem bij vastgoedaandelentransacties 

Normaal gesproken is de verkoop van een nieuw gebouw (de stenen) door een projectontwikkelaar belast met omzetbelasting. Bij de verkoop van vastgoedaandelen waarin datzelfde nieuwe gebouw zich bevindt, wordt echter geen omzetbelasting geheven, omdat de verkoop van aandelen is vrijgesteld van omzetbelasting. Er is ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd door de verkrijger van de vastgoedaandelen. Dit komt door de samenloopvrijstelling, die tot doel heeft om dubbele heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting bij dezelfde transactie te voorkomen. 

Volgens de huidige wettelijke regeling wordt er geen overdrachtsbelasting geheven wanneer een nieuw gebouw dat minder dan zes maanden geleden in gebruik is genomen, wordt overgedragen door middel van een aandelentransactie. Met andere woorden, bij een vastgoedaandelentransactie wordt er geen omzetbelasting en geen overdrachtsbelasting geheven als het betreffende vastgoedlichaam een nieuw gebouw in eigendom heeft dat minder dan zes maanden in gebruik is genomen. 

Wetsvoorstel van februari 2023 

Het wetsvoorstel van februari leidt bij dergelijke transacties tot een belastingdruk van 10,4 procent overdrachtsbelasting voor vastgoedaandelentransacties terwijl dat nu niet het geval is. De samenloopvrijstelling is dan namelijk niet langer van toepassing op vastgoedaandelentransacties waarbij eerder geen omzetbelasting en geen overdrachtsbelasting werd geheven. Dit was iets wat de meeste beleggers en projectontwikkelaars niet zagen aankomen. 

Een van de kritiekpunten vanuit de vastgoedsector op dit wetsvoorstel is dat er sprake is van overkill. Samengevat komt dat op het volgende neer: Wanneer vastgoedaandelen worden verkocht waarbij het vastgoedlichaam woningen in eigendom heeft die vrijgesteld van btw worden verhuurd, dan kan de omzetbelasting op de stichtingskosten niet in aftrek worden gebracht. Bij de verkoop van dergelijke vastgoedaandelen is geen omzetbelasting en geen overdrachtsbelasting verschuldigd gedurende de eerste twee jaar van ingebruikneming. Het ‘heffingslek’ in de omzetbelasting is het verschil tussen de omzetbelasting die zou worden geheven wanneer de stenen worden verkocht en de in aftrek te brengen omzetbelasting op de stichtingskosten. Met andere woorden: de belastingdienst mist heffing omzetbelasting over de toegevoegde waarde die de projectontwikkelaar realiseert. 

Wetsvoorstel na internetconsultatie 

Van Rij heeft gehoor gegeven aan de bezwaren van de sector door een paar wijzigingen door te voeren. De eerste wijziging houdt in dat de huidige samenloopvrijstelling van toepassing blijft bij een vastgoedaandelentransactie als het vastgoed twee jaar vanaf eerste ingebruikneming voor 90 procent of meer btw-belast wordt gebruikt. Voor vastgoedprojecten die bestemd zijn voor btw-vrijgesteld gebruik, wil Van Rij het overdrachtsbelastingtarief vaststellen op 4 procent. Volgens de staatssecretaris sluit dit percentage beter aan bij het daadwerkelijke belastinglek. 

Daarnaast beoogt de staatssecretaris om het wetsvoorstel niet op 1 januari 2024, maar op 1 januari 2025 in werking te laten treden. Er wordt ook voorzien in overgangsrecht door het wetsvoorstel. Dit overgangsrecht houdt in dat vastgoedprojecten met getekende intentieovereenkomsten onder de huidige wettelijke regeling van de samenloopvrijstelling vallen, voor zover deze intentieovereenkomsten vóór Prinsjesdag 2023 zijn ondertekend. Bijkomende voorwaarde is dat de daadwerkelijke levering van de vastgoedaandelen vóór 2030 plaats moet vinden. 

Gevolgen crisis kabinet Rutte IV 

Door de val van het kabinet is het afwachten of de Tweede Kamer betreffend wetsvoorstel controversieel verklaart; anders gezegd, dat het voorstel niet voor de nieuwe verkiezingen in behandeling wordt genomen. RSM acht de kans aanwezig dat dit niet het geval zal zijn; alle marktpartijen hebben immers hun input kunnen geven. Met andere woorden, het is dan zaak om voor Prinsjesdag de overeenkomsten afgerond te hebben. 

Wilt u nog gebruikmaken van de huidige samenloopvrijstelling? 

Praktisch gezien betekent bovenstaande dat vastgoedpartijen tot 19 september 2023 de tijd hebben om intentieovereenkomsten te sluiten, als zij nog willen profiteren van het binnenkort oude regime van de samenloopvrijstelling. Partijen kunnen dan nog een voordeel behalen van 4 procent overdrachtsbelasting ten opzichte van het nieuwe regime.