In de markt wordt veel gesproken over het uitponden van vastgoed. Mede door de onzekerheid over box 3, maar ook de wetgeving over middenhuur geeft de gemiddelde belegger weinig vertrouwen om mooie rendementen te halen. Een optie is om het vastgoed te verkopen vóór 1 januari 2024 om box 3-heffing in 2024 te voorkomen. Waar moeten beleggers op letten bij het uitponden van vastgoed vanuit een fiscaal oogpunt? Afhankelijk van de werkzaamheden worden verkoopwinsten belast in box 1 of in box 3. Het verschil in belastingheffing is enorm waarbij de verkoopwinst in box 1 wordt belast met 49,5%, of niet wordt belast in box 3.

Box 1 vs. Box 3

In box 3 wordt een fictief rendement op vermogen waaronder vastgoed belast. In box 1 wordt onder andere inkomen uit onderneming en loon belast. Daarnaast is er nog een restcategorie in box 1; resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) en uitponden valt hieronder. Waarom bestaat deze restcategorie? Aan de ene kant worden de winsten uit een onderneming belast in box 1. Aan de andere kant wordt normaal vermogensbeheer belast in box 3. Daarmee is een spectrum gecreëerd waarbij aan de ene kant dusdanig veel werkzaamheden worden verricht waarbij een onderneming is te erkennen (box 1) en aan de andere kant dusdanig weinig werkzaamheden zijn te erkennen dat het passief vermogensbeheer betreft (box 3). Om werkzaamheden die te licht zijn voor het ondernemerschap, maar te veel voor het passief vermogensbeheer toch in de heffing van box 1 te brengen is er een restcategorie genaamd Resultaat uit Overige Werkzaamheden (ROW). En uitponden valt onder ROW.

Wat is uitponden?

De wetgever heeft geen definitie van uitponden opgenomen in de wet of wetsgeschiedenis. In fiscaal verband wordt meestal gesproken over het verkopen van reeds in eigendom zijnde vastgoed, vaak leegstaande huurwoningen. Dit kan gepaard gaan met extra werkzaamheden, zoals het splitsen van een woning in appartementen. Bij het verrichten van dergelijke extra werkzaamheden bestaat de mogelijkheid dat verkoopwinst in box 1 wordt belast. Dergelijke werkzaamheden kunnen het normale vermogensbeheer te buiten gaan.

Vervolgens komt de vraag welke werkzaamheden bij uitponden leiden tot box 1-heffing. Voor de goede orde: de verkoopwinst bij de verkoop van verhuurd vastgoed of vastgoed dat na een periode van verhuur leeg staat, wordt niet belast in box 1. Dus zonder extra werkzaamheden blijft het vastgoed in box 3 en wordt de verkoopwinst niet belast. Onderstaande voorbeelden geven enig idee van die extra werkzaamheden.

Activiteiten die mogelijk leiden tot box 1-heffing

Actief huurbeëindigingsbeleid: Als een belegger een verhuurde woning bezit en de huurder vertrekt uit zichzelf, zonder werkzaamheden van de belegger, dan wordt een eventuele verkoopwinst niet belast in box 3. Echter, als de belegger actief huurbeëindigingsbeleid voert, bijvoorbeeld door een vertrekpremie aan te bieden, dan kunnen deze werkzaamheden normaal vermogensbeheer te buiten gaan waardoor de verkoopwinst wordt belast in box 1.

Splitsing appartementsrechten: Een pand kan op allerlei manieren verkoopklaar gemaakt worden. Een van die manieren is het splitsen van een pand in appartementen om een hogere verkoopwinst te realiseren. Doorgaans vergt dit niet dusdanig veel inspanning dat dit leidt tot ROW en daarmee dat de verkoopwinst wordt belast in box 1.

Echter, de werkzaamheden ten behoeve van een splitsing kunnen het normale vermogensbeheer te buiten gaan. Denk aan een gemeente die de splitsing tegenwerkt en daardoor moeten extra (juridische) werkzaamheden verricht worden om de goedkeuring alsnog te krijgen. Of denk aan een verbouwing ten behoeve van de splitsing, zoals het plaatsen van keukens en badkamers in de nieuwe appartementen waardoor nieuwe woonruimten ontstaan.

Wat te doen?

Komt een pand vrij van huur zonder inmenging van de eigenaar en wordt het dan verkocht? Dan is zo goed als zeker dat de verkoopwinst niet wordt belast in box 3. Zijn er werkzaamheden verricht die zien op het behalen van een rendement wat redelijkerwijs kan worden verwacht en gaat de arbeid het normale vermogensbeheer te buiten? Dan kan de verkoopwinst belast worden tegen 49,5% in box 1.

De hoeveelheid en de zwaarte van de werkzaamheden balanceren op een dunne scheidslijn en het is zeer afhankelijk van de omstandigheden, maar weet dat het dubbeltje de verkeerde kant op kan vallen. Ga je vastgoed uitponden en wil je meer doen dan een makelaar inschakelen? Bel dan eerst de vastgoedddesk van RSM.