Eiendomsskatt i Oslo

I denne artikkelen gjennomgår vi hvilke eiendommer det skrives ut eiendomsskatt på i Oslo, hvordan de takseres og hva man må betale, samt erfaringer vi har gjort oss gjennom vår bistand med på klage på eiendomsskattetakster. Vi har også en generell artikkel om eiendomsskatt, som du finner her.

Grunnleggende om eiendomsskatt i Oslo

I Norge er eiendomsskatt en kommunal skatt. Oslo hadde eiendomsskatt frem til 1999, og gjeninnførte den i 2017 på både boliger og næringseiendom, men ikke uten komplikasjoner. Et forsøk på å innføre eiendomsskatt på boliger allerede i 2016 ble kjent ulovlig og måtte tilbakebetales. Kommunens egne takster vil i utgangspunktet ligge fast i ti år, men ny taksering – såkalt omtaksering – kan gjøres innenfor denne tiårsperioden i spesielle tilfeller.

Oslo kommune sender hvert år innen 1. mars ut skattesedler som viser hva man skal betale i eiendomsskatt.

I 2026 er skattesatsen 1,7 promille for boliger og fritidsboliger (ned fra 2,35 promille i 2025), mens den er 3,7 promille for andre eiendommer som tomter og næringseiendom (gradvis økt fra 2 promille fra gjeninnføringen i 2017).

Retaksering i løpet av 2026?

Takstene skal fornyes hvert 10. år. Denne fristen er også bekreftet i nyere rettspraksis fra 2025, der Høyesterett slo fast at tiårsfristen er bindende og regulerer takstenes gyldighetstid. En alminnelig retaksering av alle Oslos næringseiendommer og tomter er administrativ krevende og kostbart, og det er foreløpig ikke gitt noen signaler om at arbeidene med taksering for en ny tiårsperiode er igangsatt. Eiendomsskatteloven åpner imidlertid opp for utsettelse av ny alminnelig taksering, men dette må skje innen 3 år etter at tiårsperiode har gått ut – det vil si innen en samlet frist på 13 år.

Som et alternativ til full retaksering, kan kommunestyret vedta en såkalt kontorjustering, der eksisterende takster fra 2016 oppjusteres med en viss prosent uten full ny taksering. Oppjusteringen kan skje stegvis, men er begrenset til maksimalt 10 prosent av det opprinnelige skattegrunnlaget per år etter at tiårsfristen er utløpt. Kontorjustering er imidlertid en midlertidig løsning – det gjenstår å se om Oslo velger denne fremgangsmåten i noen år, eller gjennomfører en full retaksering i løpet av 2026 med nye takster fra og med eiendomsskatteåret 2027.

Verdien på bolig og fritidseiendom følger imidlertid verdsettelsen etter formuesskattereglene og skal derfor ikke retakseres.

Eiendommer Oslo kommune utskriver eiendomsskatt på

Oslo kommune utskriver eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og på næringseiendom. I tillegg er det utskrevet eiendomsskatt på ubebygde tomter, både boligtomter og næringstomter.

Les mer: Hvilke eiendommer er gjenstand for eiendomsskatt og hvilke er fritatt?

Ved siden av de obligatorisk fritatte eiendommene, har kommunestyret også mulighet til å frita enkelte andre eiendommer. Disse er fritatt i Oslo kommune:

Eiendom eid av stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne det offentlige
Bygninger med historisk verdi, i Oslo definert som eiendommer som er vernet etter forskrift (ikke eiendommer som står på «Gul liste» o.l.)

Taksering av boligeiendommer

Oslo kommune benytter seg av Skatteetatens formuesverdier som skattegrunnlag for boliger. Skatteetaten fastsetter en formuesverdi for hver enkelt bolig med utgangspunkt i gjennomsnittlige kvadratmeterpriser fra Statistisk sentralbyrå, basert på følgende:

Boligtype (enebolig, rekkehus, tomannsbolig, kjedet enebolig eller leilighet)
Opprinnelig byggeår
Boligens areal (P-ROM eller BOA)
Beliggenhet (kommune, samt om det er tett eller spredt bebyggelse)

For eiendomsskatteformål skal verdien settes til 70 % av den beregnede eiendomsverdien. Dette skiller seg fra formuesskatteformål, der det gis rabatter i grunnlaget. Primærboliger settes til 25 % – og til 70 % for den delen av verdien som overstiger 10 millioner kroner. Mens fritidsboliger settes verdien til 30 %. Sekundærboliger settes imidlertid til full markedsverdi (100 %) for formuesskatteformål og innrømmes ingen rabatter.

For eiendommer uten formuesverdi fra Skatteetaten må kommunen fastsette en takst etter Oslo kommunes egne retningslinjer.

Kommunen kan innføre bunnfradrag for hver selvstendig boenhet, og mange eiendommer kan derfor ha krav på flere bunnfradrag. I 2026 er bunnfradraget i Oslo kommune kr 4,9 millioner.

Taksering av næringseiendommer

Oslo kommune har taksert alle næringseiendommer etter kommunens retningslinjer for næringseiendom ved hjelp av takstmenn. Næringseiendom sjablongtakseres basert på areal og en beregnet kvadratmeterpris. Kvadratmeterprisen varierer med bygningstype og beliggenhet.

Eiendommene deles inn i kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager. Handel er videre delt opp i undergrupper Handel high street, navngitte kjøpesentre og øvrig handel.

Det er eiendommens faktiske bruk som avgjør takseringen. Benyttes eiendommen til flere formål skal den takseres konkret etter areal for de aktuelle eiendomstypene.

Sjablongtaksten er grovmasket og basert på skjønn. Eiendomsskattetakstene kan derfor justeres for såkalte indre og ytre faktorer. Dette er skjønnsmessige korreksjonsfaktorer som tillater at taksøren kan justere den sjablongmessige fastsatte kvadratmeterprisen opp eller ned, dersom det er forhold ved eiendommen som gir grunnlag for det. Dette kan for eksempel være dårligere/bedre beliggenhet, høyere/lavere standard enn det som er gjennomsnittet for sonen og/eller bedre/dårligere eksponering av for eksempel handelslokaler.

Det er også fastsatt særskilte retningslinjer for taksering av ubebygde tomter, bygg under oppføring og festetomter.

Krav om omtaksering

Det er også mulig å kreve omtaksering mellom de alminnelige takseringene, altså i løpet av tiårsperioden. Det kan være aktuelt dersom:

Eiendommen er delt eller er vesentlig endret siden siste taksering
Påstående bygning på eiendommen er for eksempel revet, ødelagt i brann e.l.
Det er oppført nye bygninger eller gjort betydelige endringer på eiendommen

I en byggeperiode der eksisterende bygning fullstendig rives eller totalrehabiliteres, bør man søke om omtaksering og reduksjon av eiendomsskatten frem til ferdigstillelse. Krav om omtaksering må imidlertid være stilt innen 1. november året før skatteåret. Avhengig av når rivearbeidene settes i gang, kan man også benytte den ordinære klageadgangen for skatteåret. God dokumentasjon om forhold på eiendommens tilstand per 1. januar i skatteåret, herunder innvendig eller fullstendig rivning, vil kunne gi eiendomsskattekontoret nyttig informasjon ved en omtaksering.

RSM Advokatfirma bistår gjerne med å gjøre en vurdering av utskrevet eiendomsskatt, og eventuelt også påklage eiendomsskatten. Vi bistår videre med å kreve dekning av sakskostnader ved medhold i klagen.

Erfaringer med eiendomsskatt

RSM har bistått med å klage på over 200 eiendomsskattetakster i Oslo. Våre erfaringer har vist at det er vel anvendt tid å gjennomgå eiendomsskattetaksten om det ikke allerede er gjort, og særlig for næringseiendom. Taksering blir typisk gjennomført på kort tid gjennom utvendig besiktigelse, og eiendomsskattetakstene har derfor ofte vist seg å inneholde feil. For større næringseiendommer vil selv mindre korrigeringer få store utslag på eiendomsskattetaksten.
Vi har sett mange eksempler på at taksøren har lagt til grunn feil arealstørrelse eller brukstype, blant annet fordi eier ikke har forstått innrapporteringen foør 2017 og derfor har gitt feil opplysninger. Dette har derfor gitt et for høyt eiendomsskattegrunnlag og skjerpet beskatning.

Det har også vist seg å være store forskjeller i bruken av indre og ytre korreksjonsfaktorer, både om faktorene overhodet er brukt og i hvilken utstrekning det er brukt. Retningslinjene angir at en opp- eller nedjustering normalt ikke bør overstige 50 %, men praksis fra Oslo kommune viser at de i enkelte tilfeller har oppjustert med mer enn dette. Hvis eiendomsskatteseddelen ikke gir klare holdepunkter for at det er grunnlag for en slik økning, bør klage vurderes.

RSM bistår jevnlig med gjennomgang av eiendomsskattetakster. Vi har database med ca. 1200 eiendomsskattetakster i Oslo, og har dermed et godt grunnlag for å foreta nye analyser.

Ettersom takstene fra 2016 fortsatt ligger til grunn og spørsmålet om retaksering ennå ikke er avklart, er det særlig god grunn til å sjekke at taksten er korrekt. Eiendomsmarkedet har endret seg betydelig siden den gang, og våre erfaringer viser at takstene ofte kan inneholder feil som gir grunnlag for klage.

RSMs erfaring er at feil i eiendomsskattetakster ofte oppdages i forbindelse med due diligence-prosesser eller ved eierskifter – gjerne lenge etter at taksten opprinnelig ble fastsatt. Dette viser at feil kan ligge uoppdaget over mange år. Med en ny takseringsrunde på trappene er det særlig god grunn til å gjennomgå eksisterende takster nå, slik at eventuelle feil kan rettes opp før nye takster fastsettes.

Vi bistår gjerne med å gjennomgå din eiendomsskattetakst og i den videre saksgangen dersom det kan være grunnlag for å klage.