In beginsel is de vrijval van de stille reserves bij verkoop van onroerend goed uit een onderneming belast met inkomsten- of vennootschapsbelasting. Dit kan echter liquiditeitsproblemen tot gevolg hebben. Om de belastingheffing uit te stellen kan er een zogenaamde herinvesteringsreserve gevormd worden. Deze reserve kan in de toekomst worden afgeboekt op de aanschaffingsprijs van een vervangende onroerende zaak. Indien echter na drie jaar geen herinvestering heeft plaatsgevonden, zal de herinvesteringsreserve vrijvallen waardoor de boekwinst alsnog belast wordt.

Het hof Amsterdam heeft op 18 augustus 2020 uitspraak gedaan over een aantal investeringen welke belanghebbende had afgeboekt op de gevormde herinvesteringsreserve. Belanghebbende had geïnvesteerd in een pand welke zowel zakelijk als privé werd gebruikt, kosten gemaakt in verband met een ontwikkelings- en realisatie overeenkomst en een bericht van acceptatie verzonden naar de gemeente voor een afkoopovereenkomst van een erfpachtcanon.

Met betrekking tot het aangekochte pand welke zowel zakelijk als privé wordt gebruikt, is in de koopakte een splitsing van het aankoopbedrag gemaakt voor het zakelijke en het privé gedeelte. Het hof wijkt af van de splitsing van de koopsom in de akte en sluit aan bij het gedeelte van het pand dat zakelijk gebruikt wordt en het gedeelte wat privé gebruikt wordt. De in de akte verantwoorde verdeling van de investering wordt niet zakelijk geacht. Slechts voor het gedeelte waarvan het gebouw zakelijk wordt gebruikt kan de herinvesteringsreserve aangewend worden.

Wat betreft de kosten welke gemaakt zijn in verband met een ontwikkelings en realisatieovereenkomst ging het in onderhavige zaak om een gesloten overeenkomst van opdracht voor het realiseren van publiekrechtelijke bestemming, het maken van bouwplannen, het verkrijgen van een bouwvergunning en het uitvoeren van bouwplannen. Het onroerend goed waar deze overeenkomst op ziet is al jaren in bezit van belanghebbende. Het hof oordeelt de kosten voor deze overeenkomst niet kwalificeert als het (herinvesteren) in een bedrijfsmiddel of als voortbrengingskosten van een bedrijfsmiddel die kunnen leiden tot afboeking van de herinvesteringsreserve.

Tot slot heeft belanghebbende de afkoopsom van een canonverplichting ten laste van de herinvesteringsreserve gebracht. Echter is het bericht van acceptatie voor de afkoop van de canonverplichting te laat door belanghebbende verzonden naar de Gemeente. Tevens is er geen notariële akte opgemaakt waar de afkoopverplichting in vastgelegd is. Het hof concludeert dat er geen verplichting tot afkoop van de canonverplichting is ontstaan. De afkoopsom kan derhalve niet van afgeboekt worden van de herinvesteringsreserve.

Concluderend is het van belang om goed na te gaan of u uw investering ten laste van de herinvesteringsreserve kan brengen. Tevens is het van belang dat de termijn van de herinvestering goed in de gaten wordt gehouden.