Ingen fradragsrett for mva. på transaksjonskostnader tilknyttet salg av kontoreiendom

Høyesterett avsa en dom 14. oktober i år hvor det ble konkludert med at det ikke er fradragsrett for mva. på kostnader pådratt i forbindelse med salg av kontoreiendommer som har vært til bruk i mva-pliktig virksomhet.

Hva betyr dommen?

(1)          Dommen gjør det klart at typiske transaksjonskostnader som megler- og advokatbistand  i forbindelse med salg av næringseiendom, ikke gir selger rett til mva.-fradrag. Situasjonen er med andre ord den samme som anses etablert for transaksjonskostnader tilknyttet salg og kjøp av aksjer.

(2)          Dommen legger til grunn, som et generelt prinsipp, at det ikke er fradragsrett for mva. på transaksjonskostnader tilknyttet en mva.-unntatt aktivitet. Det gjør det avgjørende å definere hva som er å regne som transaksjonskostnader. Kostnader til restruktureringer vil i henhold til rettspraksis kunne være fradragsberettiget. Skatteetaten har i praksis også godkjent fradragsrett for emisjonskostnader. Det må derfor gjøres en løpende vurdering av kostnadene en virksomhet pådrar seg, for å avgjøre hva som er tjenester tilknyttet salget, og hva som eventuelt er andre kostnader som kan være fradragsberettiget. Også den som er tjenesteyter må være seg bevisst dette skillet, slik at bant annet oppdragsavtale og fakturering dokumenterer hvilken type tjenester som ytes.

Staten vs. staten II

Dommen er av mange kalt staten vs. staten II fordi det er det andre tilfellet hvor Finansdepartementet har saksøkt Skatteklagenemnda på bakgrunn av uenighet om vedtak truffet av nemnda. I dommen vises det bl.a. til Telenor-dommen (Rt. 2015 s.652) og Skårer Syd-dommen (HR-2017-1852) som slår fast at det ikke er fradragsrett for mva. på transaksjonskostnader knyttet til henholdsvis salg og kjøp av aksjer som er mva-unntatt.  

Uønsket subsidiering

Også omsetning av fast eiendom er definert utenfor mva.-lovens område, hvilket betyr at det ikke beregnes og betales mva. ved eiendomssalg. Følgelig peker dommen på at en innrømmelse av fradragsrett for kostnader tilknyttet slike transaksjoner vil innebære en uønsket subsidiering av en avgiftsfri aktivitet.

Dommen omfatter fem ulike klagesaker, hvor den ene gjelder kostnader tilknyttet Siemens salg av tidligere hovedkontor med rett til tilbakeleie av nyoppførte kontorlokaler. De øvrige er fire ulike tilfeller av salg av næringseiendom benyttet i forbindelse med frivillig registrert utleievirksomhet, hvor utleievirksomheten ble avviklet. Høyesterett kom for samtlige saker frem til at kostnadene som var pådratt manglet en naturlig og nær tilknytning til den mva-pliktige virksomheten som fant eller hadde funnet sted i virksomhetene, og var enig med staten v/Finansdepartementet i at det ikke forelå fradragsrett.

Megler- og advokatkostnader

Kostnadene i de fire sakene hvor det hadde pågått frivillig mva-registrert utleie, gjaldt meglerhonorar, og i én av de også advokatbistand. I tilfellet som gjaldt Siemens besto kostnadene av advokatbistand og kjøp av tjenester fra Eiendomshuset Malling. I den konkrete vurderingen av hver klagesak, pekes det i dommen spesifikt på at de aktuelle rådgivningskostnadene gjelder det mva.-unntatte salget av eiendommen(e) alene, og at kostnadene mangler en naturlig eller nær tilknytning til det som er eller har vært mva-pliktig virksomhet i selskapene.

Kostnader tilknyttet kjøp av næringseiendom

Dommen gjelder et selgende selskaps fradragsrett, og sier ikke noe om hvordan det stiller seg for kostnader tilknyttet kjøp av eiendom. Vi vurderer det imidlertid for å være liten tvil om at det fortsatt er fradragsrett for mva. på kostnader kjøper pådrar seg ved erverv av eiendom som skal benyttes i mva.-pliktig virksomhet. Mva-pliktige virksomheter som velger selv å oppføre et bygg til bruk i virksomheten har i dag fradragsrett da bygge- og entreprisetjenester ikke er unntatt fra mva.-lovens område. Tilsvarende er begrunnelsen for ordningen med frivillig registrering ved utleie, hvor mva-pliktige leietakere av et bygg likestilles avgiftsmessig med de som selv eier et bygg (og kan fradragsføre mva. på kostnader tilknyttet dette). Vi ser det som lite sannsynlig at denne dommen vil lede til at dette blir overprøvet.

Hva med andre type tjenester?

Dommen gjør det samtidig usikkert hvor grensen skal trekkes for hvilke tjenester som utgjør kostnader tilknyttet et salg, gjerne kalt transaksjonskostnader, og hvilke ikke. I Norske Skog-dommen (LB-2015-103691, hvor anke ble nektet fremmet til Høyesterett) ble det trukket et skille mellom restruktureringskostnader og transaksjonskostnader, hvor førstnevnte ble vurdert som fradragsberettiget. Det er også praksis for at en emisjon ikke avskjærer fradragsrett for mva. på kostnader tilknyttet emisjonen, da det dreier seg om finansiering av en virksomhet og ikke nødvendigvis knytter seg til et (etterfølgende) aksjesalg eller -kjøp.

Omorganiseringer - en mva-utfordring

Høyesterett peker samtidig i denne siste dommen på at formålet med et vare- eller tjenestekjøp vil være et sentralt moment for å avgjøre om en kostnad har tilstrekkelig tilknytning til en mva-pliktig virksomhet eller ikke. Spørsmålet er om det skal medføre at omorganiseringer som gjøres med tanke på salg av selskaper, gjør at fradrag for mva. på kostnadene også er avskåret? Vi mener dette skaper en nokså uoversiktlig og lite forutsigbar situasjon all den tid en omorganisering kan ha flere formål. Det gjør det samtidig bare enda viktigere så langt mulig og på et tidligst mulig tidspunkt i en omorganiseringsprosess, å avklare hvilken type bistand som ønskes kjøpt og levert, herunder til hvilket formål, slik at spørsmålet om avgiftsmessig status så langt mulig avklares allerede ved inngåelse av en oppdragsavtale.

Døren på gløtt for særtilfeller

Sist skal nevnes at Høyesterett fortsatt holder døren på gløtt for at det faktisk kan være rett til fradrag for mva. på kostnader tilknyttet en mva-unntatt transaksjon. Under henvisning til Elkjøp-dommen (Rt.2012.432) pekes det på at fradragsrett kan være aktuelt i tilfeller hvor den mva-unntatte transaksjonen er en forutsetning/nødvendighet for den mva-pliktige virksomheten, og som gjør at kostnadene også vil kunne bli ansett som relevante for den mva-pliktige virksomheten. Elkjøp-dommen ga Elkjøp rett til fradrag for oppføring av en bolig som ble benyttet i et bytte mot tomt, i forbindelse med utvidelse av Elkjøps forretningsbygg. Dommen i staten vs. staten gjør det samtidig klart at det representerte et særtilfelle.