Linkedin
Facebook
Email
more
Det har i lengre tid pågått et lovarbeid som skal regulere en ny finansieringsmodell for offentlig infrastruktur. Det relativt omfattende lovforslaget som nå foreligger, har gjennomgått høringsrunder i 2021 og 2023 – med tilhørende innspill fra ulike aktører.
En lovregulering om kostnader knyttet til offentlig infrastruktur bidrar til forutsigbarhet, og er i utgangspunktet kjærkomment nytt for utbyggere. Tanken er at de foreslåtte reglene skal bidra til å øke boligbyggingen i byer og tettsteder.
Samtidig gjenstår det å se i hvilken grad en slik frivillig finansieringsmodell faktisk vil bli benyttet, eller om kommunene fortsatt vil foretrekke å benytte utbyggingsavtaler. Det er også en fare for at modellen vil medføre økte kostnader for utbyggere, ved at kommunens administrasjonskostnader for å håndtere de ulike finansieringsalternativene vil havne hos utbygger.
Nye virkemidler ved fortetting og transformasjon – hensynssoner mv.
Det foreslås en rekke nye virkemidler for planlegging av fortetting og transformasjon. Disse er tenkt samlet i en ny bestemmelse i plan- og bygningslovens kapittel om kommuneplaner.
Lovbestemmelsen er foreslått å hjemle at kommunen i kommuneplanens arealdel, eller i reguleringsplan, i såkalte «hensynssoner» kan fastsette krav knyttet til at nødvendig infrastruktur skal finansieres av grunneiere/utbyggere. Finansieringen skal skje ved kontantbidrag, alternativt i form av forskuttering eller at utbygger opparbeider infrastrukturen.
Dersom kommunen benytter seg av denne muligheten, kan den ikke samtidig benytte utbyggingsavtaler innenfor den aktuelle hensynssonen. Kommunen må også være konkret i sin fastsettelse av hvilke infrastrukturtiltak som er omfattet, samt detaljere omkring kvalitet og standardnivå, som igjen øker forutsigbarheten for utbyggere.
Nærmere om finansiering ved kontantbidrag
Det samlede kontantbidraget skal baseres på en rekke enkeltposter, herunder de estimerte og direkte kostnadene for infrastrukturen. Videre skal kommunens ulike interne planleggings- og organiseringskostnader medtas.
Det legges opp til en forholdsmessighetsbegrensning, ikke helt ulik den vi kjenner fra regelverket om utbyggingsavtaler, hvor det heter at kostnadsbidraget ikke skal være urimelig tyngende sammenliknet med utbyggingens forventede bruk og nytte av infrastrukturen.
Den enkelte utbyggers konkrete bidrag beregnes som et fast beløp per kvadratmeter bruksareal (BRA) som rammesøkes. Forfall for bidraget sammenfaller med tidspunkt for søknad om IG.
Lovforslaget har også ytterligere bestemmelser om utarbeidelsen av estimert totalt kontantbidrag, klagemuligheter, samt kommunens adgang til etterfølgende oppdatering og justering.
Forskuttering eller realopparbeidelse
Som alternativ til finansiering ved kontantbidrag kan kommunen av fremdriftshensyn velge å inngå avtale med utbygger om enten
- selv å forskuttere infrastrukturen og senere få dekket kostnadene ved kontantbidrag fra utbygger, eller
- at utbygger forskutterer (deler av) infrastrukturen.
I så fall skal utbygger kompenseres for eventuell merbetaling utover kontantbidraget, herunder blant annet finansieringskostnader.
Som et annet alternativ til finansiering ved kontantbidrag, kan kommunen også inngå avtale med utbygger om realopparbeidelse, det vil si at utbygger opparbeider infrastrukturen.
Oppsummering
Ovenfor er hovedtrekkene i lovforslaget gjengitt, og vi oppfordrer til å kontakte oss dersom det er ønskelig å diskutere detaljer i dette og hva det kan innebære for din virksomhet.
Eiendomsutviklingsprosjekter har ofte en betydelig bredde av faglige problemstillinger i seg, hvor finansiering og hva utbyggere kan pålegges av offentlig infrastruktur bare er ett av elementene. Hos RSM jobber vi jevnlig med eiendomsutviklingsprosjekter, og vi har den nødvendige faglige bredden og ser sammenhengene mellom eiendomsjuridisk, skatt og avgift.
