Linkedin
Facebook
Email
more
Publisert på Estate, onsdag 14. desember 2022.
Eventuelle feilføringer eller fradrag ved eiendomstransaksjoner kan medføre tilleggsskatt, og er viktige å få avdekket.
De skattemessige risikoområdene i eiendomstransaksjoner knytter seg typisk til fradragsføring av kostnader til arbeid utført på eiendommen, plassering av bygg i riktig saldogruppe og fordeling av kostpris på riktig saldo og tomt. Her ser vi nærmere på typiske funn under skattemessig due diligence og håndtering av disse.
Har selskapet fradragsrett for kostnader til arbeid utført på eiendommen
Dersom selskapet har fradragsført kostnader til arbeid utført på eiendommen, oppstår det spørsmål om kostnadene er fradragsberettiget for selskapet. Fradragsretten er avhengig av om kostnadene kan anses som arbeid knyttet til enten vedlikehold eller påkostning av eiendommen. Dette er avgjørende for når og i hvilken grad kostnadene kommer til fradrag skattemessig.
Kostnader til vedlikehold kan som hovedregel fradragsføres direkte, mens kostnader som anses som påkostninger må aktiveres og fradragsføres gjennom avskrivninger. Risikoen knyttet til feilføring vil være 22 % av det fradragsførte beløpet ved direkte fradragsføring, mot en lavere prosentvis årlig avskrivning gjennom aktivering. I tillegg kan det ilegges tilleggsskatt på den skatten som skulle vært betalt. For en potensiell kjøper vil det derfor være sentralt å vurdere om den skattemessige behandlingen av vedlikeholdskostnader er håndtert korrekt.
Har selskapet plassert bygget i riktig saldogruppe?
Næringsbygg kan som hovedregel avskrives gjennom saldoavskrivninger. Ved saldoavskrivninger avskrives en fast prosentsats av restverdien på bygget hvert år.
For eiendom er de aktuelle satsene henholdsvis
- 2 % for saldogruppe “i” (forretningsbygg)
- 4 % for saldogruppe “h” (bygg, anlegg og hoteller).
Bygget må da plasseres i riktig saldogruppe, avhengig av hvilke aktiviteter som foregår i bygget. Opprinnelig plassering i feil kategori kan enten gi for høy eller for lav årlig avskrivning, og en potensiell kjøper bør derfor påse at bygget er oppført i korrekt kategori.
Boliger avskrives som hovedregel ikke for skatteformål. Kombinerte bygg, dvs. bygg som inneholder næringsareal og boligareal og som ikke er seksjonert, kan avskrives dersom mer enn halvparten av bygget brukes til formål som gir rett til avskrivning. Dette avgjøres på grunnlag av utleieverdi, ikke areal. I slike tilfeller må man foreta en beregning av hvorvidt utleieverdien knyttet til forretningsformål overstiger utleieverdien av byggets boligformål, og kjøper bør vurdere seksjonering etter overtagelse dersom det ikke er tilfelle.
Hvordan har selskapet fordelt byggets kostpris på saldogrupper/tomt?
Ved ferdigstillelse av et bygg skal den totale kostprisen fordeles på henholdsvis:
- Tomt
- saldogruppe “i” (forretningsbygg),
- saldogruppe “h” (hoteller, bygg og anlegg)
- saldogruppe “j” (tekniske installasjoner).
Allokeringen vil være avhengig av kostnadenes art og vil kreve til dels detaljert kunnskap om kostnadene.
Ettersom tomt ikke avskrives for skatteformål, vil allokering av kostpris til tomten ikke gi grunnlag for avskrivning av verdien. Etter ligningspraksis skal kostnader som for eksempel knytter seg til infrastruktur og grøntanlegg henføres til tomt. Her kan det oppstå mange grensedragninger. Risikoen knyttet til at relevante kostnader ikke henføres til tomt, men til andre saldogrupper som gir grunnlag for avskrivninger, er at skattemyndighetene etter overtagelse kan nekte avskrivninger og eventuelt ilegge tilleggsskatt for den fordelen som er oppnådd.
Kjøper bør derfor påse at selger har foretatt en grundig vurdering av allokeringen, og at denne er godt dokumentert dersom skattemyndighetene stiller spørsmål i årene etter transaksjonen.
Har selskapet underskudd til fremføring?
Dersom et selskap går med underskudd kan man som et utgangspunkt fremføre dette underskuddet til senere år for skatteformål, slik at man får et fradrag i skattegrunnlaget når selskapet senere går med overskudd. Normalt vil en selskapsaksjonær ved kjøp av et selskap kunne anvende det fremførbare underskuddet i oppkjøpsselskapet ved å gi konsernbidrag, forutsatt at selskapsaksjonæren etter transaksjonen eier over 90 % av oppkjøpsselskapet. Ved kjøp av et selskap med underskudd til fremføring bør man imidlertid være bevisst på risikoen for gjennomskjæring etter skatteloven § 13-3. Denne bestemmelsen er en spesialbestemmelse som gir skattemyndighetene grunnlag for å avskjære kjøpers rett til å benytte seg av underskuddet dersom utnyttelse av underskuddet er det overveiende motivet for transaksjonen. Merk at avskjæring bare kan skje dersom alminnelige bedriftsøkonomiske hensyn ikke er hovedbegrunnelsen for transaksjonen, og at det ved vurderingen må sees hen til hva som objektivt sett fremstår som det sannsynlig overveiende motivet. En kjøper av et selskap med fremførbart underskudd og minimal annen aktivitet eller andre synergieffekter for kjøperen kan derfor være i faresonen for å få underskuddet avskåret for skatteformål.
Les artikkelen på Estates sider.
