Op 21 november 2025 heeft de Hoge Raad in de zaken 22/02347 en 22/02351 (ECLI:NL:HR:2025:1732*) prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de EU over de toepassing van artikel 37d Wet OB bij de overdracht van kortstondig verhuurd vastgoed. Het ging om een projectontwikkelaar die een kantoorpand transformeerde tot 77 appartementen, deze enkele maanden verhuurde en vervolgens verkocht aan een belegger. De centrale vraag is of zo’n overdracht moet worden gezien als de verkoop van een voorraadartikel of als de overdracht van een verhuuronderneming.

Europese context: artikel 19 Btw-richtlijn

Artikel 37d Wet OB is gebaseerd op artikel 19 van de EU-Btw-richtlijn. Dit artikel beoogt een geruisloze overdracht van ondernemingen of delen daarvan, zodat de verkrijger de economische activiteit kan voortzetten zonder btw-financieringsnadeel. Het Hof van Justitie verduidelijkte in het Zita Modes-arrest (C 497/01) dat het begrip algemeenheid van goederen ziet op een samenhangend geheel van activa waarmee een zelfstandige economische activiteit kan worden voortgezet. Bij overdracht van verhuurd vastgoed inclusief huurcontracten kan dus sprake zijn van een verhuuronderneming, waarbij de verkrijger fiscaal in de plaats treedt van de overdrager en herzieningstermijnen worden overgenomen.

Nederlandse jurisprudentie: rol van intentie

In Nederland is discussie ontstaan over de rol van de intentie van de verkoper. De Hoge Raad oordeelde in 2020 (nr. 18/01687) dat die intentie relevant kan zijn. In die zaak had een ontwikkelaar een pand gebouwd met het oogmerk om te verkopen. Hoewel het pand in verhuurde staat werd overgedragen, kwalificeerde dit volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden niet als overdracht van een onderneming maar als verkoop van een voorraadartikel. De huurcontracten waren enkel bedoeld om de verkoopopbrengst te verhogen en vormden geen zelfstandige verhuuractiviteit.

Spanningsveld tussen Nederland en EU

Het spanningsveld ontstaat doordat de Nederlandse rechtspraak de intentie van de verkoper doorslaggevend acht, terwijl het Europese recht juist uitgaat van een objectieve toets: is er sprake van een overdraagbare economische activiteit, ongeacht de motieven van de verkoper? De Hoge Raad heeft daarom het Hof van Justitie expliciet gevraagd:

  1. Valt de levering van vastgoed dat uitsluitend btw-vrijgesteld is geëxploiteerd onder artikel 19 Btw-richtlijn (en dus artikel 37d Wet OB)?
  2. Moet bij die beoordeling ook de intentie van de verkoper worden meegewogen, bijvoorbeeld als verhuur slechts diende om verkoop te bevorderen?
    Verwachte impact

De antwoorden van het Hof zullen richtinggevend zijn. Als het Hof bevestigt dat intentie niet relevant is, zal Nederland moeten overschakelen naar een meer objectieve benadering. Wordt de Nederlandse lijn bevestigd, dan blijft de huidige praktijk bestaan en zullen projectontwikkelaars hun verhuurmotieven expliciet moeten onderbouwen. Voor de vastgoedsector betekent dit dat de uitkomst directe gevolgen kan hebben voor de fiscale behandeling van transacties en de manier waarop projectontwikkelaars hun strategie documenteren.

Praktische tip Leg uw intenties tot duurzame verhuur expliciet vast. Dit versterkt uw positie bij een latere verkoop wanneer u een beroep wilt doen op artikel 37d.

 

* de Rechtspraak