Linkedin
Facebook
Email
more
Risikoområdene for mva. i eiendomstransaksjoner er først og fremst knyttet til eventuell fradragsføring av mva. Selv om omsetning av næringseiendom som utgangspunkt er unntatt fra mva-området, er den praktiske hovedregelen at utleier av næringseiendom har valgt å la seg frivillig registrere som mva-pliktig, hvilket åpner for fradragsrett. Feil i fradragsføringen kan medføre tilbakeføringsplikt og ileggelse av tilleggsskatt med minimum 20%. Her er punkter som er typiske for mva. i en eiendomstransaksjon og er viktige å forholde seg til.
Hva er leietakers mva-status?
En forutsetning for frivillig mva-registrering av utleier er at leietaker er mva-pliktig eller kompensasjonsberettiget, dvs. kommunal eller fylkeskommunal, virksomhet. Det er derfor sentralt å få avklart om ett eller flere leieforhold har gitt utleier rett til slik registrering med tilhørende fradragsrett. En leietakeroversikt og tegninger over de utleide arealene med angivelse av de ulike leietakernes arealer samt fellesarealer vil ofte gi svar på dette. Den bør også gå bakover i tid for å fange opp eventuell utskiftning av leietakere.
Benyttes fordelingsnøkkel for mva.?
Leies eiendommen ut til både mva-pliktige og/eller kompensasjonsberettigede leietakere, og leietakere som driver mva-unntatt virksomhet, f.eks. statlig virksomhet, eller innen helse, undervisning, eller finansiell sektor, er utleiers fradragsrett begrenset til det som gjelder den mva-pliktige eller kompensasjonsberettigede bruken. Det samme gjelder for arealer som står tomme. I en due diligence (dd) hvor dette er tilfelle, ser en på om dette er hensyntatt og korrekt håndtert av selskapet bl.a. ved bruk av eventuell fordelingsnøkkel for mva på fellesanskaffelser.
Driver én og samme leietaker mva-blandet virksomhet?
Dersom én og samme leietaker driver avgiftsmessig blandet virksomhet, det vil si både aktivitet som er mva-pliktig og aktivitet som er utenfor mva-lovens område, og dette gjøres “om hverandre” i de leide lokalene, vil de aktuelle arealene kunne utgjøre «myldreareal». Reglene åpner i slike tilfeller for at utleier kan behandle arealet som mva-pliktig med rett til fullt fradrag for mva på samtlige kostnader tilknyttet arealene. I en dd hvor det fremkommer at visse arealer har vært behandlet som myldrearealer, vil det være aktuelt å se om kriteriene er oppfylt.
Foregår fremleie?
Utleie av fast eiendom og frivillig registrering kan skje i flere ledd, dvs. i form av fremleie. Ved en leietakers fremleie av lokalene, kreves det at kjeden av mva-registrerte er uavbrutt, dvs. at hvert ledd, ikke bare utleier, er frivillig registrert eller mva-registrert. I et bygg med mange leietakere kan det være lett for utleier å miste kontrollen på om det foregår fremleie og om den behandles som mva-pliktig i hvert ledd. Er kjeden brutt av en som ikke er mva-registrert mister samtlige ledd i kjeden fradragsretten for mva. for kostnader tilknyttet de aktuelle arealene. I en dd bør det derfor etterspørres om utleier er kjent med fremleie og be om at det fremlegges leietakererklæringer om slike finnes, og som angir bruken av hvert utleid areal.
Tomme/ledige arealer?
En utleier av næringseiendom vil ikke ha fradragsrett for inngående mva. på kostnader tilknyttet tomme/ledige lokaler. Selv om arealene er ledige kun en kort stund begrenses utleiers rett til løpende fradrag for løpende driftskostnader på disse arealene. Fradragsføring kan eventuelt skje når avtale med mva-pliktig eller kompensasjonsberettiget leietaker er på plass, men ikke alltid bl.a. pga. foreldelse. Dette er følgelig forhold som også naturlig inngår i en dd å se på. Selv om en næringseiendom er fullt ut utleid på tidspunktet for en selskapsgjennomgang, kan det være aktuelt å få avklart om det har vært ledige arealer bakover i tid.
Har det vært utført byggearbeider?
Et sentralt tema innen mva. og næringseiendom er om eiendommen har vært gjenstand for byggearbeider, dvs. nybygg, ombygging eller rehabilitering siste 9 år. Eventuell fradragsført mva. på slike kostnader er underlagt såkalte justeringsregler, og gjelder for det som skattemessig klassifiseres som påkostninger.
Fradragsført mva. på slike byggearbeider krever bl.a. at selskapet kan fremvise dokumentasjon på hvordan kostnadene er allokert på bygget, og at det er laget en justeringsoppstilling. Videre må den løpende faktiske bruken av arealene som er omfattet av disse reglene kunne dokumenteres for hele justeringsperioden på 9 år, slik at det fremkommer om det er gjort eventuelle justeringer ved endret bruk. Slik dokumentasjon viser seg ofte å være mangelfull og oppfølgingen av dette utgjør gjerne en ikke uvesentlig del av den avgiftsrettslige gjennomgangen ifm. en dd. Fordi justeringsperioden løper i 9 år fra fullføringsåret, vil man ofte i en dd se på hele justeringsperioden og ikke bare de 3 årene som ellers gjerne er satt som begrensning for selskapsgjennomgangen.
Har det vært aktuelt med inngåelse av justeringsavtale?
Om det har skjedd overdragelse av hele eller deler av en eiendom som har gjennomgått byggearbeider, og hvor justeringsperioden ikke er utløpt, er det også et risikoområde. Overdragelse f.eks. ved salg, fusjon eller fisjon av eiendom i en slik situasjon, utløser plikt for eier/selger til å tilbakeføre fradragsført mva på byggearbeidene for den resterende del av justeringsperioden, med mindre det er inngått en justeringsavtale med kjøper. Det stilles strenge krav til innholdet av en slik justeringsavtale, herunder frister for når den må være inngått. Det gjør dette til et viktig punkt å få avklart i en dd.
Er det gjort leietakertilpasninger?
Justeringsreglene omfatter også eventuelle leietakertilpasninger, og kan vurderes å være utleiers ansvar selv om arbeidene kun gjelder leietakers virksomhet. I en dd vil det derfor være aktuelt å få fremlagt eventuelle avtaler om slike arbeider sammen med en eventuell redegjørelse for hvordan disse er håndtert mtp. mva.
Er det gitt leierabatt eller fritak for leie?
Mva-regelverket krever normalt at eventuelle leierabatter eller fritak for en gitt periode periodiseres over hele leieperioden. Under COVID avga Finansdepartementet en uttalelse hvor det ble lagt til grunn at slik periodisering ikke er et krav dersom det kan hevdes at en rabatt reflekterer (en redusert) markedspris i perioden den er gitt for. Siden uttalelsen ble gitt spesifikt under henvisning til effekten av COVID, er det usikkert om den kan tas til inntekt for et generelt prinsipp eller ikke. Det er derfor fortsatt normalt som ledd i en dd, å be om en redegjørelse for selskapets håndtering av eventuelle leiefritak og -rabatter.
Er mva. krevd tilbake på uoppgjort eller redusert leie?
Reglene for tap på krav, dvs. å tilbakeføre innrapportert og betalt mva. under henvisning til at tilhørende krav overfor kunden (i dette tilfellet leietaker) er tapt, praktiseres svært strengt. Ifm. med en eiendoms-dd kan det derfor være aktuelt å se om selskapet har eller har hatt utestående krav på leie, og om disse har vært behandlet som tap på krav på korrekt måte.
Les også artikkelen på Estate Nyheter
