Eiendomsskatt i Oslo – næringseiendom

Viktig å gjennomgå eiendomsskattetaksten

Eiendomsskatt for næringseiendommer i Oslo kommune ble ved innføringen i 2017 utskrevet tett opp mot fristen for taksering 1. mars 2017, og tidsnød for kommunen resulterte i svært varierende kvalitet på eiendomsskattetakstene. Tre år senere har RSM mye erfaring med hvordan korrigeringer etter klager har slått ut.

RSM bisto i 2017 med nærmere 200 eiendomsskatteklager, og har opparbeidet seg en database på mer enn 1 000 eiendomsskattetakster. Dette gir et verdifullt sammenligningsgrunnlag for andre næringseiendommer.

120 eiendomsskattevedtak på næringseiendommer

I løpet av de tre årene som har gått etter utskrivningen av eiendomsskatt i Oslo, har RSM mottatt 113 vedtak med helt eller delvis medhold og 7 avslag. De resterende, ca. 80 klager, er ikke ferdig behandlet.

Ved analyse av eiendomsskattetakster og erfaring med nærmere 200 klager, ser RSM tydelig at eiendommer må vurderes individuelt knyttet til arealstørrelse, arealtype og beliggenhet. Oslo kommune har satt eiendomsskattetaksten etter sjablong som forenkler takseringsarbeidet, men som resulterer i en grov taksering. Dette har ført til mange brudd på likhetsprinsippet, og tilsvarende mange medhold i klager over eiendomsskattetakstene.

Kontoreiendommer

Erfaringen til RSM viser at de største nedsettelsene i eiendomsskattetakster er utenfor sentrum. Dette skyldes nok en variert bygningsmasse av varierende standard (indre faktor) og beliggenhet (ytre faktor). Oslo kommune har som utgangspunkt kun gjennomført utvendig befaring av eiendommene, dersom ikke vesentlige hensyn tilsier at det skal gjennomføres også innvendig befaring. RSM sin erfaring er at terskelen for innvendig befaring har blitt satt høyt, selv om mange eiendommer burde vært gjenstand for befaring.

RSM ser videre noen store eiendomsskattereduksjoner i sentrum.  Dette  gjelder typisk eiendommer som ligger i grensen mellom sonene eller har vesentlig annerledes standard enn sentrumseiendommer generelt.

Kontoreiendommer i sone A (Vika og Aker Brygge) har i alle klager RSM har bistått med, fått medhold eller delvis medhold. Klagenemnda har i flere tilfeller konkludert med at indre faktor i sonen opprinnelig var satt for høyt, og det skyldes nok at man har lagt «gjennomsnittet» så høyt at det skal små avvik til før eiendommene blir taksert for høyt.

Sone B (Indre by sentrum) dekker et stort og til dels uensartet område, har en varierende bygningsmasse og sonen består av mange eldre bygninger. For hele sonen opplever vi at takseringen har vært for grov, og selv om mange eiendommer har fått en rimelig takst er det også mange eiendommer som avviker fra «gjennomsnittet» uten at dette er korrigert for.

Det er imidlertid også områder der takseringen har vært god. Næringseiendommer i sone E (Nydalen) var for eksempel satt svært konkret, og stemmer bra både når det gjelder indre og ytre faktor (selv om det også kan være unntak i Nydalen). Dette skyldes nok at området består av mange nybygg, er tydelig avgrenset og har mange sammenlignbare bygg.

Handelseiendommer

Eiendommer med brukstype handel, har nesten ingen reduksjoner i sonen «High Street» (Bogstadveien 1-66, Valkyriegata 1, 3, 5, 7, Hegdehaugsveien 23-36, Karl Johans gate 15-46, Akersgata 18-30, Øvre Slottsgate 8-29 og Nedre Slottsgate 9-21). Årsaken til dette er nok at denne sonen er svært konkret og har blitt vurdert grundigere ved den opprinnelige takseringen. Likevel er det nok noen eiendommer innenfor sonen som skiller seg ut og ikke har tilsvarende høy verdi som bør få redusert eiendomsskattetaksten.

Klager på handelseiendommer i sone C (Indre by sentrum) og sone D (Indre by) har derimot fått helt eller delvis medhold som følge av å ligge på grensen mellom ulike soner, og har blitt vurdert grundigere etter klage.

Lager og logistikk

Lagerarealer blir i høyere grad vurdert mot fremkommelighet og synlighet enn standard. Lagerbygg som ikke ligger i direkte tilknytning til gjennomfartsårer rundt Oslo har fått nedjustert ytre faktor etter klage. Det er likevel generelt små endringer når det gjelder logistikkeiendommer, som nok skyldes mindre variasjon og at takstene i utgangspunktet er lavere.

Lager som ligger i tilknytning til andre bruksområder har blitt vurdert likt som brukstypen som er hovedmassen av eiendommen, og dette er i samsvar med retningslinjene for taksering som Oslo kommune har fastsatt.

Klage for 2020

I 2017 oppfordret RSM eiendomsselskaper som har eiendom i Oslo til å gjennomgå sine skattesedler og vurdere om takstene er rimelige. I disse dager utsteder Oslo kommune skattesedlene for 2020, og oppfordringen vår er den samme. Eiendomsselskaper eller leietakere som enda ikke har vurdert eller påklaget eiendomsskattetakstene, bør gjennomgå de nå og se om det er grunnlag for å klage.

Eiendomsskattetakstene ligger i utgangspunktet fast i 10 år, så en reduksjon i eiendomsskatten vil ha en effekt hvert år ut den innværende 10 års periode (2017-2026). Klagefristen for 2020 løper i 6 uker fra 1. mars. Etter utløpet av denne klagefristen er det for sent å klage for 2020 og fremover, neste mulighet for å klage er da først et år frem i tid.

Leietaker kan også klage

Leietakere som dekker eiendomsskatten som en del av leien har også mulighet til å klage. Foreløpig har RSM sett at få leietakere har påklaget eiendomsskatten i Oslo. Der utleier ikke har vurdert klage bør leietaker foreta en vurdering av om eiendomsskattetaksten er rimelig. Leietaker må da be om å få eiendomsskattetaksten fra utleier for å ha muligheten til å vurdere den.

Aktuelle klagegrunnlag

Som eier eller leietaker bør man sjekke om opplysningene i eiendomsskattetaksten stemmer. RSM har bistått eiendomsselskaper med klager over en rekke forhold, og typiske klagegrunnlag er uriktig arealstørrelse, uriktig arealtype, at taksten ligger over markedsverdi og at takseringen var i strid med likebehandlingsprinsippet (at tilnærmet like eiendommer har fått ulik takst, eller at ulike eiendommer har fått lik takst).