Netherlands
Talen

Talen

Verkoop verhuurd vastgoed

De verkoop van verhuurd vastgoed gaat altijd gepaard met grote bedragen. Logischerwijs is de hierin betrokken fiscale component daarmee ook fors. In de praktijk zien wij regelmatig dat verkoper en koper bij dergelijke transacties automatisch opteren voor een btw-belaste levering. Dit lijkt geen effect te hebben; de verschuldigde btw is immers verrekenbaar. Maar dat is om meerdere redenen te eenvoudig gedacht.

Aankoop van (een zelfstandig deel van) een onderneming

Het kan zijn dat het zogenoemde algemeenheidsregime van toepassing is: de overgang van een algemeenheid van goederen. Dit wordt ook wel het “niet-leveringsbeginsel” genoemd. Dit betekent dat de overdracht voor de btw wordt genegeerd en alleen een wisseling plaatsvindt van de ondernemer. De koper neemt -voor de btw- als het ware de positie van de verkoper over.

De regeling moet worden toegepast als sprake is van de overdracht van een (zelfstandig deel van een) onderneming. Dit speelt ook wanneer een onroerende zaak in verhuurde staat wordt gekocht. In zo’n geval gaat niet alleen vastgoed over, maar tevens een heel stelsel van verplichtingen. Het gaat dus nadrukkelijk om meer dan de overdracht van uitsluitend vastgoed.  Voorwaarde hierbij is overigens wel dat de overnemer de bedoeling heeft de verhuur voort te zetten.  

Advies voor de vastgoedexploitant

Eenmaal in aftrek gebrachte btw staat nog niet zonder meer vast, maar kan - wanneer het gaat om de levering van vastgoed - gedurende 10 jaar worden gecorrigeerd (herzieningstermijn). Wanneer verhuurd vastgoed wordt overgedragen ten aanzien waarvan nog een herzieningstermijn loopt, dan gaat op basis van het algemeenheidsregime de resterende termijn automatisch over op de koper. De koper maakt deze termijn vol waarna de eerder door verkoper genoten aftrek definitief is.

Wordt echter geopteerd voor een btw-belaste levering, dan is over de aankoop btw verschuldigd waarvoor weer opnieuw een herzieningstermijn van 10 jaar gaat lopen. Voor de koper duurt het dan dus langer voor de genoten btw-aftrek definitief is.

Om deze reden kan de fiscale component dus fors blijven indien automatisch wordt geopteerd voor een btw-belaste levering. Maak die keuze dus bewust en neem bovenstaande daarbij in overweging.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht? Neem dan contact op met uw vaste RSM-adviseur of bel de vastgoeddesk van RSM op telefoonnummer 030 231 73 44.