Ny afgørelse styrker mulighederne for generationsskifte af ejendomsselskaber

 

Skatterådet har i en ny afgørelse, SKM2026.369.SR, fastslået, at en ejendom, som et selskab stiller til rådighed som fri bolig for hovedaktionæren, efter omstændighederne kan anses som en aktiv udlejningsejendom.

 

Afgørelsen kan få væsentlig betydning for ejendomsselskaber, der ønskes overdraget til næste generation med skattemæssig succession.

En hovedaktionær ejede et selskab, hvis aktiviteter bestod af investering og udlejning af ejendomme samt investering i værdipapirer.

Selskabet ejede blandt andet en ejendom, som hovedaktionæren havde beboet gennem en årrække. Hovedaktionæren betalte ikke husleje, men blev beskattet af værdien af fri bolig efter ligningslovens § 16, stk. 9.

 

I selskabets regnskab blev værdien af den frie bolig:

  • indtægtsført som en del af selskabets bruttofortjeneste, og
  • udgiftsført med samme beløb som en personaleomkostning.

 

Hovedaktionæren overvejede at overdrage kapitalandele i selskabet til sine børn med skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34.

Spørgsmålet var derfor, hvordan indtægten og værdien af ejendommen skulle behandles ved vurderingen af, om selskabet var omfattet af den såkaldte pengetankregel.

 

Skatterådets afgørelse

  1. At den regnskabsførte indtægt fra værdien af fri bolig indgår i selskabets indtægter ved pengetankopgørelsen.
  2. At ejendommen kunne anses for en aktiv udlejningsejendom efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.
  3. At ejendommens handelsværdi derfor ikke skulle behandles som passiv kapitalanbringelse ved opgørelsen af selskabets aktiver.

 

Afgørelsen betyder således, at både den regnskabsførte indtægt og ejendommens handelsværdi kunne henføres til den aktive del af selskabets virksomhed.

Det ændrede ikke resultatet, at værdien af fri bolig samtidig blev bogført som en personaleomkostning. Pengetankreglens indtægtskriterium tager udgangspunkt i selskabets regnskabsmæssige nettoomsætning med tillæg af øvrige regnskabsførte indtægter – ikke i selskabets resultat efter personaleomkostninger.

 

Det afgørende er den reelle administration

Skatterådet lagde vægt på, at det ikke i sig selv er afgørende, at hovedaktionæren beskattes af fri bolig efter skematiske regler.

 

Det centrale er derimod, hvem der reelt varetager indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for ejendommens drift.

I den konkrete sag varetog hovedaktionæren administrationen af selskabets ejendomme og indgik blandt andet lejeaftaler. Opgaven var dermed ikke i overvejende grad overladt til en uafhængig administrator eller anden ekstern tredjemand.

 

Afgørelsen viser samtidig, at anvendelsen af de skematiske regler om fri bolig ikke sidestilles med, at en uafhængig tredjemand har fastsat eller forhandlet vilkårene for ejendommens anvendelse.

 

Betingelserne skal fortsat være opfyldt

Afgørelsen indebærer ikke, at alle selskabsejede boliger, der anvendes af en hovedaktionær eller dennes familie, automatisk er aktive udlejningsejendomme.

  • Det skal fortsat kunne dokumenteres, at betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, er opfyldt. Det indebærer som udgangspunkt:
  • Overdrageren og den relevante familiekreds skal tilsammen eje eller kontrollere mere end 50 pct. af ejendommen eller det ejende selskab.
  • Aftaler af væsentlig økonomisk betydning må ikke i overvejende grad blive varetaget af en uafhængig administrator.
  • Ejendommen skal som udgangspunkt have været ejet og aktivt udlejet i mindst ét år inden overdragelsen.
  • Alternativt skal ejendommen indgå i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed, der har været ejet i mindst ét år.
  • Værdien af den frie bolig skal være regnskabsmæssigt indtægtsført.

 

Det vil altid bero på en konkret vurdering, om betingelserne er opfyldt.

 

Hvad betyder afgørelsen i praksis?

Afgørelsen udvider ikke selve reglerne om succession, men den afklarer, at en bolig stillet til rådighed for hovedaktionæren ikke nødvendigvis skal behandles som et passivt aktiv.

Det kan have stor betydning i ejendomsselskaber, hvor selskabets øvrige værdipapirer, likvider eller passive aktiver ellers indebærer en risiko for, at pengetankgrænsen på 50 pct. overskrides.

Ejendommens handelsværdi kan være afgørende for aktivtesten, mens den regnskabsførte værdi af fri bolig kan få betydning for indtægtstesten. Begge dele bør derfor indarbejdes korrekt i beregningen forud for et generationsskifte.

 

Vores anbefaling

Ejendomsselskaber, der overvejer generationsskifte med succession, bør inden overdragelsen få foretaget en samlet gennemgang af:

 

  • selskabets aktive og passive indtægter,
  • handelsværdien af de enkelte aktiver,
  • administrationen og beslutningsprocesserne vedrørende ejendommene,
  • dokumentationen for, hvem der forhandler og indgår væsentlige aftaler,
  • den regnskabsmæssige behandling af fri bolig, og
  • opfyldelsen af kravet om mindst ét års ejertid og aktiv udlejning.

 

Afgørelsen giver nye muligheder, men dokumentationen og den faktiske arbejdsfordeling er fortsat afgørende. Ved større generationsskifter kan det derfor være relevant at få den konkrete model bekræftet ved et bindende svar.

Udgivet af Revitax