Skattefritt boligsalg eller skattepliktig tomtesalg?

hus.png

- Ved salg av egen bolig til eiendomsutviklere, er det uheldig at man ikke skattemessig skiller ut skattefri boliggevinst, men at man beskatter hele gevinsten som tomtesalg. Les hele debattinnlegget fra Finansavisen nedenfor.


Skrevet av Morten H. Christophersen og Julie Marie Flom, Debattinnlegg i Finansavisen 3.2.2021

Utgangspunktet er at salg av egen bolig er skattefritt i Norge, forutsatt at man har eid og bodd i boligen over en viss tid.

Salg av tomt er derimot skattepliktig, og det gjelder både bebygd og ubebygd tomt. For store eiendommer, eksempelvis «eplehager», fritas man for beskatning av selve boligen og for et begrenset areal rundt boligen, kalt «naturlig arrondert tomt». Gevinst på resten av tomten er imidlertid skattepliktig.

Også ved salg av boligeiendommer av normal størrelse kan imidlertid gevinsten bli skattepliktig som tomtegevinst, og da for hele eiendommen. Dersom eiendommen er kjøpt av en utbygger, tomten har gode utviklingsmuligheter, salgsprisen er høyere enn hva den alminnelige boligkjøper ville ha gitt og det er klart at kjøperen ikke kommer til å bruke boligen som sin egen, ja da er hele gevinsten skattepliktig.

Det siste ble nylig slått fast av Borgarting lagmannsrett i en sak som gjaldt salg av en boligeiendom på 2,5 mål på Fornebu i 2017. Megler anslo at markedsverdien lå på rundt kr 15 millioner, mens en profesjonell boligutvikler betalte kr 38 millioner. Vilkårene for skattefritt boligsalg var oppfylt, men lagmannsretten kom til at hele gevinsten var skattepliktig. Begrunnelsen var at eiendommens utviklingspotensiale må ha vært avgjørende for at salgsprisen var så mye høyere enn markedsverdien som boligeiendom.

Det er uheldig at man i slike tilfeller ikke foretar en fordeling mellom bolig og tomt, slik som man gjør for store eiendommer, der gevinsten på eiendommen som en boligeiendom i det minste blir skjermet for skatt. Da ville kun den merverdien som skyldes utviklingspotensialet bli beskattet, og det harmonerer bedre med formålet bak reglene om skattefri gevinst ved boligsalg.

Som illustrasjon kan man tenke seg en alminnelig boligselger, som har valget mellom å selge til en boligkjøper for kr 20 millioner eller til en boligutvikler for kr 25 millioner. Her vil den mulige skatten på kr 5,5 millioner ved salg til boligutvikleren føre til at eiendommen selges til boligkjøperen, siden gevinsten da blir skattefri.

Når vi vet at det ropes etter flere tomter for utvikling av boliger i Oslo-området, samtidig som boligprisene stiger mot nye høyder, kan det neppe være samfunnsøkonomisk fornuftig å ha et regelverk som gjør det mindre gunstig å selge til boligutviklere. Dette vil medføre at tomtekostnaden for boligutviklerne blir høyere, ettersom selgerne vil kreve mer betalt fordi de risikerer skatt på hele gevinsten. Økte tomtekostnader ved boligutvikling veltes til syvende og sist over på boligkjøperne, noe som gjør det enda vanskeligere for unge å komme seg inn på boligmarkedet på grunn av økte boligpriser.

Regelen bør heller utformes slik at kun den merverdien som skyldes boligeiendommens utviklingspotensiale blir skattlagt, mens gevinsten for boligeiendommen blir skjermet for skatt på samme måte som andre boligeiendommer. Dette blir ikke anført eller drøftet i den nevnte lagmannsrettsdommen, fordi det ikke er noe grunnlag for å oppstille en slik regel slik loven er utformet. Myndighetene bør derfor vurdere å endre reglene, til det bedre for både boligeiere, utviklere og førstegangskjøpere.

Les saken i Finansavisen her.

Kontakt

Morten Hereng Christophersen
Partner | leder RSM Advokatfirma
Julie Marie Flom
Advokatfullmektig

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Bruk gjerne vårt kontaktskjema for å sende inn dine spørsmål eller kommentarer. 

Kontakt oss