Per 1 januari 2026 treedt een nieuwe herzieningsregeling in werking voor kostbare diensten aan onroerende zaken. Deze regeling is onderdeel van het Belastingplan 2025 en beoogt een gelijker speelveld te creëren binnen de vastgoedsector. Aanleiding is onder meer het gebruik van de zogenoemde short-stay structuur, waarbij vastgoedondernemers via tijdelijke btw-belaste verhuur profiteren van btw-aftrek op verbouwingskosten, terwijl het pand later btw-vrijgesteld wordt geëxploiteerd. De nieuwe regeling breidt het bestaande herzieningsstelsel voor investeringsgoederen uit naar diensten aan onroerende zaken met een waarde van €30.000 of meer (exclusief btw), zoals renovatie, verbouwing en installatie van gebouw gebonden systemen.

De short-stay constructie in de praktijk

Het is de afgelopen jaren voor veel vastgoedontwikkelaars lucratief geweest om bestaand vastgoed te transformeren naar woonappartementen. Zolang de bouwkundige constructie van het pand daardoor niet wijzigt, kwalificeert de transformatie voor de btw niet als ‘in wezen nieuwbouw’. Hierdoor is voor de btw sprake van een verbouwingsdienst, waarbij het btw-aftrekrecht wordt bepaald in het jaar van ingebruikname van de dienst. Recentelijk is een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gepubliceerd over een dergelijk transformatieproject. 

Feiten en omstandigheden van de uitspraak

In 2019 heeft belanghebbende in deze zaak een kantoorgebouw aangekocht. In het kantoorpand zijn door verbouwingen uiteindelijk 52 woonappartementen gerealiseerd. De aannemer heeft voor deze verbouwwerkzaamheden aan belanghebbende omzetbelasting berekend voor een bedrag van € 777.000. Van de 52 appartementen zijn 24 appartementen eerst voor perioden van drie tot vijf maanden (de short-stay periode) gemeubileerd en inclusief nutsvoorzieningen en internet verhuurd. Na de afloop van de eerste verhuurperiode, werden de appartementen voor een periode van 24 maanden verhuurd.  

Het belastingvoordeel en de uitspraak

De belanghebbende in deze uitspraak was van mening dat de eerste verhuurperiode als short-stay verhuur kwalificeert en bracht daarom 9% btw in rekening op de huursom. Doordat de 24 appartementen btw-belast verhuurd werden, heeft belanghebbende de voorbelasting ten aanzien van de verbouwingen van deze appartementen volledig in aftrek gebracht. Hierdoor bedroeg de teruggave van voorbelasting aan belanghebbende ruim € 400.000, terwijl de btw-afdracht over de verhuur aanzienlijk minder is geweest. Dit leidde tot een aanzienlijk belastingvoordeel voor belanghebbende.

Het gerechtshof heeft belanghebbende in het gelijk gesteld. Mede gezien de dienstverlening en het korte verblijf is belanghebbende voor wat betreft de eerste verhuurperiode in concurrentie getreden met hotelbedrijven. Deze short-stay verhuur is daarom belast met 9% btw en de voorbelasting op de verbouwingswerkzaamheden ten aanzien van de short-stay appartementen is aftrekbaar. Ondanks de daaropvolgende langdurige verhuur van die appartementen, hoeft de aftrek van voorbelasting niet te worden herzien. 

Wet btw-herziening diensten aan onroerende goederen

Om dergelijke short-stay-constructies te bestrijden, wordt een herzieningsregeling ingevoerd voor diensten met een duurzaam karakter aan onroerende zaken. De herzieningstermijn voor deze diensten betreft vijf jaar (jaar van ingebruikname + vier jaren) en heeft een drempelbedrag van € 30.000. De ondernemer moet jaarlijks beoordelen of het gebruik van het pand is gewijzigd en of dit leidt tot een correctie van de eerder afgetrokken btw, net zoals bij de herzieningsregeling met betrekking tot van roerende investeringsgoederen. 

De nieuwe herzieningsregeling gaat gelden voor investeringsdiensten die vanaf 1 januari 2026 in gebruik worden genomen. In voorkomende gevallen kan het daarom voordelig zijn om bijvoorbeeld renovatie-, verbouwings- en/of (groot) onderhoudswerkzaamheden nog in 2025 af te ronden en in gebruik te nemen.
Impact voor de praktijk

De nieuwe regeling heeft een aantal ingrijpende gevolgen voor vastgoedondernemers:

  • short-stay structuren zijn vanaf 2026 minder aantrekkelijk, omdat btw-aftrek dan herzien moet worden bij wijziging van het gebruik;
  • de administratieve lasten nemen toe, omdat ondernemers per dienst en per pand een herzieningsadministratie moeten bijhouden;
  • contractuele aandachtspunten: bij verhuur zonder btw kan btw-schade ontstaan, die contractueel moet worden afgedekt;
  • bij verkoop of overdracht van het pand moet worden beoordeeld of de herzieningsverplichting overgaat op de koper, of dat een eenmalige herziening moet plaatsvinden.
    Voor vastgoedtransacties, herontwikkelingen en lopende exploitaties is het essentieel om tijdig op deze wijzigingen te anticiperen.

Neem contact op met het vastgoedteam van RSM

Heeft u vragen over de btw-herziening op diensten aan onroerende zaken, of wilt u weten wat dit betekent voor uw vastgoedportefeuille of (short-stay) exploitatie? 

Neem gerust contact op met het vastgoedteam. Wij helpen u graag bij het beoordelen van de impact van de wijziging en het treffen van passende maatregelen.
 

Heeft u een vraag? Wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.