Fiscale wetswijzigingen voor vastgoedbeleggers & -ondernemers: (ir)reële heffingen? Actie gewenst!

Dit artikel is geschreven door Paul Lavrijsen en Onno Adriaansens [email protected], Hoofd Vastgoeddesk bij RSM. 

Recentelijk heeft het kabinet in enkele beleidsstukken haar visie bekendgemaakt hoe zij wil overgaan naar een heffingssysteem in de inkomstenbelasting waarbij het werkelijk rendement op vermogen belast gaat worden. De inwerkingtreding van deze werkelijke rendementsheffing zal naar verwachting pas vanaf 2025 zijn intreden doen. Ondanks deze bekendmaking bestaat nog veel onduidelijkheid over een concrete invulling hiervan, ook hoe de heffing zal uitvallen over de jaren tot 2025.

In deze bijdrage gaan wij nader in op wat de gevolgen kunnen zijn voor vastgoedexploitanten, met name die de onroerende zaken in privé houden.

Hoofdlijnen van heffing op werkelijk rendement

Sinds 2001 wordt het rendement in box 3 van de inkomstenbelasting berekend op basis van één forfaitair rendement. Vanaf 2017 is hierop een wijziging aangebracht door het forfaitaire rendement te berekenen aan de hand van een zogenaamde ‘vermogensmix’.

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad - in de zogenoemde ‘kerstarresten’ - geoordeeld dat deze systematiek een inperking is van het eigendomsrecht die niet gerechtvaardigd wordt. Naar aanleiding hiervan is door de Staatssecretaris Fiscaliteit op 15 april 2022 een contourennota gepubliceerd voor rechtsherstel. De conclusie van deze nota is dat er slechts één wijze van rechtsherstel uitvoerbaar is: een nieuwe forfaitaire berekening in box 3 gebaseerd op werkelijk rendement.

In de contourennota voor box 3-heffing op basis van werkelijk rendement is aangegeven dat er op hoofdlijnen twee type systemen zijn om het werkelijk rendement te belasten:

  1. Vermogensaanwasbelasting: hierbij wordt jaarlijks belasting geheven over de reguliere inkomsten (zoals rente, dividend, huur en pacht) en de ongerealiseerde waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen (zoals koerswinst of koersverlies over aandelen en waardestijging of waardedaling van onroerende zaken).
  2. Vermogenswinstbelasting: hierbij wordt ook jaarlijks belasting geheven over de reguliere inkomsten. Daarnaast wordt de waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen belast op het moment van verkoop.​
     

Het kabinet heeft laten doorschemeren een voorkeur te geven aan de eerstgenoemde variant, de vermogensaanwasbelasting. Deze belasting heeft volgens het kabinet enkele belangrijke voordelen ten opzichte van een vermogenswinstbelasting. Bij een vermogensaanwasbelasting wordt de waardeontwikkeling van jaar tot jaar in de heffing betrokken en niet pas in het jaar waarin het vermogensbestanddeel wordt verkocht. Daarmee wordt langdurig uitstel van belastingheffing voorkomen.

Een ander voordeel van een vermogensaanwasbelasting is dat belastingplichtigen en ketenpartners (banken en verzekeraars) niet langdurig gegevens hoeven bij te houden over de kostprijs van alle vermogensbestanddelen. 

Een belangrijk nadeel van een vermogensaanwasbelasting is dat een belastingplichtige te weinig liquide middelen kan hebben om de verschuldigde belasting te betalen. De Staatssecretaris heeft aangegeven aandacht te geven aan dit nadeel bij de verdere vormgeving van het nieuwe box 3 stelsel.

Een heffing op basis van werkelijk rendement is bij vastgoedexploitatie in de vermogensaanwasvariant echter ingewikkelder. Onderzoek van het Ministerie van Financiën wees uit dat de benodigde gegevens niet voldoende beschikbaar of geschikt zijn om de waardeontwikkeling van vastgoed te kunnen belasten. De WOZ-waarde op de peildatum van 1 januari van het belastingjaar, die voor veel onroerende zaken in box 3 van toepassing is, wordt pas na afloop van het belastingjaar vastgesteld door middel van een WOZ-beschikking. Dit is te laat om de belastbare waardemutatie in het belastingjaar vast te kunnen stellen.

Daarom is de gedachte van het kabinet om de waardeontwikkeling van vastgoed in het nieuwe box 3-stelsel blijvend forfaitair belasten, met de kanttekening dat de overstap naar belastingheffing op basis van werkelijk rendement zo snel mogelijk wordt gemaakt. Huur en pacht worden in de plannen van het kabinet per 1 januari 2025 wel op basis van werkelijk rendement belast.

Hoe verder in 2023 en 2024?

Het kabinet stelt voor om de spoedwetgeving voor box 3 in 2023 en 2024 aan te laten sluiten bij de uiteindelijke vormgeving van het rechtsherstel vanaf 2025. Dit betekent dat spaargeld wordt belast op basis van de actuele spaarrente, welke momenteel negatief dan wel 0% bedraagt.

Voor schulden wordt uitgegaan van de gemiddelde rente op uitstaande hypotheekschulden in het belastingjaar, welke momenteel circa 2,5% bedraagt.

Voor beleggingen, waaronder vastgoed, wordt uitgegaan van een gewogen gemiddelde van de meerjarige gemiddelde rendementen op obligaties, aandelen en onroerende zaken. Voor 2021 was deze vastgesteld op 5,69%; de verwachting is dat deze hoger zal uitvallen in de jaren die gaan komen.

Het grootste verschil met de heffing op werkelijk rendement zoals hiervoor omschreven, is dat belastingplichtigen met deze tijdelijke vormgeving van box 3 in 2023 en 2024 ook méér belasting verschuldigd kunnen zijn dan in het huidige systeem.

Voorjaarsnota 2022

Inmiddels is er een Voorjaarsnota 2022 op 20 mei jl. door de Minister van Financiën naar de Tweede Kamer gestuurd. Eerder bleek al dat veel van de plannen van het nieuw aangetreden kabinet aangepast dienen te worden in verband met een aantal (onvoorziene) kostenposten waaronder, naast de verhoging van de defensie-uitgaven en AOW, de compensatie van voor de belastingplichtigen die bezwaar hebben gemaakt tegen het box 3-systeem vanaf het jaar 2017.

Deze additionele uitgaven zullen onder meer gedekt worden door belastingverhogingen in box 2 en de overdrachtsbelasting, alsook een effectieve stijging van de vennootschapsbelasting. Veel vastgoedexploitanten, of ze nu in privé of in de BV het vastgoed exploiteren, lijken de rekening (mede-)gepresenteerd te krijgen. Onderstaande een korte beschrijving van de aanpassingen:

Verhoging overdrachtsbelasting
Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting wordt verhoogd naar 10,1%. Deze tariefsverhoging heeft met name gevolgen voor verkrijgingen van niet-woningen en verkrijgingen van woningen door rechtspersonen en natuurlijke personen die de woning niet zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken. Deze stijging komt in de plaats van de al eerder aangekondigde tariefsverhoging van 8% naar 9%.

Voor vastgoedexploitanten die het onroerende zaken via een B.V. aanhouden zijn eveneens onderstaande wijzigingen die in het oog springen:

Aanpassing tariefschijven vennootschapsbelasting
De grens van de eerste tariefschijf binnen de vennootschapsbelasting wordt verlaagd van € 395.000 naar € 200.000 vanaf 2023 en keert daarmee terug naar het niveau van voor 2021. Winsten tot een bedrag van € 200.000 worden belast tegen een tarief van 15%. Het meerdere wordt belast tegen een tarief van 25,8%.

Twee tariefschijven voor aanmerkelijk belang box 2

In box 2 zal een tariefopstap worden geïntroduceerd per 1 januari 2024. Er gaat een basistarief van 26% gelden voor inkomsten tot € 67.000 (per persoon) en een tarief van 29,5% voor het meerdere. Het huidige tarief in box 2 is 26,9%. 

Resumerend: de te verwachte fiscale wetswijzigingen voor vastgoedbeleggers & -ondernemers

  1. In het coalitieakkoord 2021 was reeds opgenomen dat de box 3 grondslag wordt verhoogd voor residentieel vastgoed door de afschaffing van de zogenoemde leegwaarde-ratio per 2023. Update: Staatssecretaris Van Rij van Financiën schrijft op 8 juli 2022 aan de Tweede Kamer dat het kabinet voornemens is de huidige leegwaarderatio te handhaven en de percentages te actualiseren en niet, zoals in het coalitieakkoord is aangekondigd, af te schaffen. Hoe deze actualisatie concreet wordt vormgegeven is vooralsnog niet bekend. Naast de actualisatie wordt de leegwaarderatio gewijzigd doordat tijdelijke contracten worden uitgesloten en bij verhuur aan gelieerde partijen wordt uitgegaan van het hoogste percentage (100%).
  2. In een richtingennotitie van april 2022 schreef de Staatssecretaris dat spoedwetgeving zal worden ingevoerd voor de jaren 2023 en 2024 met betrekking tot beleggingsvastgoed gehouden in privé. Uit deze notitie kunnen we voor vastgoedexploitanten in box 3, in tegenstelling tot de spaarders, een substantiële stijging van belastingheffing opmaken. Enerzijds vanwege een naar verwachting hoger forfaitair rendement voor vastgoedexploitatie op basis van de het gewogen gemiddelde. Dit vanwege de goede rendementen die de laatste jaren zijn behaald. Anderzijds omdat saldering van bezittingen en schulden in box 3 per 1 januari 2023 zal verdwijnen. De voorgestelde forfaitaire rentelast op schulden zal lager zijn dan het forfaitair rendement op alle vermogensbestanddelen . Financieren van beleggingsvastgoed met schulden zal daarom per 1 januari 2023 fiscaal minder voordelig zijn.  
  3. Daarnaast krijgen vastgoedexploitanten te maken met de “Wet excessief lenen bij eigen vennootschap” die per 1 januari 2023 in werking treedt. Financiering van vastgoed met een lening bij de eigen BV zal fiscaal minder gunstig worden, omdat de lening bij de BV boven een bedrag van € 700.000 zal worden aangemerkt als (fictieve) dividenduitkering door de BV aan de belastingplichtige in box 2 c.q. de vastgoedbelegger.
  4. De Voorjaarsnota 2022 stelt een verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,1% per 1 januari 2023 voor niet-woningen en woningen die niet als hoofdverblijf dienen.
  5. Dezelfde nota stelt voor een verhoging van de tariefschijven in de VPB als mede een verhoging van het aanmerkelijk belang-tarief naar 29,5% (vanaf € 67.000).
  6. Tot slot heeft het kabinet eerder aangegeven dat de zogenoemde Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) wordt onderzocht naar zijn effectiviteit. Een versobering dan wel afschaffing van deze regeling voor bedrijfsopvolging binnen de familie, ook voor exploitanten die vastgoed aanhouden middels een B.V., lijkt daarmee voor de hand liggen. Een recent onderzoek van het CPB lijkt deze stellingname te ondersteunen.

Wat betekent dit voor u als vastgoedbelegger & -ondernemer?

Kort gezegd: veel. De aangekondigde wetswijzigingen zijn fors te noemen en de vormgeving van box 3 past in de bredere politieke discussie om vermogen in Nederland zwaarder te gaan belasten. Of dit terecht is laten we in het midden, maar bij de vormgeving van het nieuwe box 3 stelsel wordt duidelijk gezocht naar meer evenwicht tussen vastgoedbeleggers in box 2, die al belast worden over het daadwerkelijke rendement, en vastgoedbeleggers in box 3.

In combinatie met de minder hoge rendementen die op vastgoedexploitatie worden behaald, kan het daarom zeer wenselijk zijn vroegtijdig te analyseren of het interessant is om uw vastgoed aan te houden in box 3 of wellicht middels in een andere vastgoed structuur aan te houden in box 2 door middel van een B.V. of een zogenoemde CV-structuur.

Meer informatie

Mocht u interesse hebben om samen met onze vastgoedfiscalisten een analyse op te stellen dan wel over aangekondigde fiscale aanpassingen te sparren, dan kunt u contact opnemen met uw vaste RSM adviseur. Voor meer informatie verwijzen u naar de pagina van de RSM Real Estate Desk.