Netherlands
Talen

Talen

Kort overzicht van de Nederlandse Vastgoedmarkt

 

Fiscale behandeling van rente-inkomsten en kapitaalinkomsten

Rente-inkomsten

Natuurlijke personen

Introductie
Rente-inkomsten worden in de inkomstenbelasting belast als privé-inkomsten of als bedrijfswinst.

Belastingplichtige

Rente-inkomsten ontvangen door natuurlijke personen worden bij de persoon zelf belast in de inkomstenbelasting.

Belastinggrondslag

Het inkomen van natuurlijke personen is verdeeld over drie ‘boxen’ met verschillende belastingtarieven.

In box 1 worden inkomsten uit werk en woning belast. Hieronder valt inkomen uit dienstverband of bedrijfswinsten welke voortvloeien uit ondernemerschap. Indien rente-inkomsten kwalificeren als ondernemingswinst worden deze belast in box 1. Box 1 kent een progressief belastingtarief oplopend tot 49,5%. Rente-inkomsten kwalificeren als winst uit onderneming indien een natuurlijk persoon een zeker niveau van arbeid of ondernemingsactiviteiten levert. In de praktijk betekent dit dat in de meeste gevallen een directe investering in vastgoed niet kwalificeert voor box 1 waardoor het vastgoed in box 3 wordt belast.

In box 2 worden inkomsten belast die voortkomen uit het houden van ten minste 5% van de aandelen in een rechtspersoon. Denk hierbij aan dividenden (reguliere voordelen) en kapitaalwinsten (vervreemdingsvoordelen) die worden gerealiseerd bij de verkoop van de aandelen. In box 2 worden inkomsten belast tegen een vlak belastingtarief van 26,90%.

In box 3 worden inkomsten uit sparen en beleggen belast waarbij de daadwerkelijk verkregen (rente)inkomsten niet relevant zijn. In box 3 wordt namelijk uitgegaan van een fictief rendement, die varieert tussen de 1.897% en 5.69%van de waarde van het netto vermogen. Het belastingtarief in box 3 is een vlak tarief van 31%.

Rechtspersonen

Introductie
Rente-inkomsten ontvangen door rechtspersonen zijn belast als bedrijfsinkomen.

Belastingplichtige

Rente-inkomsten ontvangen door rechtspersonen zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting als bedrijfsinkomsten.

Belastinggrondslag

Bedrijfswinsten tot een bedrag van EUR 245.000 zijn belast tegen een tarief van 15%. Bedrijfswinsten boven EUR 245.000 zijn belast tegen een tarief van 25%.

Kapitaalwinsten

Natuurlijke personen

Introductie

In beginsel zijn gerealiseerde kapitaalwinsten door natuurlijke personen niet onderworpen aan de inkomstenbelasting. Het onroerend goed is veelal onderworpen aan box 3 waarbij een fictief rendement (1.897 tot 5.69% van de waarde van het netto vermogen) wordt belast tegen een vlak tarief van 31%.

Belastingplichtige

Natuurlijke personen zijn onderworpen aan de inkomstenbelasting.

Belastinggrondslag

In bepaalde omstandigheden kunnen gerealiseerde kapitaalwinsten door natuurlijke personen onderworpen zijn aan de inkomstenbelasting in box 1. Zo’n omstandigheid doet zich bijvoorbeeld voor indien een natuurlijke persoon een zeker niveau van arbeid of ondernemingsactiviteiten levert. De gerealiseerde meerwaarde is in dat geval onderworpen aan de inkomstenbelasting in box 1 tegen een tarief oplopend tot maximaal 49.50%.

Indien het onroerend goed toebehoort aan box 3 wordt een fictief rendement (1.879 tot 5.69% van de waarde van het netto vermogen) belast tegen een progressief tarief van 31%.

Rechtspersonen

Introductie

Kapitaalwinsten gerealiseerd door rechtspersonen zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting als bedrijfsinkomsten.

Belastingplichtige

De rechtspersoon is belasting verschuldigd over de bedrijfsinkomsten. Bedrijfsinkomsten tot EUR 245.000 zijn belast tegen een tarief van 15%. Winsten boven de EUR 245.000 zijn belast tegen een tarief van 25%.

Uitzonderingen

Rechtspersonen kunnen belastingheffing over kapitaalwinsten uitstellen middels het vormen van een zogenaamde herinvesteringsreserve. Indien de rechtspersoon binnen drie jaar een herinvestering maakt in een soortgelijk bedrijfsmiddel, wordt de waarde van dit vervangende bedrijfsmiddel verminderd met de waarde van de herinvesteringsreserve. Hierdoor zijn in de toekomst de afschrijvingskosten lager waardoor de fiscale winst hoger zal uitvalt. Indien de rechtspersoon na drie jaar geen herinvestering heeft verricht, wordt er belasting geheven over de waarde van de herinvesteringsreserve.

BTW & overdrachtsbelasting

* Het tarief van 2% is van toepassing op de overdracht van woningen mits de koper de woning gebruikt als hoofdverblijf.
 

BTW (belasting over de toegevoegde waarde)

Natuurlijke personen die kwalificeren als ondernemer voor de btw

Introductie

BTW is een belasting welke gebaseerd is op de toegevoegde waarde van een product of dienst in elke stap van het productie- of distributieproces. BTW is verschuldigd door een als zodanig handelende ondernemer ter zake van leveringen en diensten die door deze ondernemer worden verricht.

Belastingplichtige

Een ondernemer die een commerciële of professionele activiteit verricht aan een afnemer is in beginsel verplicht om BTW aan de afnemer in rekening te brengen. Wanneer een onderneming of een zelfstandig onderdeel daarvan wordt overgedragen wordt dit niet gezien als levering (algemeenheid van goederen).

Belastinggrondslag

De levering en verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld voor de BTW. Uitzondering betreft echter de levering van nieuw onroerend goed en de levering van een bouwterrein welke wel zijn belast met BTW.

Een bijzondere regeling is de optie belaste verhuur/ levering. De leverancier en ontvanger kunnen opteren voor een BTW belaste verhuur of levering van onroerend goed. Het toepasbare BTW tarief is in dat geval 21%.

Samenloop met overdrachtsbelasting

Indien ter zake van de levering van nieuw onroerend goed of ter zake van de levering van een bouwterreindoor de verkoper btw in rekening is gebracht, is er door de verkrijger in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Rechtspersonen

Er wordt binnen de BTW geen onderscheid gemaakt tussen natuurlijke personen of rechtspersonen. Het startpunt is het ondernemerschap. Voor rechtspersonen zijn zodoende dezelfde regels van toepassing.

Overdrachtsbelasting

Natuurlijke personen

Introductie

Overdrachtsbelasting is een belasting welke verschuldigd is bij de overdracht van onroerend goed van een (rechts)persoon naar een ander. Rechten op onroerend goed zoals erfpacht of recht van opstal kunnen ook kwalificeren als onroerend goed voor de overdrachtsbelasting. 

Belastingplichtige

Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de verkrijging van het juridische of economische eigendom van Nederlands vastgoed. Overdrachtsbelasting is verschuldigd door de koper.

Daarnaast is overdrachtsbelasting verschuldigd op de verkrijging van een gekwalificeerd belang in een zogenaamde vastgoedonderneming. Een onderneming kwalificeert als vastgoedonderneming indien het vermogen van de onderneming gebaseerd op de marktwaarde voor ten minste 50% bestaat uit vastgoed waarvan minimaal 30% in Nederland ligt. Daar komt bij dat de hoofdactiviteit van de onderneming moet bestaan uit het verwerven, verkopen en/of de exploitatie van vastgoed.

Belastinggrondslag

De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt berekend over de marktwaarde. De marktwaarde is op zijn minst de verkoopprijs. Het tarief van 2% is van toepassing op de overdracht van woningen indien de koper de woning gaat gebruiken als hoofdverblijf. Het tarief van 8% is van toepassing op andere onroerende zaken en woningen die aangehouden worden als tweede woning of beleggingsobject.

Daarnaast is er een startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Natuurlijke personen met een leeftijd tussen de 18 en 35 jaar die een woning aanschaffen met een woningwaarde van maximaal €400.000 kunnen eenmalig een vrijstelling claimen mits de woning gebruikt gaat worden als hoofdverblijf.

Wanneer onroerend goed binnen zes maanden voor een tweede keer wordt overgedragen, wordt de belastinggrondslag van de tweede transactie verminderd met de belastinggrondslag van de eerdere transactie. De opvolgende koper heeft aldus een fiscaal voordeel.

Vrijstellingen

Overdrachtsbelasting kent verschillende vrijstellingen. Zo is er de samenloopvrijstelling die ziet op de interactie met de BTW. Ook zijn er vrijstellingen die zien op fusies, splitsingen en interne reorganisaties. Vrijstellingen in de overdrachtsbelasting gaan vaak gepaard met gedetailleerde voorwaarden.

Rechtspersonen

Er wordt binnen de overdrachtsbelasting geen onderscheid gemaakt tussen natuurlijke personen of rechtspersonen. Voor rechtspersonen zijn zodoende dezelfde regels van toepassing. Echter zijn rechtspersonen, behoudens woningcorporaties, voor alle onroerende zaken inclusief woningen onderworpen aan het 8% overdrachtsbelastingtarief.

Lokale belastingen

* Er zijn specifieke regels om te bepalen wat de marktwaarde is met betrekking tot de lokale belastingen. Iedere gemeente bepaalt deze waarde zelfstandig. Tegen de vastgestelde waarde kan bezwaar worden gemaakt.  

Introductie

Iedere gemeente heft jaarlijks een gemeentelijke belasting op onroerend goed.

Belastingplichtige

Iedere eigenaar of gebruiker van een woning of van een commercieel gebouw is onderworpen aan de gemeentelijke belasting op onroerend goed.

Belastinggrondslag

De gemeentelijke belasting is gebaseerd op de WOZ-waarde welke wordt vastgesteld door de lokale autoriteiten. Voor commercieel onroerend goed wordt de WOZ-waarde gebaseerd op de marktwaarde. Daarbij gelden enkele wettelijke voorgeschreven veronderstellingen, waardoor de WOZ-waarde kan afwijken van de (economische) marktwaarde. Iedere afzonderlijke gemeente hanteert een eigen belastingtarief.

Vermogensbelasting


Natuurlijke personen

Introductie

De vermogensbelasting is een belasting die wordt geheven over de totale nettowaarde van bezittingen, waaronder ook onroerend goed. Leningen die rusten op onroerend goed zijn aftrekbaar voor het bepalen van de nettowaarde.

Belastingplichtige

Natuurlijke personen zijn inkomstenbelasting (box 3) verschuldigd over de nettowaarde van hun box 3 bezittingen. Voor onroerend goed bestaat de nettowaarde uit de marktwaarde minus de schulden welke rusten op het onroerend goed.

Belastinggrondslag

Tot de belastinggrondslag in box 3 behoren de inkomsten uit sparen en beleggen. Hierbij zijn de daadwerkelijk gerealiseerde inkomsten niet relevant. De belasting wordt berekend over een fictief rendement, welke varieert tussen 1,897% en 5,69% van de waarde van het netto vermogen. Het fictief rendement wordt belast tegen een vlak tarief van 31%. 

Rechtspersonen

Nederland kent geen vermogensbelasting op bezittingen van rechtspersonen.

Ondernemingsvormen

Meest gebruikte ondernemingsvormen

Vennootschappen

De BV is de meest gebruikte ondernemingsvorm voor het bezitten van onroerend goed. Het eigen vermogen van de BV is verdeeld in aandelen. De aandeelhouders zijn in beginsel niet persoonlijk aansprakelijk voor de schulden van de onderneming.

Natuurlijke personen die 5% of meer van de aandelen in een Nederlands rechtspersoon bezitten, hebben een zogenaamd aanmerkelijk belang in de BV. Inkomsten die worden verworven uit dit aanmerkelijk belang zijn onderworpen aan de inkomstenbelasting (box 2) tegen een vlak tarief van 26,90%. De winsten die door de BV worden behaald zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting tot maximaal 25%. De betaalde vennootschapsbelasting is niet aftrekbaar van de verschuldigde inkomstenbelasting.

Transparante/niet transparante entiteiten

Investeringen in onroerend goed kunnen ook op collectieve basis geschieden. Zowel entiteiten als individuen kunnen hierbij berokken zijn. Nederland kent geen onderscheid tussen personenvennootschappen en joint ventures. In bepaalde gevallen kan een CV (commanditaire vennootschap) of VOF (vennootschap onder firma) zo gestructureerd worden dat ze voor belastingdoeleinden als transparant worden gezien. De resultaten van deze entiteiten worden in dat geval rechtstreeks toegerekend aan de achterliggende deelnemers/vennoten. Bovendien zijn de achterliggende deelnemers/vennoten niet onderworpen aan dividendbelasting. Deze structuur zorgt er zodoende voor dat belastingheffing op meerdere niveaus vermeden wordt. Voorbeelden van transparante entiteiten zijn de gesloten CV en de gesloten FGR (fonds voor gemene rekening).

De CV heeft op zijn minst één beherende vennoot en één commanditaire vennoot. Indien een vennoot stopt met deelname in de CV houdt de entiteit in beginsel op met bestaan. De CV wordt behandeld als transparant (gesloten CV) tenzij de CV geen strikte beperkingen heeft met betrekking tot de toelating van nieuwe leden of het overdragen van de aandelen in de CV (open-CV). Vergelijkbare regels zijn van toepassing op de FGR.

Vennoten van een open-CV en open-FGR zijn onderworpen aan belastingheffing (inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting). Indien vennoten een belang van ten minste 5% houden in de open-CV of open-FGR zijn dit houders van een zogenaamd aanmerkelijk belang. Inkomsten zoals dividenden betaald door de open-CV of open-FGR zijn belast in box 2 tegen een vlak tarief van 26,90%. De open-CV en de open-FGR zijn ook zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De winsten die de open-CV en de open-FGR maakt zijn belast tegen maximaal 25% vennootschapsbelasting.

Trusts

Het Nederlandse recht kent de rechtsvorm van de trust niet. Voor fiscale doeleinden worden de bezittingen en schulden van een trust direct toebedeeld aan de trustor. De trustor is de partij die vermogen inbrengt in de trust. Het resultaat dat behaald wordt is hierdoor direct onderworpen aan de inkomstenbelasting bij de trustor.

Buitenlandse entiteiten

Indien een niet binnenlands partnerschap zoals een CV of VOF een onderneming drijft in Nederland, is de onderneming onderworpen aan vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. De onderneming vormt in dit geval namelijk een vaste inrichting voor fiscale doeleinden. Nederlands onroerend goed wordt altijd aangemerkt als een vaste inrichting.

Specifieke vastgoedentiteiten

Fiscale beleggigsinstelling

Het Nederlandse recht kent geen specifieke vastgoedentiteiten.

Het is echter onder omstandigheden mogelijk om een FBI (fiscale beleggingsinstelling) te vormen. De FBI is een speciale ondernemingsvorm die gebruikt kan worden voor portfolio investeringen. Deze investeringen zijn echter niet gelimiteerd tot vastgoed. De FBI is onderworpen aan verschillende gedetailleerde voorwaarden. Daarnaast moet de FBI de winsten aan de aandeelhouders uitkeren binnen 8 maanden na het einde van het financiële jaar waarin de winsten zijn gemaakt. Daarnaast mogen de aandeelhouders ieder niet meer dan 5% van de aandelen bezitten van de FBI.

Het toepasbare vennootschapsbelastingtarief wat van toepassing is op de FBI is 0%. Over de uitgekeerde dividenden is echter wel vennootschapsbelasting verschuldigd.

Meer informatie?

Neem voor meer informatie en vragen contact op met uw vaste RSM-adviseur of bel de vastgoeddesk van RSM op telefoonnummer 030 231 73 44.

Download als pdf

Kunnen wij u helpen?

Neem voor meer informatie contact op met:

   
Onno Adriaansens    
Head of Real Estate and Co-chair European
Real Estate Sector Team
   
+31(0)6 515 406 67    
[email protected]