Klagestorm på eiendomsskatten i Oslo

Oslo kommune har mottatt tusenvis av klager på eiendomsskatten og så langt har oppsiktsvekkende mange av de som har klaget fått medhold.

Skrevet av Bjørn Henning Grandal i Finansavisen JUS 24. mai 2018.

Rundt 1. mars sendte 366 av Norges 422 kommuner ut eiendomsskattesedler med en seks ukers klagefrist. Enkelte kommuner har vært forsiktige i sin tolkning av eiendomsskattereglene, mens andre igjen har vært vel offensive slik at det har vært gode grunner til å klage. Mye tyder på at Oslo kommune tilhører den sistnevnte kategorien, i hvert fall hvis man legger antall klager til grunn.

– Oslo kommune skrev ut eiendomsskatt på boliger i 2016 og på næringseiendom i 2017. Samlet har de mottatt nærmere 10.000 klager, hvorav rundt 1.200 gjelder næringseiendom, sier advokat og partner i RSM, Morten Hereng Christophersen. 

Database over skattetakster

RSM har utarbeidet en database med skattetakster på næringseiendom for å analysere hvorvidt disse er i overensstemmelse med likhetsprinsippet og innenfor markedsverdi.

– Vi har laget en database med alle takster som vi har tilgang til, sier Christophersen.

I databasen er det lagt inn 1.000 takster på i alt 500 eiendommer. 

– Våre analyser resulterte i at RSM bisto med å sende ut cirka 150 klager på eiendomsskatt på næringseiendom. Foreløpig har vi mottatt 49 svar. Vi har fått fullt eller delvis medhold på 36 av klagene, mens kun 13 er blitt foreslått avvist av sakkyndig nemnd. Ingen av avslagene er imidlertid endelige, da de er videresendt til klagenemnda for endelig avgjørelse..

Databasen gir blant annet RSM muligheter til å sammenligne eiendomsskatten på eiendommer som ligger i nærheten av hverandre og finne åpenbare brudd på likhetsprinsippet.

– Det vi typisk ser er at Oslo kommune i en del tilfeller har vært inkonsekvent i bruken av skjønnsmessige faktorer, som de benevner som indre og ytre faktorer. Indre faktorer er typisk kvaliteter ved selve bygget, men i de fleste tilfeller kun det som har vært synlig utvendig da få takstmenn tok seg tid til å se bygget innvendig. Ytre faktorer er for eksempel beliggenhet og eksponering, sier Christophersen.

– Har alle klagene ført til at Oslo kommune har tatt selvkritikk og gjennomfør en ny takseringsrunde?

– Vedtak vi har mottatt gir vel ikke inntrykk av at de har tatt selvkritikk, men vi opplever at det er en klar overvekt av fullt eller delvis medhold på klagene. Det viser vel at de har tatt inn over seg at arbeidet med taksering i første runde ikke var så godt som det kunne ha vært.

Tar tid

Ifølge RSM-advokaten har ikke kommunen vært igjennom en ny runde med takseringer, men han har fått inntrykk av at det er gjort en bedre kalibrering og koordinering av takstene i denne klagerunden enn det som var tilfelle i den opprinnelige takseringsrunden.

– Vi har mottatt svar på cirka en tredjedel av alle klagene vi har sendt til Oslo kommune, og vårt inntrykk er at dette er ganske representativt for hvor langt de er kommet i prosessen. Med tanke på at de har brukt et år på den første tredjedelen av klagene får vi håpe på at de nå er blitt mer effektive slik at vi ikke trenger å vente ytterligere to år til før alle får svar, sier Morten Hereng Christophersen.
 

Eierkostnad eller leiekostnad?

Eiendomsskatt anses i utgangspunktet som en eierkostnad. Dette er blant annet reflektert i hvem kommunene sender eiendomsskattekravet til. Det er imidlertid slik at profesjonelle aktører har stor avtalefrihet, og disse står i prinsippet fritt til å avtale om det er eier eller leietager som til syvende og sist skal betale eiendomsskatten.

– Er det ikke avtalt noe spesifikt om hvem som skal betale eiendomsskatten, så er det eier som skal betale. Det skal følge klart av leieavtalen for at utleier skal kunne belaste leietagerne med en slik kostnad. Nå er det imidlertid blitt mer og mer vanlig at det er leietager som betaler eiendomsskatten som en del av felleskostnadene, og dette følger også av de siste leiekontraktsstandardene.

– Mitt inntrykk at de fleste leietagere godtar dette enten uten videre eller etter en diskusjon med gårdeier, men det gjelder nok først og fremst de som reforhandler leiekontraktene. Jeg har kun vært borte i noen få utleiere som har forsøkt å kreve dette under en løpende leiekontrakt uten at det klart fremgår at det er leietager som skal bære denne kostnaden.

Samme rettigheter

– Hvilke muligheter har leietagere til å nå frem i klagesak på eiendomsskatt?

– Leietagere har i utgangspunktet den samme muligheten som gårdeier til å klage på eiendomsskatten, og i de tilfeller der det er leietager som til syvende og sist skal betale eiendomsskatten er det naturlig at det er som klager og ikke utleier, sier RSM-advokaten.

Han mener at leietagerne må be om å få eiendomsskattetaksten fra gårdeier og vurdere den på linje med det mange gårdeiere har gjort.

– For å vurdere dette kan de enten sammenligne med andre takster de kjenner til eller kontakte en rådgiver som sitter på en rekke eiendomsskattetakster i Oslo og som derfor kan foreta en analyse basert på takstene i Oslo for øvrig. Det er dessverre slik at de fleste leietagere, i likhet med de fleste gårdeiere, har begrenset med sammenligningsgrunnlag for å vurdere brudd på likhetsprinsippet, så der trenger nok mange bistand fra noen som har bedre oversikt, sier han.

Les artikkelen fra Finansavisen JUS i pdf: klagestorm_pa_eiendomsskatten_i_oslo_fa_24.5.18.pdf