Zwei Jahre nach dem Urteil des Verfassungsgerichtshofs legen Selbstverwaltungsbehörden Immobiliensteuer immer noch unterschiedlich aus

Der zweite Jahrestag des Urteils des Verfassungsgerichtshofs (Urteil vom 4. Juli 2023, Az. 14/21) über das Gesetz über örtliche Steuern und Gebühren, das zu erheblichen Änderungen in seinem Inhalt geführt hat, liegt bereits hinter uns. Die Änderung der Vorschriften zielte darauf ab, die Steuerregeln für einzelne Vermögenswerte der Steuerpflichtigen zu organisieren und vor allem die Einstufung der Objekte als Bauwerke zu erleichtern. Wurde dieses Ziel erreicht?

Betrachten wir dieses Thema aus der Perspektive ausgewählter Steuervorbescheide, die in der Zwischenzeit von Selbstverwaltungsbehörden erteilt wurden.

Kann der Anlagenplan als Werbetafel angesehen werden?

Eine der wichtigsten Änderungen im Rahmen der Novelle des Gesetzes über örtliche Steuern und Gebühren war die Einführung der Definition eines Bauwerks in Art. 1a Nr. 2, die unabhängig vom Baurecht ist. Nach dieser Definition ist ein Bauwerk u.a ein im Anhang 4 des Gesetzes genanntes Objekt, das kein Gebäude ist, zusammen mit den Anlagen, die die Möglichkeit seiner bestimmungsgemäßen Nutzung gewährleisten. Unter Pos. 25 dieses Anhangs wurde als ein Objekt, der die Definition eines Bauwerks für Zweck der Immobiliensteuer erfüllt, u.a. die Werbetafel genannt, was vor einiger Zeit zum Gegenstand eines Streits zwischen einem Steuerpflichtigen und den Behörden von Wrocław wurde.

Einer der Unternehmer, der eine Geschäftstätigkeit ausübt, die auf Vermietung und Verwaltung von Immobilien beruht, sandte eine interessante Frage an den Oberbürgermeister von Wrocław. Die Zweifel des Steuerpflichtigen betrafen mehrere Elemente in seinem Logistikzentrum, das von verschiedenen Unternehmen genutzt wurde, und die größte Kontroverse entstand durch den Versuch zu klären, ob der Informationspylon der Immobiliensteuer unterliegen sollte.

Laut den Informationen, die der Unternehmer aus Wrocław in seiner Anfrage bereitgestellt hat, hat der betreffende Informationspylon nur eine informative und organisatorische Funktion (d. h. erstens informiert er darüber, welche Unternehmen innerhalb der Immobilie ansässig sind, und zweitens erleichtert er die Orientierung im Logistikzentrum). Dieses Objekt wirbt in keiner Weise für Dienstleistungen oder Waren, deswegen hat es keine Werbefunktion und sollte nicht als Werbetafel angesehen werden.

In Steuervorbescheid vom 20. November 2025, Az. WPO-DNT-310.1.6.2025.JF, wies der Oberbürgermeister von Wrocław jedoch darauf hin, dass der Pylon – neben dem Geländeplan – auch das Firmenlogo und das Symbol des BREEAM-Ökozertifikats enthält, und bemerkte, dass sich das Objekt an einem exponierten Ort befindet, was darauf hinweist, dass sein Zweck darin besteht, die Aufmerksamkeit zu erregen und die Marke im öffentlichen Raum identifizieren zu lassen. Nach Auffassung des Oberbürgermeisters von Wrocław sprechen gerade diese Elemente dafür, dass ein Pylon die Definition einer Werbetafel erfüllt und somit als ein Bauwerk der Besteuerung unterliegt.

Nach Ansicht der Selbstverwaltungsbehörde gilt das Logo als Visitenkarte des Unternehmens und ist Teil seines visuellen Identifikationssystems, d. h. es ist ein Werbeelement. Das Anbringen des Symbols des erhaltenen BREEAM-Zertifikats ist dagegen als Marketingmaßnahme und damit auch als Werbung zu betrachten. Daher wurde der ganze Pylon von den Behörden von Wrocław als Werbetafel eingestuft.

Diese Auslegung zeigt deutlich, dass obwohl der Gesetzgeber in den Anhang zum Gesetz über örtliche Steuern und Gebühren den Katalog von Bauwerken aufgenommen hat, weiterhin Probleme mit dem Verstehen der darin enthaltenen einzelnen Begriffe bestehen. Aus der Praxis der Finanzbehörden geht hervor, dass die sowohl im Gesetz als auch im Anhang vorgesehenen Definitionen oft sehr weit ausgelegt werden, was folglich erhebliche steuerliche Risiken für Steuerpflichtige erzeugt.

Besteuerung der Anlage, die die Möglichkeit der bestimmungsgemäßen Nutzung des Gebäudes gewährleistet

Bei der Besprechung der aktuellen Steuervorbescheide der Selbstverwaltungsbehörden sollte auch auf ein Thema geachtet werden, das, wie die Praxis zeigt, eines der problematischsten und mit Risiko behafteten Fragen im Bereich der Immobiliensteuer nach den seit 2025 geltenden Vorschriften darstellt.

Es handelt sich um Anlagen, die dazu dienen, die ordnungsgemäße Nutzung von Gebäuden und Bauwerken gemäß ihrer Bestimmung sicherzustellen.

Grundsätzlich sind Gebäude und Bauwerke zusammen mit Anlagen zu besteuern, die die Möglichkeit ihrer bestimmungsgemäßen Nutzung gewährleisten. Dem Steuervorbescheid des Oberbürgermeisters von Lublin ist jedoch zu entnehmen, dass eine ordnungsgemäße Einstufung solcher Anlagen nicht immer einfach ist. 

Ein Unternehmen, das Systemwärme an Gebäude liefert, die an das Fernwärmenetz angeschlossen sind, beantragte die Erteilung eines Steuervorbescheids, der diese Tatsache gut veranschaulicht. Der Steuerpflichtige wollte sichergehen, dass die Wärmeübergabestationen – sowohl im Gebäude als auch außerhalb des Gebäudes – nicht als Bauwerke behandelt werden, sondern als Anlagen, die notwendig sind, um das Gebäude bestimmungsgemäß zu nutzen.

In dem Antrag auf Erteilung eines Steuervorbescheids gab das Unternehmen an, dass das Gebäude und seine Anlagen grundsätzlich ein zusammenhängendes, funktionales Objekt bilden, dessen Teile für die Durchführung bestimmter interner Prozesse bzw. dafür erforderlich sind, den Nutzern die Möglichkeit zu bieten, das Objekt zweckmäßig zu nutzen. Eine Wärmeübergabestation ermöglicht hingegen, dass Wärme aus dem Fernwärmenetz an das Gebäude geliefert und anschließend verteilt sowie ihre ordnungsgemäße Zirkulation im Gebäudenetz gemessen wird (wodurch die Möglichkeit gewährleistet ist, das Gebäude bestimmungsgemäß zu nutzen).

Außerdem sollten die Wärmeübergabestationen nach Ansicht des Unternehmens nicht der Immobiliensteuer unterliegen, weil sie nicht infolge von Bauleistungen errichtet, sondern an einem anderen Ort als ihrem endgültigen Standort hergestellt und anschließend montiert wurden.

In dem Steuervorbescheid vom 9. Juli 2025, Az. PE-OR.310.3.2025, teilte jedoch der Oberbürgermeister von Lublin nicht diesen Standpunkt. In seiner Begründung wies es darauf hin, dass Bauleistungen nicht nur den Bau im allgemeinen Sinne des Wortes, sondern auch Montage umfassen. Die Befestigung von Fertigteilen am Boden durch die Montage (der Zusammenbau von Fertigteilen) oder sogar einfach das Aufstellen des Objekts auf den Boden ohne seinen Anschluss erfüllt laut dem Oberbürgermeister von Lublin die Definition von Montage. Da die Wärmeübergabestationen im Zuge von Bauleistungen errichtet wurden, erfüllen sie die Definition von Bauwerken. Darüber hinaus sollten sie als eigenständige Elemente des Übertragungsnetzes behandelt werden und nicht als Teil der Gebäudeanlagen, weil das Gebäude auf andere Weise beheizt werden kann, zum Beispiel mithilfe des eigenen Kesselraums oder mit einer Wärmepumpe, was bedeutet, dass die Wärmeübergabestation zur Gewährleistung der Funktionalität des Gebäudes nicht nötig ist.

Wie sollten Immobiliensteuerpflichtige mit dieser Situation zurechtkommen?

Die aufgeführten Steuervorbescheide zur Immobiliensteuer, die von Selbstverwaltungsbehörden erteilt wurden, veranschaulichen nur einige der zahlreichen Probleme, auf die Unternehmer stoßen können. Seit Jahren gibt es auch andere Streitigkeiten, wie etwa die Methode der Besteuerung u.a. von Umspannstationen, Gasreglern, Pumpen und vielen anderen Anlagen, die sowohl in Gebäuden als auch in Bauwerken verwendet werden. Wie die vorgestellten Beispiele zeigen, haben die neuen Vorschriften die Probleme der Steuerpflichtigen jedoch nicht gelöst.

Eine Analyse der o.g. Steuervorbescheide führt zu einer ziemlich überraschenden Schlussfolgerung: Heute ist es einfacher zu sagen, was nicht der Immobiliensteuer unterliegt, als anzugeben, was tatsächlich von dieser Steuer betroffen werden soll. Man könnte den Eindruck gewinnen, dass wir uns in einer Situation befinden, in der praktisch alles besteuert werden kann und lokale Behörden Definitionen – insbesondere die eines Bauwerk – extrem weit auslegen.

Was kann ein Unternehmer in einer solchen Situation tun? Zunächst lohnt es sich, die Sache ruhig anzugehen. Die Tatsache, dass eine lokale Behörde einen bestimmten Vermögenswert als Gegenstand der Immobiliensteuer betrachtet, bedeutet nicht automatisch, dass dies der richtige Ansatz ist. Die Analyse einiger Begründungen zeigt, dass die von den Finanzbehörden vorgebrachten Argumente umstritten sein können und es daher sinnvoll ist, dagegen mit Hilfe von Beratern mit der Erfahrung in der Vertretung der Steuerpflichtigen in Gerichtsverfahren Einspruch einzulegen.

Gleichzeitig darf nicht vergessen werden, dass Immobiliensteuer, obwohl oft außer Acht gelassen, fortlaufend überwacht werden sollte, und nämlich nicht nur bei Unternehmen mit umfangreicher technischer Infrastruktur, Produktionsanlagen, Lagerhäusern, Logistikzentren, Energieanlagen oder Investitionen im Bereich der erneuerbaren Energien. Das Versäumnis, einzelne Vermögenswerte in den Steuererklärungen des Unternehmens zu erfassen, kann tatsächlich zu schwerwiegenden finanziellen Konsequenzen führen.

Angesichts der problematischen Natur vieler dieser Situationen werden die Experten von RSM Poland in den nächsten Beiträgen darauf achten, die Themen rund um die Immobiliensteuer auf eine zugängliche Weise anhand von Beispielen aus ihrer täglichen Arbeit mit Mandanten aus ganz Polen zu präsentieren.

Sollten Sie nach der Lektüre dieses Beitrags Zweifel an irgendeiner Frage zur Immobiliensteuer haben, stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung –  Sie können unsere Steuerberater gerne ansprechen.