Norge
Languages

Languages

Eierkostnader for næringseiendom

scaffold.jpg

RSM har gjennomgått eierkostnader for 2018 for 75 næringseiendommer innenfor butikk- og kontorsegmentet. Vår gjennomgang har fokusert på gjennomsnittlig eierkostnad per kvm og vi observerer at eierkostnader påvirkes av både segment og lokasjon. Vi vil i denne artikkelen se på forskjeller innenfor segmentene kontor og butikk. Tabellen under oppsummerer eiendommene som inngår i utvalget.

utvalg_eiendom_nyhetsbrev_770x500.png

Eierkostnader på aggregert nivå

Gjennomsnittlig eierkostnad for utvalget var NOK 211 per kvm. Vårt utvalg inkluderer både butikk- og kontorlokaler, hvorav gjennomsnittlig eierkostnad for butikksegmentet var på NOK 221 per kvm og gjennomsnittlig eierkostnad for kontorsegmentet var på NOK 201 per kvm. På aggregert nivå, knytter den største eierkostnaden seg til vedlikehold, som i vår analyse utgjør 35 % av gjennomsnittlig eierkostnad. Den nest største eierkostnaden på aggregert nivå er eiendomsforvaltning, som utgjør 34 % av gjennomsnittlig eierkostnad.

Kjernekostnader og tilleggskostnader

Vår gjennomgang deler eierkostnader inn i to grupper – kjernekostnader og tilleggskostnader. Vi har definert kjernekostnader som å være kostnader som er vanskelig å unngå når en eiendom driftes. Kostnadene vi har klassifisert som kjernekostnader er vedlikehold, forsikring, regnskap og revisjon. Tilleggskostnader er definert som kostnader som er mulig å unngå ved drift av eiendom, for eksempel ved at foretaket selv står for utføringen eller at slike kostnader ikke påløper. Tilleggskostnader inkluderer meglerhonorarer, advokathonorarer, kostnader til konsulenter og eiendomsforvaltning.

Som nevnt over utgjør vedlikehold den største eierkostnaden på aggregert nivå. Dette anses å være en kostnad det er vanskelig å unngå, da alle eiendommer krever en form for løpende vedlikehold. Eiendomsforvaltning er den nest største eierkostnaden, og anses å være en tilleggskostnad ettersom dette er en kostnad som kan reduseres ved å gjøre mer forvaltningsarbeid «in-house», enten i selskapet selv eller i eiendomskonsernet.

eierkostnader_pr_kvm_770x1000.png

Gjennomsnittlig kjernekostnad på aggregert nivå utgjør NOK 101 per kvm, hvorav gjennomsnittlige kjernekostnader for butikker er NOK 82 per kvm og gjennomsnittlige kjernekostnader for kontorlokaler utgjør NOK 124 per kvm.

Differansen i kjernekostnader for butikklokaler og kontorlokaler skyldes større vedlikeholdskostnader knyttet til kontorbygg. Dette kan forklares ved at kontorsegmentet stiller høyere krav til vedlikehold av lokalene enn butikksegmentet, og at det i større grad er normalt i bransjen at utleier foretar leietakertilpasninger for den enkelte leietaker i kontorsegmentet. I butikksegmentet dekker, i flere tilfeller, leietaker selv vedlikeholdskostnader og leietakertilpasninger.

Tilleggskostnader varierer også basert på segment, og er høyest i butikksegmentet hvor gjennomsnittlig tilleggskostnad er NOK 139 per kvm mot NOK 77 per kvm for kontorsegmentet. Høyere tilleggskostnader gjør at butikksegmentet har en høyere total gjennomsnittlig eierkostnad enn kontorsegmentet, med hhv. NOK 221 per kvm mot NOK 201 per kvm. De høyere tilleggskostnadene i butikksegmentet knytter seg hovedsakelig til eiendomsforvaltning som utgjør NOK 96 per kvm, mot NOK 51 per kvm i kontorsegmentet. Forskjellen i forvaltningshonorarer kan forklares ved at butikksegmentet har flere leietakere per eiendom, noe som kjennetegner kjøpesentre og større butikkområder, og færre kvadratmeter per leietaker.

Eierkostnader som andel leieinntekter

Vi har også sett på eierkostnader som en andel av eiendommens leieinntekter. Eierkostnader som prosent av leieinntekter per kvm er høyere for butikksegmentet enn for kontorsegmentet, som er i tråd med de høyere totale eierkostnadene i dette segmentet. For butikksegmentet utgjør andel eierkostnader 16 % av leieinntekter per kvm, mot 14 % for kontorsegmentet.

grav_770x367.png

Oppsummering

Eierkostnader består av forskjellige hovedkomponenter på tvers av butikk- og kontorsegmentene. For kontorsegmentet er det vedlikeholdskostnader som utgjør den største andelen av eierkostnader, og for butikksegmentet består eierkostnader hovedsakelig av forvaltningshonorarer. Forvaltningshonorarer, som vi anser som en tilleggskostnad, er noe som potensielt kan reduseres for mange eiendommer. På totalnivå utgjør totale eierkostnader NOK 221 per kvm for butikksegmentet og NOK 201 per kvm for kontorsegmentet. Dette utgjør henholdsvis 16 % og 14 % av leieinntekter per kvm.

 


Ønsker du å motta nyhetsbrev med nyheter, tips og erfaringer fra vår bransje?

 

Kontakt

Morten Hereng Christophersen
Partner | leder RSM Advokatfirma
Petter Dalen
Senior Associate
Sanna Holmen Krag
Senior Associate

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Bruk gjerne vårt kontaktskjema for å sende inn dine spørsmål eller kommentarer. 

Kontakt oss