Ny taksering for eiendomsskatt i Bergen kommune

Innhold:
Innledning
Kvadratmeterpris
Bygningstype
Soner
Korreksjonsfaktorer​
Kartlegging av eiendomsskattetakster og klager

Innledning

Bystyret i Bergen har vedtatt ny alminnelig taksering for eiendomsskatt for eiendommer i hele kommunen med virkning fra 1. januar 2019. Takseringen gjelder alle eiendommer med kommunal skattetakst, det vil si ubebygde eiendommer, næringseiendommer, fritidsboliger, naust og andre bygg som ikke har fått boligverdi fastsatt av Skatteetaten. Vi vil i dette nyhetsbrevet omtale hvordan næringseiendom takseres i Bergen. For en mer generell gjennomgang av eiendomsskattereglene og typiske problemstillinger rundt eiendomsskatt, henviser vi til RSM Informerer 1/2017.

Sist det ble foretatt en slik taksering av eiendomsskatt i Bergen var i 2004-2005, med utgangspunkt i gjennomsnittlig markedsverdi for eiendommer i 2003. Det er derfor forventet store økninger i takstene i 2019, basert på en analyse av markedsverdien til eiendommer i kommunen i 2017. Økningen i takstene vil derfor gjenspeile markedsutviklingen fra 2003.

Næringseiendommer takseres sjablongmessig. Utgangspunktet er en beregnet gjennomsnittlig kvadratmeterpris, som varierer etter bygningstype (bruk) og beliggenhet. Eiendomsskatt er en kommunal skatt, og Bergen kommune har blitt delt inn i ni ulike soner for beliggenhet og eiendommene deles inn i seks ulike bygnings-/brukstyper.

Det er eiendommens faktiske bruk som er avgjørende for takseringen, og dersom eiendommen benyttes til flere formål skal den takseres konkret etter areal for ulik bruk.

For å få en konkret og riktig vurdering av hver enkelt eiendom, vil ulike skjønnsmessige korreksjonsfaktorer også bli benyttet. Hvordan disse benyttes er viktig for at takseringen skal bli rettferdig og ikke bryte med likhetsprinsippet, som veier tungt i eiendomsskatteretten.

Takstene for eiendomsskatt som fastsettes nå i 2019 vil være gjeldende frem til neste taksering om 10 år, og en evt. korrigering av takstene etter klage vil dermed få betydning for eiendomsskatten i Bergen hvert år de neste 10 årene. Dermed kan selv små endringer få stor betydning.

Kvadratmeterpris

Næringseiendommer takseres med utgangspunkt i en sjablonmessig fastsatt kvadratmeterpris, som varierer etter bygningstype og sone. Kvadratmeterprisene er fastsatt etter en omfattende kartlegging av eiendomsprisene i Bergen kommune, men vesentlig forenklet slik at benyttelse av skjønnsmessige faktorer er avgjørende for å få riktige takster. Areal  bygningsmasse, evt. også areal ubebygd tomt, multipliseres med en kvadratmeterpris, som da varierer etter bygningstype og sone. Verdsettelse av næringseiendom skal basere seg på bruttoareal (BTA).

Til forskjell fra øvrige bygningstyper, takseres parkeringshus/ innendørs parkering  per plass og ikke etter kvadratmeter.

Til toppen. 

Bygningstype

Eiendommene i Bergen kommune verdsettes etter normale takstfaglige prinsipper, basert på faktainformasjon innhentet fra reguleringsplaner, byggetegninger, kartdata, matrikkelen og «befaringer i nødvendig omfang». Det er uklart hva «befaringer i nødvendig omfang» innebærer, men sannsynligvis innebærer det utvendig (men ikke innvendig) befaring av alle eiendommer. Grunnen til det er at kommunen etter eiendomsskatteloven er forpliktet til å gjennomføre befaring for taksering av alle eiendommer, men at det er betydelig mer ressurskrevende om de også skal gjennomføre innvendig befaring. En konsekvens av dette er at kommunen og de oppnevnte takstmennene har liten kjennskap til innvendig standard, slik at det kan være behov for å klage på eiendomsskatten dersom innvendig standard er lavere enn den fremstår ved en utvendig befaring.

Det er fem ulike brukstyper med ulik kvadratmeterpris:

• Kjøpesenter
• Hotell og overnatting
• Kontor og butikk
• Industri
• Lager

I tillegg er det en egen kvadratmeterpris for tomter. Av retningslinjene kan det virke som om tomt skal inngå i alle eiendomsskattetakster ved taksering av eiendomsskatt i Bergen, men vår erfaring er at det kun er ubebygde tomter, evt. andel av tomt som har et utbyggingspotensiale, som takseres i tillegg til bygningene. Dette er i samsvar med slik det er gjort i Oslo og i de fleste andre kommuner.

I tillegg er det noe annen næring som takseres etter særskilte kvadratmeterpriser eller regler:

For seksjonerte eiendommer benyttes eierbrøken for fordeling av eiendomsskatt i Bergen mellom de respektive seksjonene. Eierandeler i fellesareal og realsameier inngår i takst på hovedeiendommen.

Det er viktig å innhente detaljerte eiendomsskattetakster fra kommunen og kontrollere at eiendommen er riktig inndelt mellom ulike brukstyper, samt at antall kvadratmeter stemmer for hver enkelt brukstype.

Til toppen. 

Soner

Bergen kommune er delt inn i ni soner, se kart over de respektive sonene under:

• Sentrum
• Næringskorridor
• Randsone sentrum
• Bergen Syd
• Bergen Nord
• Bergen Vest
• Sandsli/Kokstad
• Fyllingsdalen
• Arna

Hvilken sone eiendommen tilhører vil gi utslag på takseringen av eiendommen, og det er derfor viktig å sjekke at eiendommen er plassert i riktig sone.

Av de opplysningene som kommunen har lagt ut, fremstår det som om sonen kalt Næringskorridor overlapper til dels Randsone sentrum og Bergen Syd. Det er derfor ekstra viktig å sjekke takster som ligger i disse områdene som overlapper.

Korreksjonsfaktorer

Ved taksering av næringseiendom for eiendomsskatteformål er målet å finne frem til eiendommens objektive markedsverdi. Det vil si at takseringen av eiendommen skal gjøres ut i fra objektiv verdi, og ikke ut i fra verdien eiendommen har for den aktuelle eieren (subjektiv verdi).

Taksteneering avfor eiendomsskatt i BergenEiendomsskattetakstene skal korrigeres for skjønnsmessige faktorer, såkalte indre og ytre faktorer. Det er svært viktig at kommunens takstmenn bruker disse skjønnsmessige korreksjonsfaktorene riktig og koordinert for at likhetsprinsippet ivaretas. Likhetsprinsippet innebærer at like eiendommer skal takseres tilnærmet likt, mens ulike eiendommer skal ha ulik takst. Dette kan bare oppnås ved bruk av de skjønnsmessige korreksjonsfaktorene, ettersom den matematiske beregningen (gjennomsnittspris etter bygningstype og sone) blir for grov i en så stor kommune som Bergen.

Indre faktorer er forhold ved selve eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi.

Eksempler på indre faktorer (listen er ikke uttømmende):

• Standard og kvalitet
• Tilstand og vedlikehold
• Parkering kjeller/tomt
• Spesielle forhold, eksempelvis om bygget er et signalbygg, om det er verneverdig, etc.
• Takhøyde, kjøreporter, navigeringsforhold (spesielt viktig for lager)
• Etasjejustering, eksponering, store glassflater (spesielt aktuelt for butikker og kjøpesenter)
• Restaurant og bevertning (spesielt aktuelt for kjøpesenter og kontor)
• Konferanse- og spafasiliteter (spesielt aktuelt for hotell)
• Takhøyde, lys, oppmerking, manøvreringsplass (spesielt viktig for parkering)

Ytre faktorer er lokale forhold i området rundt eiendommen som antas å påvirke eiendommens verdi.

Eksempler på ytre faktorer (listen er ikke uttømmende):

• Beliggenhet i sone - Nærhet til parkering
• Nærhet til off. kommunikasjon
• Nærhet til kommunikasjonsknutepunkt
• Eksponering

Det fremgår av retningslinjene at listen over indre og ytre faktorer er veiledende. Det bør derfor også kunne legges vekt på andre egenskaper ved eiendommen enn de forholdene som er opplistet. Det skal foretas en helhetlig, skjønnsmessig vurdering av standard, beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet.
Til toppen. 

Kartlegging av eiendomsskattetakster og klager

RSM gjennomfører et kartleggingsarbeid av alle eiendomsskattetakster vi har tilgjengelig fra Bergen kommune, og alle som bidrar med å sende inn sine detaljerte eiendomsskattetakster kan på grunnlag av dette få en overordnet uforpliktende vurdering av om eiendommen er i samsvar med sammenlignbare eiendommer. Dette kan danne grunnlag for en vurdering av om eiendomsskattetaksten bør påklages på grunn av likhetsprinsippet.

RSM kan også bistå med grundigere vurderinger av eiendomsskattetakster og med å klage på eiendomsskattetakster. Ta kontakt med Synne Bjotveit, advokat og partner i RSM Advokatfirma i Bergen, ved behov for bistand.

Til toppen.