Skatt på gevinst ved salg av boligeiendom til eiendomsutvikler

byggeplass.png

I 2017 ble en boligeiendom på Fornebu på ca. 2,5 mål solgt til et profesjonelt eiendomsutviklingsselskap. Markedsverdien var ifølge megler anslått til å ligge omkring kr 15 millioner, mens endelig salgssum utgjorde kr 38 millioner.

Utgangspunktet er at gevinst ved salg av boligeiendommer er unntatt beskatning når krav til eiertid og botid i skatteloven § 9-3 annet ledd er oppfylt, og det var tilfellet i denne saken. Likevel endret skattekontoret skatteberegningen for 2017, og la til grunn at gevinsten av hele eiendommen skulle anses som skattepliktig tomtesalg etter skatteloven § 9-3 åttende ledd.

Spørsmålet i saken ble derfor hva som skal til for at en godt vedlikeholdt boligeiendom i Bærum skal beskattes som skattepliktig tomtesalg, kontra skattefritt boligsalg.

Fordeling av gevinst på store eiendommer

For de virkelig store eiendommene har man en regel om at man holder selve boligen og et naturlig avgrenset tomteområde rundt (ofte kalt «naturlig arrondert tomt») utenfor beskatning, mens den øvrige tomten beskattes etter tomteregelen i § 9-3 åttende ledd.

Eiendommer av «normal størrelse»

For eiendommer av normal størrelse, vil som regel hele gevinsten være skattefri, dersom eier- og botidskravet er oppfylt.

Problemet oppstår når man selger til en profesjonell utbygger og når prisen er vesentlig høyere enn antatt markedsverdi. I slike tilfeller risikerer man at hele gevinsten blir skattepliktig, da man faller innenfor tomteregelen i skatteloven § 9-3 åttende ledd.

Lagmannsrettens dom

I dommen legger lagmannsretten til grunn at både bebygde og ubebygde eiendommer omfattes av ordlyden i § 9‑3 åttende ledd, og at tomteregelen tar særlig sikte på å ramme eiendomssalg hvor salgsgevinsten er et resultat av den utvikling som foregår i strøk hvor behovet for utbygging av tomter er særlig fremtredende.

Vurderingen av om eiendommen kan beskattes etter tomteregelen vil derfor bero på en helhetsvurdering av hva som er den mest sannsynlige fremtidige bruken av eiendommen. Dersom det har forekommet endringer i nærområdets karakter, kjøpesummen er høyere enn hva en alminnelig boligkjøper ville ha betalt, samt at det er lite sannsynlig at kjøperen vil fortsette å bruke eiendommen i uforandret stand, så vil hele salgsgevinsten beskattes uavhengig av om eier- og botidskravet for boligeiendommen er oppfylt.

Lagmannsretten bekrefter også at en slik beskatning ikke er forbeholdt de helt ekstraordinære tilfeller. Dermed har vi en regel som er uoversiktlig og gir skatteplikt for noe som i utgangspunktet omfattes av en skattefritaksregel.

Uforutsigbar regel – myndighetene bør rydde opp

En slik regel som vil være vanskelig å praktisere, i tillegg til at den også kan medføre uheldige samfunnsøkonomiske resultater.

Hvis man tenker seg at en boligeiendom taksert til kr 15 millioner selges til en privatperson for kr 15 millioner, vil hele gevinsten være skattefri. Dersom eiendommen derimot selges for kr 19 millioner til en profesjonell utbygger som ønsker å rive boligen, så vil selger risikere at hele gevinsten beskattes med 22 prosent. Dette vil gjøre det ugunstig å selge til utbyggeren, både fordi det er usikkert om gevinsten er skattepliktig eller skattefri og fordi man i tilfelle av skatteplikt får en skattekostnad som «spiser opp» hele gevinsten.

For å kompensere for usikkerheten og den mulige skattekostnaden, må boligutvikleren betale en høyere pris for eiendommen. En høyere tomtekostnad vil enten føre til at eiendom ikke blir bygget ut fordi tomtekostnaden blir for høy, eller til at boligprisene øker fordi utviklers tomtekostnad veltes over på boligkjøperne. Dette medfører høyere boligpriser, som igjen gjør det enda vanskeligere for førstegangskjøpere å komme inn på boligmarkedet.

En mulig løsning kan være å dele opp gevinsten i en skattefri boliggevinst og en skattepliktig gevinst for den delen av vederlaget som skyldes utviklingsmulighetene, slik regelen er for større eiendommer.

Dette ble imidlertid ikke anført eller drøftet i dommen, noe det heller ikke var grunnlag for, og en slik endring krever derfor en lovendring.

Les også vårt debattinlegg om dette i Finansavisen.

Kontakt

Morten Hereng Christophersen
Partner | leder RSM Advokatfirma
Julie Marie Flom
Advokatfullmektig

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Bruk gjerne vårt kontaktskjema for å sende inn dine spørsmål eller kommentarer. 

Kontakt oss