Slutten for borettslagsmodellen

Under overskriften «Skattehull i eiendomssektoren» foreslår finansdepartementet å endre reglene slik at den mye omtalte «borettslagsmodellen» ikke lenger skal gi skattefordelene man hittil har oppnådd ved å bruke den. Borettslagsmodellen har vært en modell som har gjort at eiere av boligselskaper og boligutviklere har unngått skatt på tomt og deler av prosjektgevinsten ved salg av eiendommene som borettslag.

Hvordan?

Departementet foreslår at «skattehullet» borettslagsmodellen innebærer, tettes ved at det ikke lenger skal være skattefritt å fusjonere et aksjeselskap inn i et borettslag. En slik fusjon, som ikke følger aksjelovens fusjonsregler og hittil har gitt skattefrihet som fusjon etter ulovfestede skatteregler, er et helt sentralt ledd i borettslagsmodellen. Den foreslåtte lovendringen vil derfor i praksis stenge for at borettslagsmodellen brukes for å unngå skatt på tomt og deler av prosjektgevinsten.

Virkningstidspunkt

Endringene foreslås som utgangspunkt gjort gjeldende fra 15. oktober 2025, altså dagen for fremleggelse av forslaget i Statsbudsjettet for 2026.

Departementet skriver at det avgjørende vil være om beslutningen om fusjon er sendt til Foretaksregisteret før denne datoen.

Unntak og overgangsbestemmelser

Departementet foreslår overgangsordninger for å skjerme planlagte boligutviklingsprosjekter fra en uventet skattekostnad.

For det første foreslås det at endringen ikke skal få virkning for aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025 enten:

foreligger gyldig rammetillatelse eller igangsettingstillatelse for boligbygging, eller
er gjennomført forhåndssalg av en eller flere boligenheter etter bustadoppføringslova.

For det andre foreslås det at adgangen til skattefri innfusjonering skal bestå til 1. april 2026 for aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025:

ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg, eller
foreligger planer om oppføring av nye boliger som vil utgjøre minst 50 % av eksisterende boliger på tomten.

Overgangsreglene i detaljert form skal fastsettes i skattelovsforskriften.