De Hoge Raad heeft onlangs prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie over het bij latere herziening in aftrek brengen van voorbelasting die bij de aanschaf abusievelijk niet in aftrek is gebracht. Het antwoord van het Hof van Justitie van de Europese Unie laat nog even op zich wachten. Wij willen dit moment vooral aangrijpen om stil te staan bij de herzieningsregel in de omzetbelasting met betrekking tot onroerend goed.

Herziening

Bij de aankoop van onroerend goed kun je worden geconfronteerd met de heffing van btw. Of de btw in vooraftrek kan worden gebracht is afhankelijk van het voorgenomen gebruik. Wordt het onroerend goed gebruikt voor belaste prestaties dan is deze aftrekbaar, bij onbelaste prestaties kan de btw niet in vooraftrek worden gebracht.

Op het moment van in gebruik nemen van het onroerend goed begint de herzieningstermijn te lopen. Dit houdt in dat het gebruik van het onroerend goed moet worden gevolgd om na te gaan of bij aankoop de vooraftrek correct is geweest. De herzieningstermijn voor onroerende zaken loopt 10 boekjaren waarbij het jaar van ingebruikname als een volledig boekjaar wordt gerekend. Wordt een pand in april 2021 in gebruik genomen en is het boekjaar gelijk aan kalenderjaar, dan loopt de herzieningstermijn t/m 31 december 2030.

Gedurende de herzieningstermijn moet het gebruik gemonitord worden. Wijzigt de verhouding belast en onbelast gebruik meer dan 10% dan moet voor dat betreffende jaar de btw worden herzien. De grondslag voor de herziening betreft elk herzieningsjaar 1/10 van het totale btw-bedrag bij aankoop.

Verkoop gedurende herzieningstermijn

Wordt een onroerende zaak verkocht terwijl de herzieningstermijn van de verkoper nog loopt, dan moet een herziening ineens plaatsvinden. Bij een btw-belaste levering wordt de verkoper geacht de resterende looptijd een belast gebruik te hebben. Bij een vrijgestelde levering wordt geacht dat de verkoper de resterende looptijd de onroerende zaak onbelaste te hebben gebruikt. Was de aankoop belast, de verkoop onbelast en is de herzieningstermijn nog niet verlopen, dan zal de verkoper trachten de verkoopprijs te verhogen met de herzienings-btw.

Is er sprake van een overdracht van een verhuurd pand dan zal deze in de meeste gevallen kwalificeren als een overdracht van algemeenheid van goederen. Bij een dergelijke overdracht is geen btw verschuldigd en gaat, indien nog aanwezig, de resterende herzieningstermijn over van de verkoper op de koper.

Voor de praktijk

Het is van belang de herzieningstermijn niet uit het oog te verliezen. Indien het gebruik de eerste acht jaren ongewijzigd is geweest, kan de wijziging van gebruik in jaar negen en de bijbehorende herziening over het hoofd worden gezien. We raden daarom aan het gebruik goed te monitoren en jaarlijks vast te leggen, ook wanneer het gebruik niet is gewijzigd.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht? Neem dan contact op met uw vaste RSM-adviseur of bel de vastgoeddesk van RSM op telefoonnummer 030 231 73 44.