Zoals wij eerder hebben bericht, is het kabinet van plan om vastgoedbeleggers vanaf 2026 te belasten op basis van het werkelijk rendement in Box 3. Echter, de Staatssecretaris van Financiën - Fiscaliteit en Belastingdienst, Marnix van Rij, flirt ondanks het kerstarrest van 2021 met het idee om wederom met forfaitaire rendementen te werken in Box 3. Ook heeft de Staatssecretaris Kamervragen beantwoord over het ontwijken van de huidige Box 3-heffing bij vastgoed. In deze bijdrage zullen we de gevolgen voor vastgoedbeleggers bespreken. Vorig jaar deden wij al een oproep om actie tegen deze (ir)reële heffingen te ondernemen, meer informatie hierover vindt u hier. 

Forfaitair rendement in Box 3

Met het kerstarrest van 2021 in het achterhoofd is het opmerkelijk dat Van Rij opnieuw flirt met dit idee voor Box 3. Kort gezegd heeft de Hoge Raad in het kerstarrest aangegeven dat het forfaitair belasten van vermogen in Box 3, waaronder vastgoed, is toegestaan, maar bij het vaststellen van de forfaitaire rendementen moet wel rekening worden gehouden met de rendementen die de werkelijkheid benaderen. Dat is niet gebeurd.

Het is de vraag of het stelsel op basis van werkelijk rendement haalbaar is vanwege de complexiteit ervan. Daarom wordt toch gezocht naar een alternatief op basis van forfaitaire rendementen. De  contouren zijn al geschetst. 

Alternatief voor Box 3

Het alternatief van Van Rij voor Box 3 is een verfijning van het huidige box 3-systeem. Nu worden drie categorieën onderscheiden: banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Bij het alternatieve Box 3-systeem worden meer categorieën geïntroduceerd. Zo ook meerdere categorieën voor vastgoed, zoals in de tabel is te zien. 

Door de Staatssecretaris zijn drie mogelijke verfijningen aangereikt om de ‘’faire’’ forfaitaire rendementen te bepalen. Ten eerste, kan rekening worden gehouden met huurinkomsten en kosten bij de berekening van een eenjarig forfait. Dit wordt bereikt door bijvoorbeeld  het netto-huurrendement te belasten met een nader te bepalen belastingtarief. Indien de kosten hoger zijn dan de huurinkomsten kan een verlies ontstaan. Dit zet de deur op een kier voor verliesverrekening. Wij verwachten dat uitvoeringsproblematiek hiervoor een stokje steekt. 

Ten tweede, kunnen de rendementspercentages lager worden vastgesteld dan het gemiddelde rendement om vastgoedbeleggers met een lager dan gemiddeld rendement tegemoet te komen. De kans is aanwezig dat er uiteindelijk niet voor deze optie wordt gekozen, omdat  het budgettaire effect anders te groot wordt. 

Al met al is het nog onduidelijk welk stelsel er zal komen. We weten dat een systeem op basis van werkelijk rendement waarschijnlijk uitvoeringsproblematiek oplevert. Daarom verwachten we dat dit alternatief of een variant hiervan de komende tijd verder wordt uitgewerkt. 

Ontwijken nieuwe box 3 heffing bij vastgoed?

In recent verschenen Kamervragen is de Staatssecretaris nader ingegaan op het houden van vastgoed middels een stichting en de verwerking van de certificaten van die stichting in Box 3. In de praktijk wordt gesproken over de STAK (stichting administratiekantoor) en over de certificaten die worden  belast in Box 3. Waarom kan het houden van certificaten in een STAK voordeliger zijn dan het direct houden van het vastgoed in privé?

Als vastgoed wordt belegd in Box 3 mogen de schulden niet geheel worden meegerekend. Dit komt door het verschil in forfaitaire rendementen. Overige bezittingen hebben een forfaitair rendement van 6,17% en schulden zijn forfaitair aftrekbaar tegen 2,54%. Als het vastgoed wordt ondergebracht in een STAK, kunnen de bezittingen en schulden worden geconsolideerd. De certificaten worden belast in Box 3 als vermogensrecht in de categorie overige bezittingen. Dit is vooral gunstig in vergelijking met de situatie waarin vastgoed direct wordt gehouden en (gedeeltelijk) is gefinancierd met een lening. 

Om dit te illustreren, nemen we als voorbeeld een pand ter waarde van € 2.000.000 met een schuld van € 1.000.000. Wanneer dit pand direct wordt gehouden, wordt het vastgoed zelf belast in de categorie overige bezittingen en worden de schulden meegenomen in de categorie schulden. Dit resulteert in een box 3-heffing in 2023 van € 31.360.

Wanneer diezelfde belegger een STAK gebruikt bij het zojuist genoemde voorbeeld, worden de certificaten opgegeven in Box 3. De Box 3-heffing wordt dan € 19.744. Derhalve, een verschil van € 11.616.

Een belangrijke vraag is of deze beredenering ook doorgetrokken kan/ mag worden voor de waardering van participaties in vastgoedfondsen. Dit onderwerp behandelen we binnenkort.

De Staatssecretaris heeft Kamervragen over het ontwijken van de nieuwe box 3-heffing bij vastgoed beantwoord. Hij erkent dat er een verschil in fiscale behandeling bestaat tussen direct gehouden onroerend goed en via een STAK aangehouden vastgoed waardoor bij het aanhouden van vastgoed via een STAK de heffing in box 3 lager uitvalt. Tegelijkertijd geeft hij aan dat een STAK niet bedoeld is voor constructies die er alleen op gericht zijn om een fiscaal voordeel te behalen en dat het om die reden onderzocht wordt of deze constructie meer voorkomt en hoe deze het beste kan worden bestreden, al dan niet met behulp van een wetswijziging.

Wat betekent dit voor u als vastgoedbelegger?

Op dit moment bestaat veel onzekerheid over de toekomst van Box 3 en de impact op vastgoedbeleggers. Het nieuwe Box 3-stelsel heeft als doel evenwicht te creëren tussen het belasten van het werkelijk rendement maar de vraag is of dit haalbaar is. Wij zien – mede vanwege uitvoering – dat een ‘’faire’’ forfaitaire Box 3-heffing het gouden ei wordt. Gezien de plannen van het kabinet kunnen we wel stellen dat Box 3 niet meer de ‘’pretbox’’ is van vroeger. Daarom kan het voor Box 3-beleggers verstandig zijn om toch de B.V. of de C.V. in te gaan. 

Wilt u op de hoogte blijven van de ontwikkelingen rondom Box 3 of hierover geadviseerd worden dan kunt u contact opnemen met uw vaste RSM-adviseur .