Ved udlejning af sommerhuse og andre former for fritidsboliger skal der opgøres et skattepligtigt resultat. Dette kan gøres efter en regnskabsmæssig metode eller en skematisk model. Den skematiske model er ofte den mest fordelagtige og under alle omstændigheder den nemmeste at håndtere.

Efter de skematiske regler reduceres bruttolejeindtægten (lejeindtægten inklusive betaling for forbrug mv.) med et skattefrit bundfradrag. I den del af bruttolejeindtægten, der overstiger det skattefri bundfradrag, gives et fradrag på 40 %. Et resterende overskud er skattepligtigt og beskattes som kapitalindkomst. Anvendes disse skematiske regler, skal ejeren betale ejendomsværdiskat for hele året, selv om boligen har været udlejet.

Bundfradragets størrelse afhænger af, om udlejningen af fritidsboligen sker gennem et udlejningsbureau, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen.

Danske virksomheder, der formidler sommerhusudlejning, har pligt til at foretage indberetning af lejeindtægten til Skattestyrelsen. Udlejes en feriebolig i Danmark eller udlandet gennem et udenlandsk bureau, der ikke er pligtig til at foretage indberetning til Skattestyrelsen, kan ejeren af ejendommen indgå en aftale med bureauet om, at der foretages indberetning til Skattestyrelsen. Udlejningsbureauet kan på www.skat.dk finde en vejledning om, hvorledes dette gøres. Vejledningen hedder: “Information for agencies outside Denmark renting out holiday homes for owners resident in Denmark”.

Folketinget har forhøjet det skattefri bundfradrag, når udlejningen sker gennem et udlejningsbureau, der indberetter bruttolejeindtægten til Skattestyrelsen. Det skattefri bundfradrag pr. udlejet fritidsbolig udgør 60.000 kr. i 2020. Dette forhøjede bundfradrag gælder kun for 2020, for 2021 udgør bundfradraget 42.700 kr.

Det skattefri bundfradrag ved privat udlejning og udlejning gennem et udenlandsk bureau, der ikke indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen, udgør 11.500 kr. i 2020 og 11.700 kr. i 2021.

Hvis der både foretages privat udlejning mv. og udlejning via et bureau, der indberetter til Skattestyrelsen, anvendes bundfradraget der, hvor lejeindtægterne er størst. De to bundfradrag kan ikke kombineres. Dette gælder fortsat. Det betyder eksempelvis, at hvis indkomsten ved udlejning gennem et indberetningspligtigt bureau udgør 15.000 kr. og ved privat udlejning 10.000 kr., opnås et samlet bundfradrag på 15.000 kr. Udgør indtægten fra privat udlejning derimod 15.000 kr. og den indberettede lejeindtægt 5.000 kr., vil bundfradraget udgøre 11.700 kr. (2021).

Udlejning af helårsbolig - værelsesudlejning mv.

Ved udlejning af værelser eller lejlighedsvis udlejning af hele boligen til beboelse skal der opgøres et skattepligtigt resultat. Dette kan gøres efter en regnskabsmæssig metode eller en skematisk model. Den skematiske model er ofte den mest fordelagtige og under alle omstændigheder den nemmeste at håndtere.

Den skematiske model er den samme, uanset om man lejlighedsvis udlejer hele boligen, eller man udlejer værelser til beboelse en del af året eller hele året. Folketinget har vedtaget ændringer af den skematiske model, og fremover sondres der mellem korttids- og langtidsudlejning (mindst fire måneder til samme lejer/lejere).

Den skematiske model gælder fortsat ikke i de tilfælde, hvor der sker udlejning af boligen for ét eller flere år.

Gældende regler for værelsesudlejning mv.

Den skematiske model, som vi har kendt den i en del år, gælder uændret i 2018-2020. Fra og med den 1. januar 2021 gælder disse regler kun, hvis udlejningen sker til den samme eller de samme personer i en sammenhængende periode på mindst fire måneder.

Et skattepligtigt overskud ved udlejning opgøres som bruttolejeindtægten nedsat med et bundfradrag. Ved bruttolejeindtægten forstås lejeindtægten inklusive lejers betaling for varme, el, vand osv. Sker udlejningen gennem Airbnb eller anden internetportal mv., fragår betalt provision til formidler i lejeindtægten. Først når årets bruttolejeindtægt overstiger det skattefri bundfradrag, skal der selvangives et skattepligtigt overskud, nemlig den del af lejen, der overstiger bundfradraget. Et overskud beskattes som kapitalindkomst, og dette gælder fra og med 2018 også ved udlejning af lejeboliger og andelsboliger.

Udlejer har ikke fradrag for udgifter i forbindelse med udlejningen. Alle udgifter er omfattet af det skematiske fradrag, ligesom der for ejerboliger skal betales fuld ejendomsværdiskat.

Beregningen af det skattefri bundfradrag afhænger af, om der er tale om en ejerbolig eller en leje-/andelsbolig.

Ejerbolig

Det skattefri bundfradrag udgør 1,33 % af årets offentlige ejendomsvurdering, dog minimum 24.000 kr. Det betyder, at årets skattefri bundfradrag for ejendomme, der er vurderet til 1,8 mio. kr. eller derunder, udgør 24.000 kr. Er ejendomsvurderingen højere end 1,8 mio. kr., udgør det skattefri bundfradrag 1,33 % af den offentlige vurdering.

Det skattefri bundfradrag er af samme størrelse, uanset hvor meget boligen har været udlejet. Er boligen først købt i løbet af året, sker der en forholdsmæssig reduktion af bundfradraget efter antal dage, man har ejet ejendommen. Det samme gælder ved salg af ejendommen.

Lejebolig og andelsbolig

Det skattefri bundfradrag udgør 2/3 af den samlede årlige husleje eller boligafgift eksklusive forbrugsafgifter.

Det skattefri bundfradrag er af samme størrelse, uanset hvor meget boligen har været udlejet. Er man først blevet lejer eller andelshaver i løbet af året, skal der dog ske en reduktion af bundfradraget. Ved indflytning eksempelvis den 1. juli fås der kun et halvt bundfradrag, nemlig 2/3 af lejen for perioden 1. juli – 31. december. Det samme gælder ved fraflytning.

Nye regler for værelsesudlejning mv.

De nye skematiske regler for ejere, andelshavere og lejere, der udlejer værelser til beboelse eller som udlejer hele boligen i en del af indkomståret, gælder fra og med indkomståret 2018. Reglerne gælder i årene 2018-2020 sideløbende med de ”gamle” regler, som er beskrevet ovenfor. Udlejer kan derfor selv bestemme, hvilket af de to regelsæt, der ønskes anvendt.

Efter de nye skematiske regler skelnes der ikke mellem ejerboliger og leje-/andelsboliger.

Det skattepligtige resultat af udlejningen opgøres som bruttolejeindtægten nedsat med et skattefrit bundfradrag, og en overskydende indkomst reduceres med et standardfradrag på 40 %.

Bruttolejeindtægten er den samme som efter de ”gamle” regler, hvilket vil sige den faktiske lejeindtægt med tillæg af lejers betaling for varme, el, vand osv. Sker udlejningen gennem Airbnb eller anden internetportal mv., fragår betalt provision til formidler i lejeindtægten. For ejerboliger skal der ligesom efter de ”gamle” regler fortsat betales fuld ejendomsværdiskat for hele året.

Det skattefri bundfradrag udgør 29.300 kr. i 2020 og 29.900 kr. i 2021.

I modsætning til de ”gamle” regler opnås et fuldt bundfradrag, selv om ejer, andelshaver eller lejer kun har ejet/lejet boligen en del af året.

I mange tilfælde vil bundfradraget efter de gamle regler være større end efter de nye regler, men efter de nye regler skal kun 60 % af lejeindtægten efter bundfradraget beskattes, mens der er fuld beskatning efter de ”gamle” regler.

Reglerne fra den 1. januar 2021

Fra den 1. januar 2021 kan de ”gamle” regler kun anvendes, når udlejningen sker til den samme eller de samme personer i en sammenhængende periode på mindst fire måneder. Selv om der sker udlejning til samme lejer/lejere i fire måneder eller mere, kan udlejer vælge at anvende de nye regler.

I de tilfælde, hvor der er tale om korttidsudlejning – udlejning i mindre end fire måneder til samme lejer/lejere – skal de nye regler anvendes fra og med den 1. januar 2021.

Der sker endnu en ændring fra og med den 1. januar 2021. Størrelsen af det skattefri bundfradrag bliver afhængig af, om udlejningen sker gennem en formidler, der har pligt til at indberette lejeindtægten, eller der sker privat udlejning.

Ved privat udlejning udgør det årlige bundfradrag 11.700 kr. (2021-niveau), mens fradraget ved udlejning gennem bureau, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen, udgør 29.900 kr. (2021-niveau).

Airbnb – indberetning til Skattestyrelsen

Airbnb har indgået en aftale med Skattestyrelsen om, at Airbnb fra den 1. juli 2019 indsender oplysninger om danske udlejeres lejeindtægter. Denne overgangsordning skal gælde, indtil den deleøkonomiske platform i 2021 automatisk kan indberette via et såkaldt API.

Bedre vilkår for vækst og korrekt skattebetaling i dele- og platformsøkonomien (L 102) blev vedtaget den 20. december 2018.

Udlejning af bil, campingvogn, lystbåd mv.

Personer, der lejlighedsvis udlejer en privat bil, campingvogn mv., er skattepligtig af et overskud ved udlejningen. Det er ”besværligt” at opgøre de udgifter, der kan fratrækkes i lejen, og kan føre til en langvarig korrespondance med Skattestyrelsen.

Folketinget har vedtaget, at overskud ved sådan udlejning kan opgøres efter en skematisk model med et skattefrit bundfradrag og et standardfradrag på 40 %, ganske som ved udlejning af sommerhuse mv. Et skattepligtigt overskud skal beskattes som personlig indkomst, men der skal ikke betales AM-bidrag, da der ikke er tale om erhvervsmæssig virksomhed.

Det skattefri bundfradrag udgør 10.500 kr. i 2020 og 10.700 kr. i 2021. Den skematiske model gælder ved udlejning af:

Personbiler

Det er en forudsætning for at få dette skattefri bundfradrag og standardfradraget på 40 %, at:

Der er tale om et ”årligt” bundfradrag, hvilket betyder, at hvis en person udlejer såvel bil som båd, opnås kun ét bundfradrag.

I perioden 2018-2020 opnås det skattefri bundfradrag, selv om der ikke sker automatisk indberetning af indtægten til Skattestyrelsen.
 

Bedre vilkår for vækst og korrekt skattebetaling i dele- og platformsøkonomien (L 102) blev vedtaget den 20. december 2018.

Det er selvfølgelig også muligt at lade sig beskatte af et regnskabsmæssigt resultat, hvor du beskattes af indtægter fra udlejningen, og har fradrag for de udgifter, der knytter sig til udlejningen.

 

Bliv kontaktet af en revisor