De Staatssecretaris heeft al jaren geleden in een besluit goedgekeurd dat een vennootschap nieuw ontwikkeld vastgoed dat nog geen zes maanden in gebruik is genomen kan verkopen via een aandelentransactie zonder heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Deze ogenschijnlijk gunstige behandeling waar voornamelijk projectontwikkelaars en beleggers gebruik van maken, wordt heden ten dage door Staatssecretaris Van Rij als ongewenst ervaren. Daarom moet een wetsvoorstel hier per 2024 een einde aan maken. Projectontwikkelaars worden gedwongen om opnieuw naar de rekentafel te gaan voor projecten die in 2024 worden opgeleverd. Minister De Jonge wil juist veel nieuwe woningen laten bouwen, maar met het wetsvoorstel van Staatssecretaris Van Rij lijkt het kabinet een tegenstrijdige boodschap te hebben voor de projectontwikkelaars. Wat is de huidige situatie, wat wil de Staatssecretaris er aan doen, is dat terecht en is er een oplossing?

Wat is de huidige situatie? 

Wanneer een projectontwikkelaar een nieuw gebouw verkoopt, is de verkoop normaliter belast met omzetbelasting. Wanneer de aandelen van een rechtspersoon die eigenaar is van het vastgoed worden verkocht, wordt er geen omzetbelasting geheven. Door toepassing van de doorkijkarresten (er wordt door de aandelen heen gekeken naar het vastgoed) wordt er ook geen overdrachtsbelasting geheven. Dit geldt ook wanneer het nieuwe vastgoed nog geen zes maanden in gebruik is genomen. Anders geformuleerd: de eerste zes maanden wordt er én geen omzetbelasting én geen overdrachtsbelasting geheven bij de levering van aandelen indien de rechtspersoon nieuw vastgoed in eigendom heeft. 

Wat wil de Staatssecretaris wijzigen?

De Staatssecretaris beoogt om deze zogenoemde vastgoedaandelentransacties waarbij én geen omzetbelasting én geen overdrachtsbelasting wordt geheven per 1 januari 2024 te belasten met overdrachtsbelasting. Daarvoor moet de wet gewijzigd worden, zodat in deze gevallen altijd overdrachtsbelasting wordt geheven bij de verkrijger van de aandelen. Hierdoor ontstaat een extra last voor de potentiële belegger van 10,4% overdrachtsbelasting. 

Is de wijziging terecht?

Ondanks het feit dat bovenstaande situatie al jaren gebruikelijke praktijk is, wordt het nu als ongewenst ervaren. Ogenschijnlijk is er een heffingslek in de omzetbelasting dat gerepareerd moet worden in de overdrachtsbelasting. Op die keuze valt het een en ander af te dwingen waarbij de economische realiteit niet in ogenschouw wordt genomen door de Staatssecretaris. Zo is de omzetbelasting op de inkoopkosten bij woningen die bestemd zijn voor langdurige verhuur niet aftrekbaar waarbij straks ook nog 10,4% overdrachtsbelasting wordt geheven bij de verkrijger van de aandelen. Wellicht is er sprake van een klein heffingslek in de omzetbelasting, maar dat wordt met de beoogde maatregel meer dan tegengegaan. Er is sprake van overkill.

Die overkill komt ook tot uiting bij commercieel vastgoed. Vastgoed dat voor commerciële doeleinden wordt gebruikt waarbij recht op aftrek van voorbelasting bestaat, wordt bij een aandelentransactie sowieso belast met overdrachtsbelasting. Dat is bij de levering van het vastgoed zelf niet het geval gedurende de eerste zes maanden van ingebruikneming. Dit wetsvoorstel beoogt om een gelijk speelveld te creëren, maar op deze wijze gebeurt dat niet.

Er kunnen ook andere dan fiscale redenen zijn om niet het vastgoed zelf, maar de aandelen te leveren. Denk aan de administratieve lasten bij het cederen van overeenkomsten of het overdragen van aanspraken ten behoeve van het vastgoed. Bij vastgoedaandelentransactie is daar in de regel geen sprake van. 

Oplossing

Als de wet wordt aangenomen, is er dan een oplossing? Wellicht is er een mogelijkheid voor projectontwikkelaars om, nieuw ontwikkeld vastgoed dat nog geen zes maanden in gebruik is, middels een zogenoemde 37d-transactie zonder heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting te leveren. Wij zien sterke aanknopingspunten in de rechtspraak dat dit mogelijk is. Echter, dit hangt zeer sterk af van de feiten en omstandigheden van het betreffende project. Daarom adviseren wij u om contact te zoeken met de vastgoeddesk van RSM om de mogelijkheden te bespreken.