In de praktijk rijst regelmatig de vraag wanneer een ‘oud pand’ door middel van een verbouwing een ‘nieuw pand’ wordt voor btw-doeleinden. Oftewel, wanneer is sprake van ‘vervaardiging’. Het geldende criterium is of ‘in wezen nieuwbouw’ heeft plaatsgevonden. Over dit onderwerp is veel onduidelijkheid en daarom heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Op 4 november 2022 kwam de Hoge Raad de praktijk deels tegemoet met zijn beantwoording. De Hoge Raad legde het zwaartepunt bij wijzigingen in de bouwkundige constructie. Hiermee is echter nog niet alles gezegd.

‘Oud’ pand, ‘nieuw’ pand

De levering van een onroerende zaak voor, op of uiterlijk twee jaar na, eerste ingebruikneming is van rechtswege belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Wanneer een onroerende zaak ingrijpend wordt verbouwd, kan dat ertoe leiden dat een nieuwe onroerende zaak is vervaardigd. Voor btw-doeleinden is het pand daarmee weer ‘nieuw’ geworden. De levering van dit ‘nieuwe’ pand is vervolgens (wederom) van rechtswege belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Met betrekking tot ingrijpende verbouwingen heeft de Hoge Raad reeds geoordeeld dat slechts sprake is van vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak ‘indien door de werkzaamheden aan de onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden’. Het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ is niet eenduidig ingevuld. De btw-behandeling bij de om- of verbouw van kantoren, fabrieken, woningen en boerderijen is daarom in grote mate onzeker gebleven.

Prejudiciële vraag van Rechtbank Zeeland-West-Brabant 31 januari 2022

De Rechtbank heeft vier normen uit de jurisprudentie gedistilleerd die wijzen op ‘in wezen nieuwbouw’ en legt deze normen voor aan de Hoge Raad:

  • wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid;
  • wijzigingen in de bouwkundige constructie;
  • wijzigingen in functie;
  • de grootte van de gedane investeringen.

De vraag is of deze (deel)normen op zichzelf beschouwd noodzakelijk of doorslaggevend zijn, wat het relatieve gewicht is van deze normen en of nog meer normen in ogenschouw moeten worden genomen.

Hoge Raad 4 november 2022

De Hoge Raad antwoordt dat een verbouwing niet snel zó ingrijpend is dat daardoor ‘in wezen nieuwbouw’ ontstaat. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie kunnen leiden tot het ontstaan van een in wezen nieuw gebouw. Daaronder wordt ook begrepen de vervanging van (een deel van) een bestaande constructie.

Overige factoren zoals een wijziging in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid, wijzigingen in de functie van het gebouw, de grootte van de gedane investeringen en de gerealiseerde meerwaarde zijn op zichzelf bezien niet doorslaggevend of noodzakelijk. Deze factoren kunnen enkel een aanwijzing zijn dat een verbouwing dusdanig ingrijpend is dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Doorslaggevend of noodzakelijk zijn deze overige factoren niet.

Door wijzigingen in de bouwkundige constructie als leidend te beschouwen en overige factoren slechts als aanwijzingen aan te merken heeft de Hoge Raad meer houvast geboden bij toetsing aan het ‘in wezen nieuwbouw’-criterium. De feitelijke invulling van het criterium is echter niet zonneklaar. Wel is het de verwachting dat de discussie zich nu (nog) meer zal centreren rond de vraag wat (voldoende) wijzigingen in de bouwkundige constructie zijn. Toch blijft het ons inziens lastig dan wel onmogelijk om verbouwingssituaties in normen te vatten. Dat brengt voortdurende onzekerheid met zich mee, maar houdt ook het speelveld open.

Hoge Raad 14 november 2022

Dat het speelveld open ligt, blijkt uit deze zaak die een week later werd gewezen. Tot dit arrest van de Hoge Raad was er zeer veel onzekerheid of monumentaal vastgoed zodanig verbouwd kon worden dat er in wezen nieuwbouw had plaatsgevonden.

Het betreft een voormalige wollenstoffenfabriek die is omgebouwd naar een winkelcentrum. De bouwkundige constructie is aangepast, er is ca. € 11 miljoen geïnvesteerd naast de koopsom van ca. € 13,1 miljoen, verder zijn de gevels en enkele beeldbepalende elementen behouden en gerenoveerd. Het Hof oordeelde dat er geen sprake is van in wezen nieuwbouw aangezien de werkzaamheden gericht waren op het terugbrengen dan wel behouden van de kenmerkende monumentale eigenschappen.

Nu de bouwkundige constructie als leidend wordt beschouwd, acht de Hoge Raad dat er wel sprake is van in wezen nieuwbouw. Daarom is er bij de levering geen overdrachtsbelasting verschuldigd en kan de btw op de (hoge) investeringskosten in aftrek worden gebracht.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht? Neem dan contact op met uw vaste RSM-adviseur of bel de vastgoeddesk van RSM op telefoonnummer 030 231 73 44.