Norge
Languages

Languages

RSM Informerer 2/2017

Takseringsregler for eiendomsskatt i Oslo



Eiendomsskatt på:
• Kontoreiendommer
• Handelseiendommer
• Hoteller
• Parkeringshus
• Lagereiendommer
• Ubebygde tomter
• Bygg under oppføring
• Festetomter
• Industrianlegg o.l. («verk og bruk») 



1 Innledning



I denne utgaven av RSM Informerer gjennomgår vi hvordan næringseiendom og ubebygde tomter i Oslo kommune takseres, og vi trekker frem enkelte problemstillinger. Artikkelen er bygget opp som et oppslagsverk, for å være egnet for bruk i forbindelse med eiendomsskattetakseringen. For en mer generell gjennomgang av eiendomsskattereglene og typiske problemstillinger rundt eiendomsskatt, henviser vi til RSM Informerer 1/2017.


Oslo kommune vedtok den 16. desember 2015 ileggelse av eiendomsskatt på boliger fra og med 2016 og eiendomsskatt på næringseiendom fra og med 2017. Den 10. juni 2016 vedtok Oslo kommune retningslinjer for hvordan eiendomsskattegrunnlaget for næringseiendom skal fastsettes.


Næringseiendom skal sjablongtakseres, basert på areal og en beregnet kvadratmeterpris, som varierer med bygningstype og beliggenhet. Eiendommene er delt mellom kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager. Det er eiendommens faktiske bruk som er avgjørende for sjablongtaksten, og dersom eiendommen benyttes til flere formål skal den takseres konkret etter areal for de aktuelle eiendomstypene. Det kan innebære oppsplitting helt ned til enkeltrom.


Det er også fastsatt særskilte retningslinjer for taksering av ubebygde tomter, bygg under oppføring og festetomter. Såkalte verk og bruk (industrianlegg o.l.) takseres ikke etter sjablongregler, men basert på substansverdi.


2 Eiendomsskatt på kontoreiendommer


2.1 Bygningstyper

Følgende arealer anses som kontor etter retningslinjene:

• Kontor- og administrasjonsbygning, rådhus

• Bankbygning, posthus

• Mediabygning

• Annen kontorbygning

2.2 Kvadratmeterpris

Kvadratmeterpris for kontor er kr 52 000 før korrigering for sonefaktorer. Det er BTA (bruttoareal) som skal takseres.

2.3 Sonefaktorer

Kontoreiendommer i Oslo er delt inn i 9 forskjellige soner. Kvadratmeterprisen for kontor (kr 52 000) skal multipliseres med riktig sonefaktor for å finne den kvadratmeterprisen som legges til grunn ved eiendomsskattetakseringen. Merk at bokstavangivelsen på kartet under ikke stemmer med bokstavene for sonene i tabellen, som følge av uoverensstemmelse i kommunens retningslinjer.


2.3.jpg


Den konkrete angivelsen av sonene for kontor fremkommer i vedlegg 1 (de konkrete adressene som utgjør sonen Vika, Aker Brygge) og vedlegg 2 (de konkrete postnumrene og bydelene som utgjør øvrige soner).

2. 4 Skjønnsmessige korreksjonsfaktorer

Den verdien man kommer frem til etter den matematiske beregningen over, kan korrigeres av takstmennene med skjønnsmessige korreksjonsfaktorer (såkalte indre og ytre faktorer). Det er svært viktig at takstmennene bruker disse skjønnsmessige korreksjonsfaktorene riktig og koordinert for at likhetsprinsippet skal ivaretas. Brudd på likhetsprinsippet vil være klagegrunn.


Indre faktorer er forhold ved selve eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi, mens ytre faktorer er lokale forhold i området rundt eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi. Retningslinjene inneholder ingen uttømmende liste over de indre og ytre faktorene som kan benyttes, men gir eksempler på aktuelle korreksjonsfaktorer for de forskjellige eiendomstypene.


Eksempler på indre faktorer for kontor:

• Tilstand og vedlikehold

• Standard og kvalitet

• Parkering kjeller/tomt

• Spesielle forhold (f. eks signalbygg o.a.)


Eksempler på ytre faktorer for kontor:

• Nærhet til kommunikasjonsknutepunkt

• Nærhet til parkering

• Beliggenhet i sone

2.5 Beregning av eiendomsskattetakstene for kontor

Etter retningslinjene skal kontor i Oslo takseres som følger:

• Kvadratmeterpris kontor x sonefaktor x BTA ± indre faktorer ± ytre faktorer




3 Eiendomsskatt på handelseiendommer


3.1 Bygningstyper

Oslo kommune deler handelseiendom inn i tre underkategorier:

• Handel high street

• Kjøpesenter

• Annen handel


Følgende arealer anses som handel high street etter retningslinjene:

• Butikk/forretningsbygg


Følgende arealer anses som kjøpesenter etter retningslinjene:

• Kjøpesenter, varehus (de aktuelle kjøpesentrene er eksplisitt angitt)


Følgende arealer anses som annen handel etter retningslinjene:

• Kjøpesenter, varehus

• Butikk/forretningsbygg

• Bensinstasjon

• Annen forretningsbygning

• Restaurantbygning, kafébygning

• Sentralkjøkken, kantinebygning

• Gatekjøkken, kioskbygning

• Annen restaurantbygning

3.2 Kvadratmeterpris

Kvadratmeterpris for handel er som følger, før korrigering for sonefaktorer:

• Handel high street – kr 105 000

• Kjøpesenter – kr 57 000

• Annen handel – kr 51 000


Det er BTA (bruttoareal) som skal takseres.


3.3 Sonefaktorer

Handel high street har ingen sonefaktor, og er eksplisitt avgrenset til følgende adresser:

• Bogstadveien 1 – 66

• Valkyriegata 1, 3, 5 og 7

• Hegdehaugsveien 23 – 36

• Karl Johans gate 15 – 46

• Akersgata 18 – 30

• Øvre Slottsgate 8 – 29

• Nedre Slottsgate 9 – 21


3.3.jpg


Kjøpesenter har heller ingen sonefaktor, og er eksplisitt avgrenset til følgende kjøpesentre:

• Aker Brygge, Bryggegata 9, 0250 Oslo

• Steen og Strøm, Nedre Slottsgate 8, 0157 Oslo

• Eger Karl Johan, Karl Johans gate 23B, 0150 Oslo

• Paleet, Karl Johans gate 37-43, 0162 Oslo

• Oslo City, Stenersgata 1, 0050 Oslo

• Byporten Shopping, Jernbanetorget 7, 0154 Oslo

• GlasMagasinet, Stortorvet 9, 0155 Oslo

• Storo Storsenter, Vitaminveien 7-9, 0485 Oslo

• CC Vest, Lilleakerveien 16, 0283 Oslo


 


3.4.jpg

Annen handel er delt inn i 7 forskjellige soner, og kvadratmeterprisen for annen handel (kr 51 000) skal multipliseres med riktig sonefaktor for å finne den kvadratmeterprisen som legges til grunn ved

eiendomsskattetakseringen. Merk at bokstavangivelsen på kartet under ikke stemmer med bokstavene for sonene i tabellen, som følge av uoverensstemmelse i kommunens retningslinjer.


3.3.2.jpg

3.4 Skjønnsmessige korreksjonsfaktorer

Den verdien man kommer frem til etter den matematiske beregningen over, kan korrigeres av takstmennene med skjønnsmessige korreksjonsfaktorer (såkalte indre og ytre faktorer). Det er svært viktig at takstmennene bruker disse skjønnsmessige korreksjonsfaktorene riktig og koordinert for at likhetsprinsippet skal ivaretas. Brudd på likhetsprinsippet vil være klagegrunn.


Indre faktorer er forhold ved selve eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi, mens ytre faktorer er lokale forhold i området rundt eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi. Retningslinjene inneholder ingen uttømmende liste over de indre og ytre faktorene som kan benyttes, men gir eksempler på aktuelle korreksjonsfaktorer for de forskjellige eiendomstypene.


Eksempler på indre faktorer for handel high street, kjøpesenter og annen handel:

• Tilstand og vedlikehold

• Standard og kvalitet

• Nærsenter

• Parkering kjeller/tomt

• Etasjejustering

• Restaurant/bevertning

• Spesielle forhold (f. eks eksponering og store glassflater)


Eksempler på ytre faktorer for handel high street, kjøpesenter og annen handel:

• Nærhet til kommunikasjonsknutepunkt

• Nærhet til parkering

• Eksponering

• Beliggenhet i sone

3.5 Beregning av eiendomsskattetakstene for handel

Etter retningslinjene skal handel high street og kjøpesenter i Oslo takseres som følger:

• Kvadratmeterpris handel high street eller kjøpesenter x BTA ± indre faktorer ± ytre faktorer


Etter retningslinjene skal annen handel i Oslo takseres som følger:

• Kvadratmeterpris annen handel x sonefaktor x BTA ± indre faktorer ± ytre faktorer


 


4 Eiendomsskatt på hoteller


4.1 Bygningstyper

Følgende arealer anses som hotell etter retningslinjene:

• Hotellbygning

• Motellbygning

• Annen hotellbygning

4.2 Kvadratmeterpris

Kvadratmeterpris for hotell er kr 41 000 før korrigering for sonefaktorer. Det er BTA (bruttoareal) som skal takseres.

4.3 Sonefaktorer

Hotelleiendom i Oslo er delt inn i 3 forskjellige soner, og kvadratmeterprisen for hotell (kr 41 000) skal multipliseres med riktig sonefaktor for å finne den kvadratmeterprisen som legges til grunn ved eiendomsskattetakseringen.


Merk at bokstavangivelsen på kartet under ikke stemmer med bokstavene for sonene i tabellen, som følge av uoverensstemmelse i kommunens retningslinjer.


4.3.jpg


Den konkrete angivelsen av sonene for hotell fremkommer i vedlegg 1 (de konkrete adressene som utgjør sonen Vika, Aker Brygge) og vedlegg 2 (de konkrete postnumrene og bydelene som utgjør øvrige soner).

4.4 Skjønnsmessige korreksjonsfaktorer

Den verdien man kommer frem til etter den matematiske beregningen over, kan korrigeres av takstmennene med skjønnsmessige korreksjonsfaktorer (såkalte indre og ytre faktorer). Det er svært viktig at takstmennene bruker disse skjønnsmessige korreksjonsfaktorene riktig og koordinert for at likhetsprinsippet skal ivaretas. Brudd på likhetsprinsippet vil være klagegrunn.


Indre faktorer er forhold ved selve eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi, mens ytre faktorer er lokale forhold i området rundt eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi.


Retningslinjene inneholder ingen uttømmende liste over de indre og ytre faktorene som kan benyttes, men gir eksempler på aktuelle korreksjonsfaktorer for de forskjellige eiendomstypene.


Eksempler på indre faktorer for hotell:

• Tilstand og vedlikehold

• Standard og kvalitet

• Parkering kjeller/tomt

• Spesielle forhold (f. eks konferanse- eller spafasiliteter)


Eksempler på ytre faktorer for hotell:

• Nærhet til kommunikasjonsknutepunkt

• Nærhet til parkering

• Beliggenhet i sone

4.5 Beregning av eiendomsskattetakstene for hotell

Etter retningslinjene skal hotelleiendommer i Oslo takseres som følger:

• Kvadratmeterpris hotell x sonefaktor x BTA ± indre faktorer ± ytre faktorer


5 Eiendomsskatt på parkeringshus


5.1 Bygningstyper

Følgende arealer anses som parkeringshus etter retningslinjene:

• Parkeringshus

5.2 Kvadratmeterpris

Kvadratmeterpris for parkeringshus er kr 21 000 før korrigering for sonefaktorer. Det er BTA (bruttoareal) som skal takseres.

5.3 Sonefaktorer

Parkeringshus i Oslo er delt inn i 8 forskjellige soner, og kvadratmeterprisen for parkeringshus (kr 21 000) skal multipliseres med riktig sonefaktor for å finne den kvadratmeterprisen som legges til grunn ved

eiendomsskattetakseringen. Merk at bokstavangivelsen på kartet under ikke stemmer med bokstavene for sonene i tabellen, som følge av uoverensstemmelse i kommunens retningslinjer.


5.3.jpg


Den konkrete angivelsen av sonene for parkeringshus fremkommer i vedlegg 1 (de konkrete adressene som utgjør sonen Vika, Aker Brygge) og vedlegg 2 (de konkrete postnumrene og bydelene som utgjør øvrige soner).

5.4 Skjønnsmessige korreksjonsfaktorer

Den verdien man kommer frem til etter den matematiske beregningen over, kan korrigeres av takstmennene med skjønnsmessige korreksjonsfaktorer (såkalte indre og ytre faktorer). Det er svært viktig at takstmennene bruker disse skjønnsmessige korreksjonsfaktorene riktig og koordinert for at likhetsprinsippet skal ivaretas. Brudd på likhetsprinsippet vil være klagegrunn.


Indre faktorer er forhold ved selve eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi, mens ytre faktorer er lokale forhold i området rundt eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi.


Retningslinjene inneholder ingen uttømmende liste over de indre og ytre faktorene som kan benyttes, men gir eksempler på aktuelle korreksjonsfaktorer for de forskjellige eiendomstypene.


Eksempler på indre faktorer for parkeringshus:

• Tilstand og vedlikehold

• Standard og kvalitet

• Funksjonalitet – lys og oppmerking

• Spesielle forhold (f. eks takhøyde, søyler og manøvreringsplass)


Eksempler på ytre faktorer for parkeringshus:

• Adkomst til parkering

• Beliggenhet i sone

5.5 Beregning av eiendomsskattetakstene for parkeringshus

Etter retningslinjene skal parkeringshus i Oslo takseres som følger:

• Kvadratmeterpris parkeringshus x sonefaktor x BTA ± indre faktorer ± ytre faktorer


 


6 Eiendomsskatt på lagereiendommer


6.1 Bygningstyper

Følgende arealer anses som lager etter retningslinjene:

• Lagerhall

• Kjøle- og fryselager

• Silobygning

• Annen lagerbygning

6.2 Kvadratmeterpris

Kvadratmeterpris for lager er kr 9 500 før korrigering for sonefaktorer. Det er BTA (bruttoareal) som skal takseres.

6.3 Sonefaktorer

Lagereiendom i Oslo er delt inn i 2 forskjellige soner etter bydeler, og kvadratmeterprisen for lager (kr 9 500) skal multipliseres med riktig sonefaktor for å finne den kvadratmeterprisen som legges til grunn ved

eiendomsskattetakseringen. 


6.3.jpg


6.4 Skjønnsmessige korreksjonsfaktorer

Den verdien man kommer frem til etter den matematiske beregningen over, kan korrigeres av takstmennene med skjønnsmessige korreksjonsfaktorer (såkalte indre og ytre faktorer). Det er svært viktig at takstmennene bruker disse skjønnsmessige korreksjonsfaktorene riktig og koordinert for at likhetsprinsippet skal ivaretas. Brudd på likhetsprinsippet vil være klagegrunn.


Indre faktorer er forhold ved selve eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi, mens ytre faktorer er lokale forhold i området rundt eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi.


​Retningslinjene inneholder ingen uttømmende liste over de indre og ytre faktorene som kan benyttes, men gir eksempler på aktuelle korreksjonsfaktorer for de forskjellige eiendomstypene.


Eksempler på indre faktorer for lager:

• Tilstand og vedlikehold

• Standard og kvalitet

• Takhøyde

• Manøvreringsforhold/parkering på tomt

• Spesielle forhold (f. eks signalbygg o.a.)


Eksempler på ytre faktorer for lager:

• Nærhet til kommunikasjonsknutepunkt

• Nærhet til hovedfartsåre

• Eksponering

• Beliggenhet i sone




7 Eiendomsskatt på ubebygde tomter


7.1 Næringstomter


7.1.1 Hva anses som næringstomter?

Offentlig regulering av ubebygd tomt til næringsformål er som utgangspunkt tilstrekkelig til å regne tomten som næringstomt. Uten slik regulering må det foretas en konkret vurdering av eierens utnyttelsesplaner, og næringsutnyttelse må være overveiende sannsynlig for at eiendommen skal klassifiseres som en næringstomt.

7.1.2 Kvadratmeterpris

Kvadratmeterpris for ubebygd næringstomt er kr 15 000 før korrigering for sonefaktorer. Det er brutto tomteareal som skal takseres.

7.1.3 Sonefaktorer

Ubebygde næringstomter i Oslo er delt inn i 3 forskjellige soner, og kvadratmeterprisen for ubebygde næringstomter (kr 15 000) skal multipliseres med riktig sonefaktor for å finne den kvadratmeterprisen som legges til grunn ved eiendomsskattetakseringen.


7.1.3.jpg


7.1.4 Skjønnsmessige korreksjonsfaktorer

Den verdien man kommer frem til etter den matematiske beregningen over, kan korrigeres av takstmennene med skjønnsmessige korreksjonsfaktorer (såkalte indre og ytre faktorer). Det er svært viktig at takstmennene bruker disse skjønnsmessige korreksjonsfaktorene riktig og koordinert for at likhetsprinsippet skal ivaretas. Brudd på likhetsprinsippet vil være klagegrunn.


Indre faktorer er forhold ved selve eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi, mens ytre faktorer er lokale forhold i området rundt eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi.


Retningslinjene inneholder for ubebygde næringstomter ingen eksempler på korreksjonsfaktorer.

7.1.5 Beregning av eiendomsskattetakstene for ubebygde næringstomter

Etter retningslinjene skal ubebygde næringstomter i Oslo takseres som følger:

• Kvadratmeterpris ubebygde næringstomter x sonefaktor x brutto tomteareal ± indre faktorer ± ytre faktorer

7.2 Boligtomter


7.2.1 Hva anses som boligtomter?

Alle tomter som ikke anses som næringstomter skal takseres som boligtomter, og næringsutnyttelse må være overveiende sannsynlig for at en tomt skal anses som næringstomt. En ubebygd tomt med flere reguleringsformål skal normalt vurderes som tomt for boligformål.

7.2.2 Kvadratmeterpris

Kvadratmeterpris for ubebygd boligtomt er kr 9 000 før korrigering for sonefaktorer. Det er påregnelig bebyggelse målt i BRA som skal takseres. Dette kan skape noen utfordringer både i forhold til øvre grense for taksten på objektiv markedsverdi og i forhold til likhetsprinsippet, og det er derfor grunn til å tro at kommunen legger seg på en forsiktig linje når de skal fastsette hva som er påregnelig bebyggelse.

7.2.3 Sonefaktorer

Ubebygde boligtomter i Oslo er delt inn i 6 forskjellige soner etter bydeler, og kvadratmeterprisen for ubebygde boligtomter (kr 9 000) skal multipliseres med riktig sonefaktor for å finne den kvadratmeterprisen som legges til grunn ved eiendomsskattetakseringen.


7.2.3.jpg


7.2.4 Skjønnsmessige korreksjonsfaktorer

Den verdien man kommer frem til etter den matematiske beregningen over, kan korrigeres av takstmennene med skjønnsmessige korreksjonsfaktorer (såkalte indre og ytre faktorer). Det er svært viktig at takstmennene bruker disse skjønnsmessige korreksjonsfaktorene riktig og koordinert for at likhetsprinsippet skal ivaretas. Brudd på likhetsprinsippet vil være klagegrunn.


Indre faktorer er forhold ved selve eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi, mens ytre faktorer er lokale forhold i området rundt eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi.


Retningslinjene inneholder for ubebygde boligtomter ingen eksempler på korreksjonsfaktorer.

7.2.5 Beregning av eiendomsskattetakstene for ubebygde boligtomter

Etter retningslinjene skal ubebygde boligtomter i Oslo takseres som følger:

• Kvadratmeterpris ubebygde boligtomter x sonefaktor x påregnelig bebyggelse i BRA ± indre faktorer ± ytre faktorer


8 Eiendomsskatt på bygg under oppføring


Det fremgår av retningslinjene i Oslo kommune at det skal foretas en alminnelig skjønnsmessig taksering av bygg under oppføring, uten noen nærmere angivelse av hvordan dette skal foretas.




9 Eiendomsskatt på festetomter


Dersom en festeavtale som har en varighet på mer enn 99 år eller der festeren har en ensidig rett til å forlenge avtalen uten tidsbegrensning, anses festeren som eier av tomten og eiendomsskatten skal da innkreves fra festeren alene.


Dersom næringseiendommen står på en festet tomt med en festeavtale som er kortere enn 99 år, skal eiendomsskatten tilordnes fester og bortfester forholdsmessig.


Oslo kommune har vedtatt sjablonger for å beregne tomtenes antatte forholdsmessige andel av eiendommenes totale verdi. Den forholdsmessige andelen av tomtene varierer både mellom de forskjellige

eiendomstypene (kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager) og de forskjellige sonene. Under følger en oversikt over de forholdsmessige andelene som skal innkreves fra bortfesteren, mens det resterende skal innkreves fra festeren.

9.1.jpg


9.2.jpg


9.3.jpg


 


10 Eiendomsskatt på industrianlegg o.l. («verk og bruk»)



Verk og bruk skal takseres særskilt etter substansverdi, som vil si gjenanskaffelsesverdi fratrukket slit, elde og eventuell utidsmessighet.


Som verk og bruk regnes blant annet kraftanlegg, kabelanlegg, tele- og kommunikasjonsanlegg og andre industrieiendommer. Takstgrunnlaget skal bestå av den aktuelle eiendommen, tilhørende anlegg, tomtegrunnen med opparbeidelseskostnader, samt integrerte maskiner og anleggsdeler. Løsøre og andre ikke-integrerte maskiner skal ikke inngå i takstgrunnlaget.


Det må foretas en helhetsvurdering for å avgjøre om maskiner og anleggsdeler er integrerte og skal inngå i eiendomsskattetaksten, der det blant annet skal legges vekt på følgende momenter:

• Om det fysisk eller teknisk sett er en integrert del av eiendommen

• Om det er nødvendig for anlegget

• Om det har et fornuftig anvendelsesområde utenfor anlegget

• Om det er spesiallaget eller spesialtilpasset bygget/anlegget

• Om det er enkelt å skifte ut eller flytte, eller er realistisk å skille fra anlegget i et økonomisk eller forretningsmessig perspektiv


Eiendomsskatteloven åpner også for å taksere verk og bruk etter avkastningsverdimetoden, forutsatt at avkastningsverdien av eiendommen er klart lavere enn den tekniske verdien og at avkastningsverdien kan fastslås med en rimelig grad av sikkerhet.


Dersom anlegget er under bygging skal det verdsettes til samme verdi som den investerte kapitalen per 1. januar i skatteåret.


For særskilte problemstillinger og mer generelt om eiendomsskatt, henvises det til RSM Informerer 1/2017.



Les nyhetsbrevet i sin helhet med tabeller og vedlegg 1) angivelse av sonen Vika, Aker Brygge og 2) angivelse av øvrige soner: rsm_informerer_2_2017.pdf


Ønsker du å motta vårt nyhetsbrev med nyheter, tips og erfaringer fra vår bransje? Meld deg på via blå nyhetsbrevboks på vår forside. 

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Bruk kontaktskjema for å sende oss en melding eller få kontaktinformasjon til våre kontorer.

Kontakt oss