Kennisgroepen van de belastingdienst hebben een adviserende en beleidsvormende rol. Vanaf 1 april 2023 zijn hun standpunten gepubliceerd. Zo ook standpunten van de kennisgroep overdrachtsbelasting. Een goede ontwikkeling, omdat men van te voren weet wat het standpunt van de belastingdienst zal zijn over een bepaald onderwerp. Uiteraard kan de rechter hier anders over denken.

Wat is er aan de hand?

In de praktijk zien wij regelmatig dat middels een stichting administratiekantoor, ook wel een stak, wordt beoogd om de volgende generatie fiscaal gunstig deel te laten nemen in de vastgoed(onderneming). Als (klein)kinderen gebruik willen maken van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit, dan zijn daar fiscaal gunstige voordelen aan verbonden. Eén daarvan is een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.
Bij de verkrijging van certificaten door (klein)kinderen die een belang in een vastgoedlichaam vertegenwoordigen is dat naar de mening van de belastingdienst niet meer het geval. Er wordt door de belastingdienst beargumenteerd dat niet de volledige zeggenschap in het vastgoedlichaam overgaat waardoor de vrijstelling overdrachtsbelasting niet van toepassing is.

Ook in het geval vóór de schenking wordt gedecertificeerd en na de schenking weer wordt gecertificeerd, kan er alsnog niet fiscaal gunstig geschonken worden, omdat de onderneming niet wordt ‘’voortgezet’’.

Voor wie is dit relevant?

Gezien bovenstaande zullen voornamelijk familiebedrijven met een onredelijke heffing van overdrachtsbelasting geconfronteerd worden. 
Familiebedrijven hebben in het verleden veelal de keus gemaakt om aandelen in een vastgoedlichaam te certificeren. Met de certificering wordt beoogd om de economische eigendom en de zeggenschap te scheiden. Binnen familiebedrijven kan deze scheiding van zeggenschap en economische eigendom een motief zijn om de (klein)kinderen wel het genot van het vastgoed te geven zonder de zeggenschap over het vastgoed. 

Wanneer wordt dit een probleem?

Door het bekend geworden standpunt lijkt het niet (meer) mogelijk de overdracht van de certificaten op deze manier vrij van overdrachtsbelasting tot stand te brengen. Dit heeft tot gevolg dat er 10,4% overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde in het economische verkeer van het vastgoed. Dit is een directe cash-out die veelal niet aanwezig is, omdat de waarde zit in het vastgoed.

Is er een oplossing?

Dit standpunt van de kennisgroep heeft mogelijk een afschrikwekkend effect. Echter, wij zijn nog steeds van mening dat de schenking van certificaten met toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit kan plaatsvinden zonder heffing van overdrachtsbelasting. Daar zijn goede argumenten voor te vinden. Wij begrijpen ook dat de meeste ondernemers een discussie met de belastingdienst wensen te voorkomen. Daarom raden wij aan om nu toekomstgericht te structuren zonder stak, zodat een mogelijke discussie wordt voorkomen. Informeer bij de vastgoeddesk van RSM voor de mogelijkheden.