Eiendomsskatt

OPPDATERT PER 9. april 2021

770x367_kanal.jpg

I denne artikkelen vil vi gjennomgå de generelle reglene som gjelder for eiendomsskatt, men hovedvekten er på reglene som gjelder næringseiendom. Vi går gjennom hvordan næringseiendom takseres, eventuell fordeling av ansvar for skatteregningen og hvordan gå frem for klage på taksten.

Grunnleggende om eiendomsskatt

Eiendomsskatt er en kommunal skatt, og reguleres av eiendomsskatteloven. Kommunene avgjør dermed om det skal utskrives skatt, med hvilken skattesats, hvordan takstene skal fastsettes og hvordan skatten skal innkreves. 

Alminnelig taksering av eiendommer for eiendomsskatteformål skjer normalt hvert tiende år, og taksten skal deretter stå fast i ti år. Beregning av eiendomsskatt utenom dette kan bare skje i spesielle tilfeller. 

Vi har i tillegg til denne generelle artikkelen også utarbeidet en egen artikkel som gjelder spesifikt for eiendomsskatt i Oslo.

Hvilke eiendommer er gjenstand for eiendomsskatt?

Kommunestyret har stor valgfrihet når det gjelder hvilken type eiendom det skal utskrives eiendomsskatt på, f.eks. kun næringseiendom. Men de må utskrive skatt på alle eiendommer av samme type. 

Til en viss grad kan kommunen også avgrense skatten til kun å gjelde enkelte områder ved at man kan begrense skatten til områder som «heilt eller delvis er utbygde på byvis».

Eiendomsskatten beregnes på grunnlag av forholdene per 1. januar i skatteåret. Til eiendommen regnes bygninger med tilhørende tomt, husløs grunn som hage og annen innmark, vannfall, laste- og opplagsplasser, arbeidstomter, brygger og lignende, og annen næringseiendom. 

Eiendommer som alltid er fritatt

For enkelte eiendommer har ikke kommunen adgang til å skrive ut eiendomsskatt:

  • Noen typer eiendom eid av staten, som for eksempel forsvarsanlegg, museer, idrettsanlegg og historiske bygg eller anlegg

  • Kommunalt eide eiendommer

  • Eiendommer som tilhører jernbanen og er til allmenn bruk

  • Kirker

  • Legasjons- og konsulateiendommer som eies av en annen stat

  • Flyplasser som tjener til allmennyttige formål

  • Eiendommer eid av helseforetak som tjener allmennyttige formål

  • Eiendommer som er drevet som gårdsbruk eller skogbruk, herunder gartneri og planteskoler tilknyttet slik drift, samt anlegg i reindriftsnæringen

  • Områder som er vernet som nasjonalpark eller naturreservat etter lov om naturmangfold

Eiendommer som kan fritas

I tillegg til de obligatorisk fritatte eiendommene, har kommunestyret muligheten til å frita:

  • Eiendom eid av stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne det offentlige

  • Bygninger med historisk verdi

Skattesatser

770x367_vindu_aker_brygge_.jpg

Det er kommunestyret som bestemmer eiendomsskattesatsene i den enkelte kommune. Eiendomsskatteloven setter rammene, og legger til grunn at den ikke kan være høyere enn 7 promille for næringseiendom (4 promille for boliger og fritidsboliger). 

Eiendomsskatten kan ikke settes høyere enn 1 promille det første året eiendomsskatt utskrives i en kommune, og kan deretter ikke økes med mer enn 1 promille per år. (Imidlertid kan eiendomsskattesatsen økes med inntil 2 promille for næringseiendom mv. per år for nye, sammenslåtte kommuner i en overgangsperiode frem til 2023.)

Taksering av næringseiendom

Næringseiendom skal alltid takseres av kommunen. Det som skal takseres er grunnen og bygningsmassen, og målet er å komme frem til objektiv markedsverdi.

Det er vanlig at den enkelte kommune utarbeider sjablongbaserte retningslinjer for takseringen, fordi det forenkler takseringsarbeidet sammenlignet med å gjøre en konkret og individuell taksering av hver enkelt eiendom. Kommunen står forholdsvis fritt ved utforming av sjablongreglene, men det er viktig at det ikke legges opp til en taksering som gir en høyere takst enn eiendommens objektive omsetningsverdi.

Selv om takseringen gjøres etter sjablonger, er det et krav at kommunens takstmenn skal besiktige alle eiendommer som ilegges eiendomsskatt. Hovedregelen er gjerne utvendig besiktigelse. Befaringen gir eiendomsbesitter en anledning til å komme med innspill før skattetaksten settes, og man bør derfor delta på befaring. Det vil for eksempel kunne være relevant med innspill om spesielle innvendige forhold som kan ha betydning for takseringen.   

Likhetsprinsippet

Likhetsprinsippet er ikke nedfelt i eiendomsskatteloven, men det er et alminnelig rettsprinsipp som det ikke er noen tvil om at gjelder i eiendomsskattesammenheng. 

I dette prinsippet ligger det at likeartede eiendommer skal beskattes tilnærmet likt, og ulike skal beskattes ulikt.

Betaling av eiendomsskatt

Hvem mottar regningen?

Spørsmålet om hvem som skal betale skatten er todelt. For det første er det et spørsmål om hvem som får regningen fra kommunen og er forpliktet til å betale den, og for det andre hvem av partene som skal dekke eiendomsskatten til syvende og sist. 

I utgangspunktet forholder kommunen seg til registrert hjemmelshaver og sender eiendomsskatteregningen til denne. Men i leieforhold og festeforhold er det gjerne avtalt hvilken av partene som skal betale skatten. I leiekontrakter for næringseiendom er dette standard. Eiendomsskatten kan sendes direkte til den som skal betale (de fleste kommuner godtar dette dersom det kan dokumenteres), viderefaktureres særskilt eller dekkes gjennom leietakers betaling av felleskostnader. 

Konsekvenser av manglende betaling

I alle tilfeller er det viktig at eier forsikrer seg om eiendomsskatten betales innen fristen, ettersom kommunen har sikkerhet for forfalt skatt gjennom lovbestemt pant i eiendommen og i ytterste konsekvens kan tvangsselge den. Oversittes fristen vil det også påløpe renter med den satsen som er gjeldende for forsinkelsesrenter til enhver tid.

Klage over eiendomsskatten

770x367_logo_mur.jpg

Dersom eiendomsskattetaksten er uriktig fastsatt eller virker for høy, kan taksten påklages. En eventuell endring vil da få betydning for resten av tiårsperioden, men ikke tilbake i tid.

Hvordan går frem for å klage

Det er flere ulike forhold ved en takst som kan danne grunnlag for å klage, for eksempel: 

  • Det er lagt til grunn uriktig arealstørrelse

  • Det er lagt til grunn uriktig arealtype eller fordeling mellom arealtyper

  • Taksten overstiger eiendommens objektive markedsverdi 

  • Taksten er for høy sett i forhold til sammenlignbare eiendommer i kommunen (brudd på likhetsprinsippet).

Klagefristen er seks uker fra det seneste tidspunktet av kunngjøringstidspunktet for eiendomsskattelisten og tidspunktet skatteseddelen ble sendt ut. 

Klagen sendes til kommunen, som i første instans vurderer om det er grunnlag for å omgjøre sitt vedtak. Dersom vedtaket ikke omgjøres fullt ut, skal klagen oversendes kommunens klageorgan, som enten skal være en særskilt opprettet nemnd eller en annen kommunal nemnd som er delegert myndighet til å behandle eiendomsskatteklager. 

Medhold i klagen - hva nå?

Får man medhold i klagesaken, vil skatten tilbakebetales med en rente tilsvarende styringsrenten fastsatt av Norges Bank

Får man først medhold i klagesaken, vil man også ha krav på å få dekket nødvendige kostnader man har pådratt seg for å påklage vedtaket. Det er fire vilkår som må være oppfylt for rett til dekning av sakskostnader:

  1. Kostnadene anses vesentlige

  2. Kostnadene må ha vært nødvendige for å få endret vedtaket

  3. Det uriktige vedtaket må ikke skyldes klageren

  4. Det må ikke foreligge særlige grunner som taler mot at sakskostnader tilkjennes

Krav om omtaksering 

Man kan også kreve omtaksering i tiden mellom de alminnelige takseringene, dvs. tiårsperioden. Dette vil være tilfellet dersom:

  • Eiendommen er delt siden forrige taksering

  • Påstående bygning på eiendommen er for eksempel revet, ødelagt i brann e.l.

  • Det er oppført nye bygninger eller gjort betydelige endringer på eiendommen

I en byggeperiode der påstående bygning enten er fullstendig revet eller grunnlag for totalrehabilitering, bør eiendomsskatten søkes omtaksert og redusert frem til ferdigstillelse. God dokumentasjon om forhold per 1. januar i skatteåret, herunder innvendig eller fullstendig riving, vil kunne gi eiendomsskattekontoret nyttige opplysninger ved en omtaksering.  

Kontakt RSM Advokatfirma i dag

RSM Advokatfirma bistår gjerne med å gjøre en vurdering av utskrevet eiendomsskatt, og eventuelt også påklage eiendomsskatten. Vi bistår videre med å kreve dekning av sakskostnader ved medhold i klagen.

Kontakt OSS
 

Morten Hereng Christophersen
Partner
 

sanaz_web_230x230.png

Sanaz Ormaz Ferdowsi
Advokatfullmektig

 

morten_so_web.png

Morten Skjold Ødegaard
Advokatfullmektig MNA
 

ane-ingeborg_230x230.png

Ane-Ingeborg Bakken-Simsø
Advokatfullmektig
 

julie_marie_web_230x230_v2.png

Julie Marie Flom
Advokatfullmektig

 

HVORDAN KAN VI HJELPE DEG?

Bruk kontaktskjema for å sende oss en melding eller få kontaktinformasjon til våre kontorer.

Kontakt oss