RSM har sett på utviklingen av de ulike kostnadskomponentene innenfor eier- og felleskostnader i handels- og kontorsegmentet, og analysen for 2022 inkluderer totalt 80 næringseiendommer med BTA på nesten 1 million kvadratmeter.​

Analyseintroduksjon​

Formålet med RSMs analyse er å presentere et normalt kostnadsnivå per bruttoareal (BTA) for eier- og felleskostnader innenfor næringseiendom. Analysen for 2022 omfatter 80 eiendommer og nærmere 1 million kvadratmeter (kvm) innen handels- og kontorsegmentene. For sammenligningsformål inkluderer analysene tall fra regnskapsårene 2019, 2020 og 2021.​

Geografisk spredning​

Eiendommene som er inkludert i analysen har en variert geografisk plassering, men majoriteten av eiendommene befinner seg i Oslo eller Viken.

Historisk utvikling​

Analysen av utviklingen i årene 2019 til 2022 innenfor eier- og felleskostnader i næringseiendom har visse utfordringer. Kostnader knyttet til energi utgjør den største andelen av felleskostnadene for både handels- og kontorsegmentet. En bør derfor merke seg at kostnadskomponentene i 2020 er påvirket av vesentlig lavere strømpriser enn året før og de etterfølgende årene. Samtidig er kostnadskomponentene for både 2020 og 2021 sannsynligvis påvirket av Covid-19, noe som kan ha medført uforutsigbare variasjoner og gjort tallene for disse årene mindre sammenlignbare med 2019 og 2022.

En annen viktig faktor å merke seg er endringen i utvalget av eiendommer over tid. Antallet eiendommer varierer noe fra år til år, noe som vil påvirke sammenlignbarheten av dataene mellom årene. Dette dynamiske aspektet av utvalget kan medføre variasjoner i kostnadssammensetningen og bør tas i betraktning ved tolkningen av tallene.​

Vi vil i det følgende gå nærmere inn på utviklingen innenfor de ulike kostnadskomponentene innenfor eier- og felleskostnader i både handels- og kontorsegmentet.

Handel 
 

Kommentar​

For median felleskostnader observerer vi at de største kostnadspostene knytter seg til energi, renhold, vaktmester og eiendomsskatt. Det er en betydelig variasjon i kostnadene, spesielt innenfor «andre felleskostnader», som kan indikere ulikheter i eiendomsforvaltningen.​

Det er noe større sprik mellom kvartilene for tilleggskostnadene sammenlignet med kjernekostnadene. Dette kan delvis forklares av tilfeldigheter, da eiendommene ikke nødvendigvis har de samme kostnadene knyttet til juridiske honorarer eller megler- og konsulenthonorarer hvert år.​

Handel – historisk utvikling

Kommentar​

Medianen av totale felleskostnader per kvm for handelseiendommer har vært økende generelt, men viste en reduksjon i 2020. Dette kan delvis forklares av nedstengninger under Covid-19. Vi observerer nye trender i 2022, hvor median for totale felleskostnader per kvm oversteg gjennomsnittet av felleskostnader per kvm. Dette skyldes hovedsakelig økte energikostnader.​

Medianen for totale eierkostnader per kvm viste en nedgang i 2020 og 2021, men økte igjen i 2022. Særlig merkbart er variasjonene knyttet til kostnader for energi og reparasjoner og vedlikehold. Nedgangen i 2020 kan delvis skyldes en betydelig reduksjonen i strømprisene, samtidig som den potensielt kan knyttes til påvirkningen av Covid-19. Den økonomiske usikkerheten i 2020 and 2021 kan ha ført til at eierne valgte å allokere færre ressurser til vedlikeholdsarbeid. Imidlertid ser det ut til at denne trenden har snudd i 2022.​

Analysen antyder at Covid-19 hadde en påvirkning på kostnadsmønstrene, hvor nedstengninger førte til redusert energiforbruk og vedlikeholdsaktiviteter. Ettersom utvalget er relativt sett lite kan det oppstå naturlige svingninger i kostnadslinjene, og dette bør tas i betraktning ved tolkningen av forskjeller mellom periodene.​

Det er viktig å merke seg at beregningene for de ulike kostnadslinjene i tabellene er gjort separat. For eksempel inkluderes kun eiendommer med felleskostnader knyttet til heis i beregningen for median heiskostnad per kvm. Sumlinjene for totale felleskostnader og eiendomskostnader per kvm representerer separate beregninger og reflekterer ikke summen av kolonnene. Derimot representerer totale felles- og eierkostnader per kvm medianen for hver enkelt eiendoms totale felles- og eierkostnader per kvm.​

Kontor

Kontor - 2022

Kommentar​

Eierkostnader som forsikring, regnskap og revisjon per kvm ligger på et relativt lavt nivå for kontorsegmentet sammenlignet med handel. Skal en sammenligne kontor og handel er det likevel relevant å merke seg feilkilden som kan ligge i å uttrykke disse kostnadene per kvm, for eksempel vil sannsynligvis ikke et revisjonshonorar først og fremst avhenge av bruttoareal, og at kontoreiendommene i snitt er en del større enn handelseiendommene i BTA.

Kontor – historisk utvikling​
 

Kommentar​

For kontorsegmentet inkluderer analysen flest eiendommer, med 63 eiendommer i 2022. Det er viktig å være oppmerksom på at utvalget av eiendommer varierer hvert år, noe som påvirker den historiske utviklingen. En direkte sammenligning av tallene for de samme eiendommene over de fire årene ville derfor kunne gi et annet bilde.​

Nivået for felleskostnader synker noe i 2020, spesielt kostnader knyttet til energi. Årsaken til lavere energikostnader dette året skyldes en vesentlig nedgang i strømprisene som følge av høye nedbørsmengder, gode vindforhold, og lavere etterspørsel på grunn av redusert industriproduksjon under Covid-19. Videre observerer vi at totale eierkostnader per kvm holder seg relativt stabilt over den historiske perioden.​

En overordnet trend antyder en nedgang i eiers andel av felleskostnadene, samtidig som felleskostnadene for leietaker øker. Dette kan potensielt forklares med at median leieinntekt per kvm økte mer enn KPI for perioden 2021 og 2022, noe som kan indikere en økt utleiegrad og bidra til en nedgang i eiers andel av felleskostnadene. Reparasjons- og vedlikeholdskostnader som belastes leietaker gjennom felleskostnadene ser også ut til å øke, samtidig som disse kostnadene reduseres på eiersiden. Dette antyder en mulig endring i fordelingen av vedlikeholdskostnader. ​

Samlet sett indikerer analysen en generell økning i felles- og eierkostnader per kvm, men kan også indikere at kostnadsstrukturen for næringseiendommer har endret seg noe i perioden. Disse endringene reflekterer sannsynligvis dynamikken i markedet og tilpasninger i forvaltningen av eiendommene.​

Metodikk

Utvalg

Metode - kvartiler

Metode ​

Analysen for 2022 inkluderer totalt 80 næringseiendommer med BTA på nesten 1 million kvadratmeter.​

Felles- og eierkostnader presenteres i denne analysen per kvadratmeter, basert på bruttoarealet til eiendommen (BTA). Det er vår oppfatning at dette generelt sett er den best egnede måten for å uttrykke driftskostnadene. En potensiell feilkilde ved å uttrykke kostnadene på denne måten, er likevel at enkelte kostnader knyttet til driften av et eiendomsselskap ikke nødvendigvis vil avhenge av bruttoarealet – et eksempel er regnskapshonorarer. ​

Videre er kostnadene presentert basert på teksting av regnskaper på saldobalansenivå. Kostnadene er allokert til de ulike kostnadsgruppene utelukkende basert på vår forståelse av tekstingen av ulike konti. ​

Datasettet er inndelt i kvartiler, som vil si at dataen er sortert i stigende rekkefølge og deretter inndelt i fire like store deler. Figuren til venstre illustrerer dette. Nedre kvartil (Q1) skiller den laveste 50 % av dataen, og kan betegnes som medianen av den laveste halvparten av datasettet. 25 % av dataen er altså lavere enn nedre kvartil. På samme måte ligger 25 % av dataen høyere enn øvre kvartil (Q3). Med nedre og øvre kvartil menes altså punktestimater som skiller inndelingen. ​

Vi benytter median fremfor gjennomsnitt da medianen ikke er påvirket av ytterpunkter og ekstremverdier i datasettet, samt at datasettet vi har arbeidet med ikke er normalfordelt.​

Differansen mellom øvre og nedre kvartil kalles kvartilsbredden. Leseren bør merke seg at størrelsen på kvartilsbredden sier noe om spredningen av datapunktene i datasettet, altså større kvartilsbredde tilsier at det er større spredning av datapunktene med flere «outliers», og en mindre kvartilsbredde tilsier at de midterste verdiene klynger seg tettere. 

Felleskostnader​

Felleskostnader er basert på avregnede felleskostnader ved årsslutt for hvert regnskapsår, og inkluderer alle kostnader uavhengig av om de dekkes av leietakere eller eier. Eiers andel av felleskostnadene er inkludert under eierkostnader.​

Hvilke type kostnader som inngår som felleskostnader og eierkostnader vil naturligvis avhenge av hvordan pliktene mellom utleier og leietaker er regulert i leiekontrakten. Allokeringen i vår analyse er som hovedregel bestemt etter om kostnadene er ført som felleskostnader eller eierkostnader i regnskapet. Et unntak er eiendomsskatt, som for enkelte eiendommer er en eierkostnad er den inkludert under felleskostnader. Dette gjøres for å reflektere ny meglerstandard for leieavtaler, som oppfattes å gi uttrykk for gjeldende markedspraksis i perioden denne analysen dekker.​

Kostnader referert til som andre felleskostnader er kostnader som ikke faller innunder de øvrige definerte kostnadslinjene, og kan typisk inkludere diverse driftskostnader og administrasjonstillegg. I noen tilfeller kan det også inkludere kantinedrift. 

Eierkostnader​

Eierkostnader er definert som driftskostnader som eier ikke kan viderefakturere til leietaker. Kostnadene inkluderer også eiers eventuelle andel av felleskostnader. Festeavgift gjelder kun for et fåtall av eiendommene og er holdt utenfor analysen. ​

Kjernekostnader og tilleggskostnader​

For eierkostnader skiller vi mellom kjernekostnader og tilleggskostnader. Kjernekostnader er definert som kostnadene vi anser å gjelde de fleste eiendommer og er vanskelig å unngå i driften av en eiendom, for eksempel kostnader knyttet til  forsikring, reparasjon og vedlikehold. Tilleggskostnader er definert som kostnader som det er mulig å unngå ved at selskapet selv står for utføringen, eller kostnader som typisk kan knytte seg til engangshendelser. Eksempler er advokat-, megler- og konsulenthonorarer.​

De største eierkostnadene knytter seg til de to gruppene reparasjoner og vedlikehold, og administrasjon og forvaltning. Reparasjoner og vedlikehold er ansett for å være kjernekostnader da alle eiendommer krever dette i større eller mindre grad. Reparasjoner og vedlikehold finnes også blant felleskostnadene, så andelen her vil avhenge av hva som er kontraktsfestet mellom utleier og leietaker. Administrasjon og forvaltning er definert som tilleggskostnader ettersom dette er noe eier potensielt kan stå for selv.​