Eierkostnader for næringseiendom

Vi har gjennomgått eierkostnader for 126 næringseiendommer innenfor handel- og kontorsegmentet for årene 2018 og 2019. Gjennomgangen har fokusert på gjennomsnittlig eierkostnad per kvm og de kostnadstypene som danner grunnlaget for de totale eierkostnadene. Vi observerer at eierkostnader påvirkes av hvilket segment eiendommen inngår i, og vi vil i denne artikkelen se på forskjeller innenfor de to eiendomssegmentene. Tabellen nedenfor oppsummerer eiendommene inkludert i vårt utvalg.

Eierkostnader på aggregert nivå

Gjennomsnittlig eierkostnad for utvalget beskrevet over var NOK 280 per kvm i 2019 sammenlignet med NOK 257 i 2018. Vårt utvalg inkluderer både handels- og kontorlokaler, hvorav gjennomsnittlig eierkostnad for handelssegmentet var på NOK 283 per kvm og gjennomsnittlig eierkostnad for kontorsegmentet var på NOK 276 per kvm. På aggregert nivå, knytter den største eierkostnaden seg til eiendomsforvaltning, som i vår analyse er funnet å utgjøre 33 % av gjennomsnittlig eierkostnad i 2019, mot 34 % i 2018. Den nest største eierkostnaden på aggregert nivå er vedlikehold som utgjorde 30 % av gjennomsnittlig eierkostnad i 2019, mot 32 % i 2018.

Kjernekostnader og tilleggskostnader

Vi skiller eierkostnader inn i to grupper – kjernekostnader og tilleggskostnader. Vi har definert kjernekostnader som å være kostnader som er vanskelig å unngå i drift av en eiendom. Kostnadene vi har klassifisert som kjernekostnader er vedlikehold, forsikring, regnskap og revisjon. Tilleggskostnader er definert som kostnader som det er mulig å unngå ved at foretaket selv står for utføringen, og inkluderer meglerhonorarer, advokathonorarer, kostnader til konsulenter og eiendomsforvaltning.

Som nevnt over utgjør forvaltningshonorarer den største eierkostnaden på aggregert nivå. Ettersom eiendomsforvaltning i utgangspunktet anses å være en tilleggskostnad, er dette en kostnad vi mener kan reduseres ved å gjøre mer forvaltningsarbeid in-house. Men, merk at forvaltningshonorarer i noen tilfeller indirekte kan dekke flere av kostnadspostene i oversikten, avhengig av hvilke oppgaver som utføres av eiendomsforvalteren og hvor godt de forskjellige kostnadene er adskilt i regnskapsføringen.

Dette vil kunne føre til at forvaltningshonoraret blir overvurdert og andre kostnadsposter blir undervurdert.

Vedlikeholdskostnader som den nest største kostnadsdriveren anses i motsetning å være en kostnad det er vanskelig å unngå, da alle eiendommer krever en form for løpende vedlikehold.

Gjennomsnittlig kjernekostnad på aggregert nivå utgjør NOK 127 per kvm, hvorav gjennomsnittlige kjernekostnader for handelslokaler er NOK 111 per kvm og gjennomsnittlige kjernekostnader for kontorlokaler utgjør NOK 149 per kvm.

Differansen i kjernekostnader for butikklokaler og kontorlokaler skyldes større vedlikeholdskostnader knyttet til kontorbygg. Dette kan forklares ved at kontorsegmentet stiller høyere krav til vedlikehold av lokalene enn butikksegmentet, og at det i større grad er normalt at utleier foretar leietakertilpasninger for den enkelte leietaker i kontorsegmentet.

Tilleggskostnader varierer også basert på segment, og er høyest i butikksegmentet hvor gjennomsnittlig tilleggskostnad er NOK 171 per kvm mot NOK 128 per kvm for kontorsegmentet. Høyere tilleggskostnader gjør at butikksegmentet er funnet å ha en høyere total gjennomsnittlig eierkostnad sammenlignet med kontorsegmentet på NOK 283 per kvm mot NOK 276 per kvm. De høye tilleggskostnadene i butikksegmentet knytter seg hovedsakelig til eiendomsforvaltning som utgjør NOK 116 per kvm mot NOK 58 per kvm i kontorsegmentet. Forskjellen i forvaltningshonorarer kan forklares ved at butikksegmentet har flere leietakere per eiendom, noe som kjennetegner kjøpesentre og større butikkområder.

Det har vært en betydelig økning i totale eierkostnader fra 2018 til 2019, og økningen knytter seg hovedsakelig til en økning i konsulenthonorarer, eksempelvis arkitekttjenester, tekniske honorar og andre forarbeider i forbindelse med utbedringer og vedlikehold av eiendommen. Vi anser det å være naturlig at disse kostnadene fluktuerer fra år til år.

Eierkostnader som andel leieinntekter

Totale eierkostnader anses å variere basert på eiendommens utleide areal. Vi har derfor også sett på eierkostnader som en andel av eiendommens leieinntekter. Leieinntekter per kvm er høyere for kontorsegmentet enn for handelssegmentet. Ettersom eierkostnader er høyest i handelssegmentet er andelen eierkostnader av leieinntekter høyere for dette segmentet, hvor andelen er på 15 %. For kontosegmentet utgjør andel eierkostnader 11 % av leieinntekter per kvm. Sammenlignet med fjoråret er dette en negativ utvikling for handelsegmentet som går fra 12 % til 15 %, noe som synes å skyldes en moderat økning i kostnadsbasen mot en svak nedgang i leieinntektene. I kontorsegmentet ser vi en positiv utvikling fra 12 % til 11 %, hvor leieinntektene per kvm stiger prosentvis mer enn eierkostnadene. Merk at leieinntektene per kvm vil påvirkes av andelen ledige lokaler.

Konklusjon

Som diskutert varierer eierkostnader basert på segment, og består av forskjellige hovedkomponenter på tvers av butikk- og kontorsegmentene. For kontorsegmentet er det vedlikeholdskostnader som utgjør den største andelen av eierkostnadene, men for butikksegmentet består eierkostnadene i stor grad av forvaltningshonorarer. Ettersom forvaltningshonorarer er ansett å være en tilleggskostnad, er dette noe som eiendommene potensielt kunne redusert. På totalnivå utgjør totale eierkostnader NOK 283 per kvm for butikksegmentet og NOK 276 per kvm for kontorsegmentet sammenlignet med henholdsvis NOK 237 per kvm og NOK 286 per kvm i 2018. Dette utgjør henholdsvis 15 % og 11 % av leieinntekter per kvm.

 

Artikkelen er et utdrag fra en større analyse på eierkostnader i næringseiendom.
Dersom du ønsker tilgang til hele analysen, kan du ta kontakt med Anders Magnus Løvaas eller Petter Dalen (se kontaktinformasjon til høyre).